Omfattande kontroll av lägenheten vid köp - är det värt att vara så noggrann?
Fortsatt. Början: Del 1. Saga att välja en lägenhet 1. Typer av hus och lägenhet val. Hus gjorda av skumblock och andra byggnader - vi börjar köpa en lägenhet med detta kriterium
För lägenheten är det bästa att det inte finns några preliminära berättelser. Detta villkor uppfylls ofta när man köper en lägenhet i en ny byggnad direkt från utvecklaren, här är risken att bli lurad minimal. Men även i det här fallet, under uppbyggnaden av aktieandelarna finns det:
- såld( mer än en gång),
- doneras,
- ärvt.
Och efter att ha satt i bruk och dokumenterat dokumenten kan lägenheten överföras enligt ett hyreskontrakt. I lägenheten av en ny byggnad efter registrering av dokument kan hyresgäster registreras. En andel av kapitalandelen kan emitteras inte för en person respektive, och medeägarna i lägenheten kan till exempel vara en man och en fru eller tre bröder.
Så låt oss titta på det allmänna fallet. Att köpa en lägenhet från aktieägaren i den nya byggnaden efter att ha satt i drift och bearbetar dokumenten för denna lägenhet i många positioner faller just i den allmänna kategorin. Skillnaden är att den nya byggnaden vanligtvis fortfarande har en "kort historia".
Efter att den nya byggnaden har trätt i drift och bearbetat dokumenten till lägenheten( proceduren för att få dem att beskrivas nedan), kan endast de personer som anges i titeln verka som säljare av den lägenhet som du valt.
Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt lägenheter, utformade av arv. I det här fallet, efter försäljnings- och köptransaktionen, kan "skrotade" och oaccounterade personer "sväva ut" med en ivrig önskan att utmana dina rättigheter.
En sak till. Att kontrollera lägenhetshistoria är bättre att inte lita på någon, även en realtor som har funnit dig för en sådan underbar egenskap( även om hans stödjande deltagande i verifieringsprocessen välkomnas).Ja, om en förlorad tvist över en transaktion kan en fastighetsmäklare förlora sitt rykte. Du - oändligt mer - ett tak över huvudet. Och det är mycket möjligt, och pengarna, eller de flesta av dem, så den juridiska kontrollen av lägenheten borde ske med din nyfikna närvaro och aktivt deltagande.
emot och kontrollera dokument för en lägenhet i en ny byggnad
Efter avslutad allt arbete( och konstruktion och efterbehandling) planeras av projektet utvecklaren inbjuder representanter för BKB för mätning och förbereda teknisk dokumentation för statlig registrering av huset. Efter inspektion av arkitektoniska övervakning av representanter( oftast med en grupp fastighets investerare som bryr sig om) utvecklaren tar bort ojämnheter och får ett intyg om acceptans hemma.
Den senare skickas till den lokala statsförvaltningen, som utfärdar tillstånd för att få huset att fungera. Huset tar emot en adress och tillgång till all stadskommunikation. Utvecklaren ingår avtal med företaget som kommer att betjäna huset innan den möjliga lösningen av hyresgästerna för skapandet av bostadsrätter. Därefter undertecknas vid mötet med varje ägare av lägenheten överlåtelsen av lägenheten, och ägaren tar emot nycklarna.
Så det är klart!Ägaren tilldelas för långvarigt och med sina nycklar öppnar dörren till sin lägenhet. Han känner sig själv en lycklig ägare av vårda fastigheter. Men känslor, som det ofta händer, lurar honom. Tillsammans med nycklarna och överföringsåtgärden fick han, men bara möjligheten att bli en lycklig ägare.
Han kommer att möta nästa( obehagliga) stadium av juridisk registrering. Denna process beror inte bara på den och kan ta lång tid. Ibland bor människor i åratal i de lägenheter de betalat för, formellt är de inte deras ägare.
Under denna period är det omöjligt att sälja "din" fastigheter i en ny byggnad.
Öppnar vägen till statsregistreringen av enskilda lägenheter överföring av utvecklaren till registreringskammaren kopior av tillståndet för att sätta huset i drift och ett antal andra dokument. Därefter ska deltagaren av delad konstruktion lämna in registreringskammaren:
- en ansökan om statlig registrering för egen räkning;
- dokument mot betalning av statlig tull
- -avtal om deltagande i gemensamt byggande + alla ytterligare avtal
- handling av acceptansöverföring, undertecknad av utvecklaren och personer som betalat för byggandet av lägenheten;
- planlösning och plan för din lägenhet( det är nödvändigt att de sammanfaller);
- en kopia av ditt pass
- en fullmakt som är certifierad av en notarie om ägaren litar på någon att göra alla nödvändiga gester för att erhålla dokument.
Perioden enligt lag för ägarregistrering är 30 dagar i vårt fall. Efter en noggrann kontroll av de inlämnade dokumenten görs en motsvarande post i Unified State Register of Rights, och ägaren till lägenheten blir dess juridiska ägare.
Det är uppenbart att ett sådant komplicerat förfarande sällan går "utan hitch", ibland måste ägarna av lägenheterna gå in i ägande genom domstolsbeslutet. Den senare, tillsammans med dokument från BKB lämnas till Companies House och hela staten 30 dagar ägaren av lägenheterna kommer till sin rätt, oberoende av besluten av andra "högre" konflikter.
Så bara intyg om ägande utfärdat av registrerings avdelningen tillåter den första ägaren att sälja lägenheten i det, donera, testamentera eller hyra kontrakt. Gör detta bara de personer som anges i ovannämnda intyg. Följ sedan de steg som måste vidtas innan du köper en lägenhet i en ny byggnad.
Prövning av den rättsliga renhet av lägenheten och dess ägare
avsaknad av den senare och hans representation genom ombud - en orsak till mycket allvarliga tvivel, och eventuellt inställda. Särskilt om fullmakt för rätten att företräda intressen är registrerad utomlands, eftersom den vid tidpunkten för transaktionen kan avbrytas.
Om det gör en affär med en representant genom ombud, måste vara mycket noga med att kontrollera att det är en proxy, bara om att ingå ett avtal eller, till exempel för att ta emot pengar i transaktionen, etc. Det är tillrådligt att besöka notarius publicus där fullmakt utfärdades och att ange hur utlämningsprocessen pågick.
Men även när ägaren av fastigheten är före dig är inte ett handslag tillräckligt. Var noga med att ta i händerna på sitt pass och en kontroll( upp till var och en av bokstäver och siffror) identiteten av passuppgifter med de uppgifter som anges i registreringshandlingar. Naturligtvis måste titeldokumentet vara med "våta" tätningar. Inga kopior vid kontrolldatumet är inte lämpliga.
Det är vettigt och kontrollera passet själv. Efter att ha skrivit en serie, dokumentnummer, datum för utfärdande, namn på dess ägare, kan du kontrollera passexpeditionen, att ett sådant dokument verkligen stod ut. Ta reda på vad det är utfärdat till den person som visar lägenheten som ägare, besök passexpeditionen och med dokumentet och dess ägare.
Det är svårare att veta om ägaren till lägenheten är laglig. För att göra det är det nödvändigt att kontrollera säljaren i de psyko-neurologiska och narkotiska dispenserna och få relevanta förfrågningar där. Om detta inte görs, och det visar sig att ägaren av lägenheten - kunden av dessa institutioner eller bara vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet var påverkad av droger( sådana intyg ger också kunniga "företrädare för säljaren"), kan ett köpeavtal lägenheter avslutas.
Vårt byråkratiska system är ofullständigt. Om ägaren till lägenheten har ändrat sin bostadsort måste han därför kringgå dispenserna för alla tidigare adresser. När allt kommer omkring kan kunddata på dessa anläggningar gå vilse under överföringen eller till och med "inaktuell" på en av adresserna.
Om lägenheten är mycket omtyckt, är det möjligt under transaktionen( notarius publicus) undersöka Säljaren kvalificerade läkare. Om det finns en officiell vårdnadshavare( förvaltare) kommer det att vara tillräckligt att få sitt samtycke, certifierat av vårdnadshavaren.
Självklart, om hyresvärden inte är en, måste du närvaro av alla delägarna i transaktionen( med deras "andra halvan") eller en attesterad medgivande att sälja lägenheten samtliga ovanstående enheter.
Därför är det omöjligt att genomföra en affär med ägaren( s) lägenhet, i egenskap av ombud, inkompetent värd( värdar) med person( s), ett pass som väcker misstankar.
Verifiering av dokument när man köper en lägenhet - ligger ibland på ytan av
Vanligtvis är ett titeldokument antingen en titelakt eller ett kontrakt:
- av en försäljning;
- gåvor, utbyte;
- på rätten att ärva
- domstolsbeslut
- livräntor.
Som vi redan har noterat, efter att ha fått ett ägarintyg, kan en lägenhet i en ny byggnad alieneras av alla ovanstående metoder. Allmänna regler för alla kontrakt - de borde inte innehålla en enda aning om radering och förfalskning. Korrigeringar, om några, måste certifieras av parternas signaturer, certifierade och förseglade med notarius signatur och försegling. Utskrifter kan ses tydligt, och stilen i presentationen tillåter inte dubbla tolkningar.
Det är nästan omöjligt att skilja ett falskt dokument från en oerfaren medborgare. Tja, som en person som tar upp dokumentet för första gången under de senaste tjugo åren, bestämmer huruvida pressen är klar eller korrekt i form av fördrag och platsen för "möjlig dubbel tolkning"?
Experiment med definitionen av "förfalskning" av dokument utfördes mer än en gång. Och den absoluta majoriteten av de vanliga medborgarna "flög" även på en genomsnittlig nivå av förfalskning. Därför måste förutom köparen( och även realtorn) kontrolleras när du köper en lägenhet av en specialist på detta område - en notarie som du litar på och som kommer att göra din transaktion i framtiden.(Vi talar om valet av notarie.)
Efter att ha granskat dokumenten för förfalskning är det vettigt att kontrollera, det är bättre, med hjälp av en notarie, att dokumenten är registrerade hos statliga organ på rätt sätt.
Vi har redan talat om donationsavtal. Vi lägger till följande exempel: den person som säljer dig en lägenhet, fått den som en gåva eller genom arv från en närstående, och det hände just nyligen. Lusten att bli av med den nyligen tillagda "lyckan", och till och med till ett lågt pris - ett tillfälle att tänka bra och åtminstone att göra en noggrannare verifikation av omständigheterna i gåvan / testamentet.
Några ord om hyresavtalet. Enligt detta avtal överför ägaren till lägenheten det till en annan person, betalaren av hyran. Den nya ägaren betalar periodiskt det tidigare beloppet enligt kontraktet. Hyresavtalet anses vara ogiltigt om det inte är certifierat av en notarie. Dessutom kräver lagen obligatorisk tillståndsregistrering av ett sådant avtal när lägenheten är alienerad.
Två varianter av hyresavtalet är möjliga:
- med betalning av lägenhetspriset;
- utan betalning.
I det första fallet anses hyresavtalet vara ett slags försäljningsavtal. Skillnaden är att summan av värdet av en lägenhet vid en livränta inte betalas en gång, men inom en viss tidsperiod. Periodiska "hyra" betalningar görs oavsett betalning av kostnaden för lägenheten.
Det andra alternativet kräver inte betalning av en lägenhet. Ett sådant kontrakt anses vara en variant av gåvaavtalet. Hyran kan vara av tre typer:
- konstant;
- för livet;
- ett kontrakt för livslångt underhåll med anhöriga.
Låt oss återgå till frågan om att köpa och sälja en lägenhet som säljaren mottog enligt ett sådant kontrakt utan att gå in på ytterligare detaljer och subtiliteter i hyreskontraktet( och det finns många av dem).När allt kommer omkring kan en lägenhet i en ny byggnad också överföras till din nuvarande säljare enligt ett hyreskontrakt.
Hyreskontrakt - "besvärligt" kontrakt.dvsdu köper en lägenhet med en börda av vissa skyldigheter. På så sätt antar du alla skyldigheter som säljaren av denna lägenhet har. Bli nästa ägare, du måste göra hyresbetalningar, fortsätt att betala kostnaden för lägenheten till den ägare som överförde den enligt leasingavtalet - att göra allt som föreskrivs i leasingavtalet. Så innan du köper en sådan lägenhet är det bra att ta reda på om en affär är lönsam för dig.
En noggrann granskning av titellagen inkluderar att kontrollera om det finns några villkor för att det ska säga upp ditt framtida kontrakt. Till exempel, i avtalet om försäljning, som du checkar, tillhandahölls en uppskjuten betalning. Om personen som säljer dig en lägenhet inte betalade kostnaden för lägenheten i tid, så är detta ett tillfälle att erkänna ditt( framtida) kontrakt som ogiltigt. Och om tidsfristen för den slutliga betalningen ännu inte har kommit och betalningen inte har gjorts - har säljaren ännu inte blivit ägaren till fastigheten och har följaktligen ingen rätt att sälja den.
Om det plötsligt visar sig att det finns motsägelser mellan de handlingar som samlats in för försäljning av handlingar, är det nödvändigt att gå igenom den kedja från vilken dessa motsättningar föddes och få kopior av saknade eller felaktiga handlingar.
Ytterligare villkor för transaktionen( belopp eller begränsningar) kan visas. Personer med rättigheter till denna lägenhet kan "simma".Och om detta ger anledning att erkänna en framtida transaktion som ogiltig, måste du leta efter annan fastighet.
Det är nödvändigt att kontrollera dokumenten för lägenheten från BTI med den aktuella enheten i sitt område. Eventuella skift i väggarna, deras förstörelse eller färdigställande, även bortskaffandet av lägenheten från ett onödigt skafferi, anses vara ett administrativt brott. Allt detta kan göras endast genom överenskommelse med kommunen. Alla framställda( tillåtna) förändringar måste återspeglas i planen för lägenheten som mottas vid BTI.
Särskild uppmärksamhet bör ges på adressen till lägenheten som säljs. När allt kommer omkring kan kontraktet ange en byggadress, som inte har något att göra med posthuset, enligt vilket huset och därmed lägenheten är registrerad. Det är uppenbart att köparen, i det här fallet, har betalat pengar, i värsta fall inte får någon fastighet. I det bästa av hans "last" hörn eller lägenhet på första / sista våningen, även om han tittade på det mest prestigefyllda alternativet.
Svindlarna går att byta namnskyltar med adresser till hus. Till exempel, nära den nya byggnaden, fastnade en förfallit struktur. Köparen, efter inspektion av den underbara, nybyggda lägenheten, skriver faktiskt kontraktet och betalar pengar för att det är oklart vad som ligger i den närliggande "slummen".
Mycket viktig punkt .När du mottar alla dokument( certifikat och påståenden) av säljaren måste du vara närvarande personligen. Så det är väldigt viktigt att noggrant kontrollera lägenheten vid köp, gjord tillsammans med experter på området.
Läs fortsättning: Del 3. Saga att välja en lägenhet 3. En affär för försäljning av en lägenhet eller hur man hanterar pengar korrekt?
Juridisk kontroll av lägenheten och sök efter medeägarna i lägenheten
Alla medeägare bör kontrolleras så noggrant och på alla punkter. När allt kommer omkring är skälen till en eventuell uppsägning av avtalet lika viktiga för alla medeägare. Oftast ny byggnad vid tidpunkten för försäljningen inte har tid att bli registrerad och bor i det ansikten, men ibland händer det, och för en sådan eventualitet köparen måste vara beredd. Enligt
förlängd utdrag från huset kan du ta reda på vem invånare är registrerade för tillfället i lägenheten du är intresserad av, och en av dem till försäljningsstället skall behålla uppehållsrätt i den. Få en extrakt kan ägaren av lägenheten helt gratis i bostadskontoret på bosättningsorten. För att göra detta på händerna bör vara:
- intyg från BKB eller intyg om ägande av fastigheten från enad stat registret( enad stat register över rättigheter till fastigheter och transaktioner med det);
- är ett titeldokument - ett avtal, vars typer listas nedan
- pass och födelsecertifikat av alla personer som är registrerade i lägenheten.
Utan en full uppsättning av dokument ZhEKom uttalande ges inte - det är nödvändigt att skydda integriteten av informationen, om något uttalande kommer att vara redo på en dag. Det kan vara att en av de personer som är registrerade i lägenheten är frånvarande. Och ingen vet var den här personen är under utarbetandet av dokument för försäljning av lägenheten. En sådan person kallas "saknas".
En person kan vara frånvarande av olika anledningar: vara på en lång resa( med hemligt uppdrag eller på plats för internering), var på långtidsvård etc. Det är mycket möjligt att den "saknade personen" efter att ha sålt lägenheten( även efter några år) blir riktigt närvarande och börjar utmana transaktionen.
Även medgivandet att sälja en lägenhet som erhållits från platserna för inneslutning garanterar inte "renligheten" av transaktionen. Ofta säger den "uttömda termen" och den frigjorda personen att samtycket han har skrivit gavs under tryck och kräver en översyn av avtalet. Därför närvaron av en sådan person - en ursäkt för att hitta en annan lägenhet att köpa.
Vår lagliga kontroll av lägenheten innan köpet har just börjat! Om den nya byggnaden redan är bebodd( åtminstone delvis), prata med grannarna. Förresten beskriver i samtalet personen med vilken du pratade, som med ägaren till din framtida lägenhet. På detta stadium kan mycket intressant information visas.
Var noga med att ange om säljaren har en civil fru( medborgare).Lagligen kan hon( han) inte vara inblandad i transaktionen, men faktiskt efter att det kan kräva att han avbokas. Och sådana fall, tyvärr "hade en plats att vara" - med antagandet av ett domstolsavgörande till förmån för käranden.
Det är vettigt och tilltalande till bostadsbyrån( om ägarna lyckades registrera sig), med stöd av materiella försäkringar om vänskap. I ZhEKe kan du inte bara få en lista över alla tidigare ägare av lägenheten. Mycket extra, ibland mycket intressant och användbar information, kan du berätta för passet. Låssmeder och elektriker av serviceföretaget kan också "ge ut" viktiga detaljer om huset och dess invånare.
Enligt utdrag ur enad stat registret, kommer du att lära historia av lägenheten - oavsett ägare och vem de ändras, om lägenheten redan besökt frihetsberövande och förbjudna till salu. Om ägarna till den nya byggnaden redan har ändrats( särskilt flera gånger), är det mycket troligt att du, den bona fide köparen, försöker "ersätta".Och du ger bättre upp denna "lönsamma" affär. Samma slutsats bör göras i händelse av tvister, gripanden och förbud mot försäljning av fastigheter, som du har tittat på.Gör i vilket fall som helst en ansträngning för att bekanta dig med den näst sista ägaren.
Det skulle vara överflödigt att ansöka om det enda registret över rättsliga avgöranden. Om det visar sig att hyreshus redan har blivit föremål för tvister, se till att kolla( med hjälp av en advokat profilen) kan inte återupptas om omständigheterna i fallet att( plötsligt) öppnas när du köper av lägenheten.
Barn, som alltid, särskild uppmärksamhet. Om ett barn i underkategori( barn) är registrerat i lägenheten, måste ett tillstånd för försäljning av lägenheten från förvaltningsrådet erhållas vid tidpunkten för transaktionen. Så ta reda på allt möjligt om varje mede ägare och hans omedelbara miljö, för vilka vända sig till alla möjliga fall och prata med grannar.