Inspection complète de l'appartement lors de l'achat - vaut-il la peine d'être si scrupuleux?
Suite. Début: Partie 1. Saga de choisir un appartement 1. Types de maisons et choix d'appartement. Maisons faites de blocs de mousse et d'autres bâtiments - nous commençons à acheter un appartement avec ce critère
Pour l'appartement, le meilleur est l'absence d'histoires préliminaires. Cette condition est souvent remplie lors de l'achat d'un appartement dans un nouveau bâtiment directement à partir du développeur, ici le risque d'être trompé est minime. Cependant, même dans ce cas, au cours de la construction de la part d'équité, il ya:
- vendu( plus d'une fois),
- est donné,
- est héritée.
Et après avoir mis la maison en opération et documentant les documents, l'appartement peut être transféré sous contrat de location. Dans l'appartement d'un nouveau bâtiment après l'enregistrement des documents les locataires peuvent être enregistrés. Une part de la participation au capital pourrait être émise non pour une personne, respectivement, et les copropriétaires de l'appartement peuvent être, par exemple, un mari et une femme ou trois frères.
Alors regardons le cas général. L'achat d'un appartement auprès de l'actionnaire du nouveau bâtiment après la mise en service de la maison et le traitement des documents pour cet appartement dans de nombreuses positions relève précisément de la catégorie générale. La différence est que le nouveau bâtiment a toujours une "courte histoire".
Après la mise en service du nouveau bâtiment et le traitement des documents pour l'appartement( la procédure pour les obtenir sera décrite ci-dessous), seules les personnes indiquées dans le titre de propriété peuvent agir en tant que vendeurs de l'appartement choisi par vous.
Une attention particulière devrait être accordée aux appartements, conçus par droit de succession. Dans ce cas, après la transaction de vente et d'achat, les personnes «mises au rebut» et non comptabilisées peuvent «nager» avec un désir ardent de contester vos droits.
Encore une chose. Il est préférable de ne pas faire confiance à qui que ce soit, même un agent immobilier qui a trouvé pour vous une telle propriété( bien que sa participation au processus de vérification soit la bienvenue).Oui, dans le cas d'un différend perdu sur une transaction, un agent immobilier peut perdre sa réputation. Vous - incommensurablement plus - un toit sur votre tête. Et c'est très possible, et l'argent dépensé, ou la plupart d'entre eux, donc le contrôle légal de l'appartement devrait avoir lieu avec votre présence curieuse et votre participation active.
réception et la vérification des documents pour un appartement dans un immeuble neuf
Après achèvement de tous les travaux( et la construction, et la finition) envisagée par le projet, le promoteur invite les représentants du BTI pour la mesure et la préparation de la documentation technique pour l'enregistrement de l'état de la maison. Après inspection de la supervision architecturale des représentants( le plus souvent avec un groupe d'investisseurs immobiliers qui se soucient) le développeur supprime les imperfections et obtient un certificat d'acceptation à la maison.
Ce dernier est envoyé à l'administration locale, qui délivre un permis pour mettre la maison en service. La maison reçoit une adresse postale et l'accès à toutes les communications de la ville. Le promoteur conclut un accord avec l'entreprise qui servira la maison avant la solution possible des locataires pour la création de condominiums. Après cela, lors de la réunion avec chaque propriétaire de l'appartement, l'acte de transfert de l'appartement est signé, et le propriétaire reçoit les clés.
Alors, c'est fait! Le propriétaire est récompensé pour sa longue souffrance, et avec ses clés ouvre la porte de son appartement. Il se sent propriétaire d'un bien immobilier chéri. Cependant, les sentiments, comme cela arrive souvent, le trompent. Avec les clés et l'acte de transfert, il a reçu, mais seulement la possibilité de devenir un heureux propriétaire.
Il fera face à la prochaine( difficile) étape de l'enregistrement légal. Ce processus ne dépend pas seulement de cela et peut durer longtemps. Parfois, les gens vivent pendant des années dans les appartements pour lesquels ils ont payé, formellement ils ne sont pas leurs propriétaires.
Pendant cette période, il est impossible de vendre "votre" bien immobilier dans un nouveau bâtiment.
Ouvre la voie à l'enregistrement d'état des appartements individuels transfert du développeur à la chambre d'enregistrement des copies de l'autorisation de mettre la maison en service et un certain nombre d'autres documents. Après cela, le participant de la construction partagée doit soumettre à la chambre d'enregistrement:
- une demande d'enregistrement de l'Etat pour son propre compte;
- document sur le paiement des droits de l'Etat;
- accord sur la participation à la construction partagée + tous les accords supplémentaires;
- acte d'acceptation-transfert, signé par le promoteur et les personnes qui ont payé pour la construction de l'appartement;
- plan d'étage et plan de votre appartement( il faut qu'ils coïncident);
- une copie de votre passeport;
- procuration certifiée par un notaire si le propriétaire fait confiance à quelqu'un de faire tous les mouvements nécessaires pour obtenir des documents.
La période prévue par la loi pour l'enregistrement de la propriété est de 30 jours dans notre cas. Après une vérification approfondie des documents soumis, une entrée correspondante est faite dans le Registre unifié des droits de l'État, et le propriétaire de l'appartement devient son propriétaire légal.
Il est clair qu'une procédure aussi complexe va rarement "sans accroc", parfois les propriétaires d'appartements doivent entrer en possession par la décision du tribunal. Ce dernier, ainsi que les documents du BTI est soumis à la Companies House, et à travers l'état 30 jours, le propriétaire des appartements entre en elle-même, indépendamment des décisions d'autres conflits « plus élevés ».
certificat Alors que la propriété délivrée par la Chambre d'enregistrement , permet au premier propriétaire de vendre l'appartement en lui, faire un don, ou contrat de location léguera. Ne faites que les personnes indiquées dans le certificat mentionné ci-dessus. Ensuite, considérez les étapes à suivre avant d'acheter un appartement dans un nouveau bâtiment.
Vérification de la propreté juridique de l'appartement et de son propriétaire
L'absence de ce dernier et la représentation de ses intérêts par un administrateur sont des motifs de doutes très sérieux et, éventuellement, de refus de la transaction. Surtout si la procuration pour le droit de représenter des intérêts est enregistrée à l'étranger, car au moment de la transaction, elle peut être annulée.
Si vous avez encore un accord avec un représentant par procuration, vous devez vérifier soigneusement ce qu'une personne de confiance peut faire, que ce soit pour conclure un contrat ou, par exemple, pour recevoir de l'argent pour une transaction, etc. Il est conseillé de se rendre au bureau du notaire où la procuration a été délivrée et de préciser le déroulement du processus d'extradition.
Mais même lorsque le propriétaire de la propriété est devant vous, une poignée de main ne suffit pas. Assurez-vous de récupérer son passeport et de vérifier( avec précision pour chaque lettre et numéro) l'identité des données du passeport avec les données spécifiées dans l'acte de propriété.Bien sûr, le document de titre doit être avec des sceaux "humides". Aucune copie au moment de la vérification ne convient pas.
C'est logique et vérifiez le passeport lui-même. Après avoir écrit la série, le numéro du document, la date d'émission, le nom de son propriétaire, vous pouvez vous assurer au bureau des passeports qu'un tel document a effectivement été délivré.Pour savoir qu'il a été délivré exactement à la personne qui représente l'appartement en tant que propriétaire, vous pouvez en visitant le bureau des passeports et avec le document, et avec son propriétaire.
Il est plus difficile de savoir si le propriétaire de l'appartement est légal. Pour ce faire, il est nécessaire de vérifier le vendeur dans les dispensaires psycho-neurologiques et narcologiques et d'obtenir des informations pertinentes. Si ce n'est pas fait et il s'avère que le propriétaire de l'appartement - le client de ces établissements ou juste au moment de la signature du contrat était sous l'influence de drogues( ces certificats sont également fournis par des «vendeurs»), le contrat de vente de l'appartement peut être annulé.
Notre système bureaucratique est imparfait. Par conséquent, si le propriétaire de l'appartement a changé de lieu de résidence, il devra contourner les dispensaires pour toutes les adresses précédentes. Après tout, les données des clients sur ces établissements peuvent être perdues pendant la transmission ou même «périmés» à l'une des adresses.
Toutefois, si l'appartement est très friand, vous pouvez consulter le vendeur par des médecins qualifiés lors d'une transaction( en présence d'un notaire).S'il y a un tuteur officiel, il suffira d'obtenir son consentement, certifié par l'autorité de tutelle.
Bien sûr, si le propriétaire de l'appartement n'est pas seul, alors la présence de tous les copropriétaires sur la transaction( avec leur "deuxième moitié") ou le consentement notarié pour la vente de l'appartement par toutes les personnes susmentionnées est nécessaire.
Ainsi, il est impossible d'effectuer une transaction avec le propriétaire( les propriétaires) d'un appartement agissant par l'intermédiaire d'un syndic, un maître incompétent( propriétaires), avec une personne( personnes) dont le passeport provoque des soupçons.
Vérification des documents lors de l'achat d'un appartement - parfois se trouve à la surface de l'
Habituellement, un titre de propriété est soit un titre de propriété ou un contrat:
- d'une vente;
- cadeaux, échange;
- sur le droit d'hériter;
- décision de justice;
- annuités.
Comme nous l'avons déjà noté, après avoir reçu un certificat de propriété, un appartement dans un nouveau bâtiment peut être aliéné par toutes les méthodes ci-dessus. Les règles générales pour tous les contrats - ils ne devraient pas contenir même un soupçon d'effacement et de faux. Les corrections, le cas échéant, doivent être certifiées par les signatures des parties, certifiées et scellées avec la signature et le cachet du notaire. Les impressions peuvent être vues clairement, le style de présentation ne permet pas de doubles interprétations.
Il est presque impossible de distinguer un faux document d'un citoyen inexpérimenté.Eh bien, en tant que personne qui prend le document pour la première fois au cours des vingt dernières années, déterminera le degré de clarté de la presse ou l'exactitude de la forme du traité et le lieu de «double interprétation possible»?
Des expériences avec la définition de "falsification" de documents ont été effectuées plus d'une fois. Et la majorité absolue des citoyens ordinaires «volaient» même à un niveau moyen de faux. Par conséquent, en plus de l'acheteur( et même l'agent immobilier), les documents doivent être vérifiés lors de l'achat d'un appartement par un spécialiste dans ce domaine - un notaire en qui vous avez confiance et qui mènera votre transaction à l'avenir.(Nous parlerons du choix du notaire.)
Après avoir examiné les documents pour falsification, il est logique de vérifier, il vaut mieux avec l'aide d'un notaire que les documents sont enregistrés auprès des organes de l'Etat d'une manière appropriée.
Nous avons déjà parlé des accords de donation. Nous ajoutons l'exemple suivant: la personne qui vous a vendu un appartement, l'a reçu en cadeau ou par héritage, pas par un parent proche, et cela est arrivé tout récemment. Le désir de se débarrasser de juste de lancer un « bonheur », et même à un prix plus bas - une bonne occasion de réfléchir et, au minimum, une vérification plus approfondie des circonstances donnant / volontés.
Quelques mots sur le contrat de location. En vertu de cet accord, le propriétaire de l'appartement le transfère à une autre personne, le payeur du loyer. Le nouveau propriétaire paie périodiquement le montant précédent, selon le contrat. Le contrat de location est considéré comme invalide s'il n'est pas certifié par un notaire. En outre, la loi exige l'enregistrement obligatoire d'un tel accord lorsque l'appartement est aliéné.
Deux variantes du contrat de location sont possibles:
- avec paiement du prix de l'appartement;
- sans paiement.
Dans le premier cas, le contrat de location est considéré comme une sorte de contrat de vente. La différence est que la somme de la valeur d'un appartement dans le cas d'une rente n'est pas payée une fois, mais dans un certain laps de temps. Les paiements "locatifs" périodiques sont effectués indépendamment du paiement du coût de l'appartement.
La deuxième option ne nécessite pas le paiement d'un appartement. Un tel contrat est considéré comme une variante du contrat de cadeau. Le loyer peut être de trois types:
- constant;
- pour la vie;
- un contrat pour l'entretien à vie avec des personnes à charge. Sans
entrer dans les détails et les subtilités du contrat de rente( et il y a beaucoup), revenir à la question de l'achat et la vente de l'appartement reçue par le vendeur d'un tel traité.Après tout, un appartement dans un nouveau bâtiment peut également être transféré à votre vendeur actuel en vertu d'un contrat de location.
Contrat de location - contrat "grevé".Ie.vous achetez un appartement avec un fardeau de certaines obligations. Ce faisant, vous assumez toutes les obligations du vendeur de cet appartement. Devenir l'hôte suivant, vous devrez effectuer des paiements de loyer, continuer à payer le prix de l'appartement au propriétaire qui lui a donné le contrat de location - à faire tout ce qui est écrit dans le contrat de location. Donc, avant d'acheter un tel appartement, il est bon de savoir si une transaction est rentable pour vous.
Un examen attentif de l'acte de propriété comprend la vérification s'il existe des conditions pour qu'il résilie votre futur contrat. Par exemple, dans le contrat de vente que vous vérifiez, un paiement différé a été fourni. Si la personne qui vous vend un appartement n'a pas payé le prix de l'appartement à temps, c'est l'occasion de reconnaître votre( futur) contrat comme invalide. Et si le délai pour le paiement final n'est pas encore venu, et le paiement n'a pas été effectué - le vendeur n'est pas encore devenu le propriétaire de la propriété au complet, et par conséquent, n'a pas le droit de le vendre.
Si soudainement il se trouve qu'il y a des contradictions entre les documents collectés pour la vente de documents, il faut passer par la chaîne d'où sont issues ces contradictions et recevoir des copies de documents manquants ou erronés.
Des conditions supplémentaires pour la transaction( charges ou restrictions) peuvent apparaître. Les personnes ayant les droits sur cet appartement peuvent "nager".Et si cela vous donne des raisons de reconnaître une transaction future comme invalide, vous devez chercher d'autres biens immobiliers.
Il est nécessaire de vérifier les documents pour l'appartement du BTI avec le dispositif réel de sa zone. Tout déplacement dans les murs, leur destruction ou leur achèvement, même la disposition de l'appartement d'un garde-manger inutile, est considéré comme une infraction administrative. Tout cela ne peut être fait que par un accord avec le gouvernement local. Toutes les modifications produites( permises) doivent être reflétées dans le plan de l'appartement reçu au RTC.
Une attention particulière doit être accordée à l'adresse de l'appartement vendu. Après tout, le contrat peut spécifier une adresse de bâtiment, qui n'a rien à voir avec la maison de la poste, selon laquelle la maison et, en conséquence, l'appartement est enregistré.Il est clair que dans cette version, l'acheteur, ayant payé de l'argent, ne recevra dans le pire des cas aucun bien immobilier. Dans le meilleur de son "coin de charge" ou appartement au premier / dernier étage, bien qu'il ait regardé l'option la plus prestigieuse.
Les escrocs vont remplacer les plaques signalétiques par des adresses de maisons. Par exemple, près du nouveau bâtiment, une structure délabrée s'y accrochait. L'acheteur, après avoir inspecté le magnifique appartement nouvellement construit, signe le contrat et paie l'argent car il n'est pas clair ce qui se trouve dans le "bidonville" à proximité.
Point très important .Lorsque vous recevez tous les documents( certificats et relevés) du vendeur, vous devez être présent personnellement. Donc, il est très important de vérifier soigneusement l'appartement lors de l'achat, fait avec des experts dans ce domaine.
Lire la suite: Partie 3. Saga de choisir un appartement 3. Un accord pour la vente d'un appartement ou comment gérer l'argent correctement?
Contrôle légal de l'appartement et recherche des copropriétaires de l'appartement
Tous les copropriétaires doivent être contrôlés avec soin et sur tous les points. Après tout, les raisons d'une éventuelle résiliation de la transaction sont tout aussi importantes pour tous les copropriétaires. Le plus souvent, le nouveau bâtiment n'a pas le temps d'acquérir les personnes enregistrées et vivantes au moment de la vente, mais parfois cela arrive, et l'acheteur devrait être prêt pour une telle tournure des événements.
Selon l'extrait prolongé du livre de maison, il est possible de savoir lequel des locataires est enregistré dans le moment dans l'appartement qui vous intéresse, et lequel d'entre eux, au moment de la vente, conserve le droit de séjour. Obtenir un extrait peut le propriétaire de l'appartement complètement gratuit dans le bureau du logement au lieu de résidence. Pour ce faire, il doit avoir:
- un certificat du RTC ou un certificat de propriété de la propriété du registre de l'État unifié des droits immobiliers et des transactions avec elle;
- est un document de titre - un accord, dont les types sont énumérés ci-dessous;
- passeports et certificats de naissance de toutes les personnes enregistrées dans l'appartement.
Sans un ensemble complet de documents, la déclaration de GEK n'est pas donnée - il est nécessaire de protéger la confidentialité des informations privées, si elle est disponible, la déclaration sera prête dans un délai d'un jour. Il se peut que l'une des personnes enregistrées dans l'appartement soit absente. Et personne ne sait où cette personne est lors de la préparation des documents pour la vente de l'appartement. Une telle personne est appelée "disparue".
Une personne peut s'absenter pour diverses raisons: faire un long voyage( avec une mission secrète ou dans des lieux de détention), être en soins de longue durée, etc. Il est tout à fait possible que la "personne disparue" après avoir vendu l'appartement( même après quelques années) devienne réellement présente et commence à défier la transaction.
Même le consentement à vendre un appartement obtenu à partir des lieux de détention ne garantit pas la «propreté» de la transaction. Souvent, le "terme épuisé" et la personne libérée, déclare que le consentement qu'il a écrit a été donné sous pression et nécessite une révision de la transaction. Par conséquent, la présence d'une telle personne - une excuse pour trouver un autre appartement à acheter.
Notre vérification légale de l'appartement avant l'achat ne fait que commencer! Si le nouveau bâtiment est déjà habité( au moins partiellement), parlez aux voisins. En passant, dans la conversation décrivez la personne avec qui vous avez parlé, comme avec le propriétaire de votre futur appartement. A ce stade, des informations très intéressantes peuvent apparaître.
Assurez-vous de préciser si le vendeur a une épouse civile( mari civil).Légalement, elle ne peut pas être impliquée dans la transaction, mais en fait après avoir demandé son annulation. Et de tels cas, hélas, "avaient une place à être" - avec l'adoption d'une décision de justice en faveur du demandeur.
Il fait sens et appel au bureau du logement( si les propriétaires ont réussi à s'enregistrer), soutenu par des assurances matérielles d'amitié.Dans ZhEKe vous pouvez non seulement obtenir une liste de tous les anciens propriétaires de l'appartement. Beaucoup d'informations supplémentaires, parfois très intéressantes et utiles, vous pouvez le dire aux passeports. Les serruriers et les électriciens de la société de service peuvent également "donner" des détails importants sur la maison et ses habitants.
Sur un extrait de l'USRD, vous apprendrez toute l'histoire de l'appartement - si les propriétaires ont changé et qui ils sont, si l'appartement a réussi à être en état d'arrestation et en vertu d'une interdiction de vente. Si les propriétaires du nouveau bâtiment ont déjà changé( en particulier plusieurs fois), il est très probable que vous, l'acheteur de bonne foi, essayiez de "substituer".Et vous feriez mieux d'abandonner cette affaire "rentable".La même conclusion devrait être faite en cas de litiges, d'arrestations et d'interdictions de vente de biens immobiliers dont vous avez pris soin. Dans tous les cas, faites un effort pour faire connaissance avec l'avant-dernier propriétaire.
Il serait superflu de s'adresser au Registre unique des décisions judiciaires. S'il s'avère que l'appartement dans le nouveau bâtiment a fait l'objet d'une procédure judiciaire, assurez-vous de vérifier( avec la participation d'un avocat spécialisé) si l'affaire peut reprendre en raison de circonstances qui( soudainement) vont s'ouvrir après l'achat de cet appartement.
Les enfants, comme toujours, une attention particulière. Si un enfant mineur( enfants) est enregistré dans l'appartement, au moment de la transaction, un permis de vente de l'appartement auprès du conseil des tuteurs doit être obtenu. Donc, découvrez tout ce qui est possible à propos de chaque copropriétaire et de son environnement immédiat, pour lequel se tourner vers toutes les instances possibles et parler avec les voisins.
