Deal sur l'achat d'un appartement - la procédure pour la poursuite
.Début, Partie 2: La Saga de choisir un appartement 2. Vérifiez les appartements de pureté légale - de se prémunir contre les surprises
Voici un événement de la vie réelle. Le vendeur est un vétéran respectable de la Grande guerre patriotique, un participant, un personnage bien mérité, etc., etc. Après la transaction, il ne veut pas quitter l'appartement vendu. La police que vous avez invitée à redescendre à ses assurances de tromperie, soutenu par un ensemble d'insignes, des ordres, des lettres. Le débriefing est transféré au palais de justice.
demandes de renseignements sur la maladie, le papier avec les informations d'une clinique privée qui trace des médicaments trouvés dans le sang d'un ancien combattant, assurances « témoins » que le vendeur accepte la décision dans un état inadéquat, sous la pression. .. le demandeur lors de la réunion n'est pas. Ses intérêts sont des jeunes gens difficiles avec une diction pas très bien établie. Le tribunal décide en faveur de. .. le demandeur!
Malgré le fait que le contrat de vente notarié en noir et blanc a indiqué que le contrat signé par les parties après avoir reçu le vendeur de l'argent pour l'appartement, le tribunal des assurances du vendeur que l'argent qu'il avait reçu. .. En bref - « Vive notre cour, la cour la plus juste du monde "!
Il y a plusieurs conclusions de cette histoire. Tout d'abord, vous devez accepter que lors de la "obtenir un dépôt - la transaction" toutes les personnes enregistrées dans l'appartement doivent être libérés de celui-ci. Vérifiez la mise en œuvre de cet accord!
La seconde. Lors du transfert de l'argent doit être obtenue auprès du vendeur et les clés de l'appartement( dans un cas extrême, avec lui) se rendit immédiatement à leurs appartements. Il est préférable qu'au moment où la vente de l'appartement est terminée, le vendeur a quitté l'appartement. Si ce n'est pas le cas, alors après être arrivé avec lui, assurez-vous qu'ils sont envoyés.
immédiatement après la transaction que vous devez tourner réellement être dans l'appartement, changer les serrures, et mieux - de les changer avec les portes d'entrée, si elles n'inspirent pas confiance.
Faire l'achat et la vente de l'appartement - la précision du libellé
Mais, rejetant tout sauf le « fromage pas cher », vous avez passé tous les tests ci-dessus et sont prêts à traiter et transférer l'argent au vendeur. Cependant, vous devez comprendre votre contrepartie. Il n'est pas si rare que le vendeur recueille les documents nécessaires( tout en dépensant du temps et de l'argent), et l'acheteur change d'avis( quelles qu'en soient les raisons) et refuse l'achat prévu.
En outre, il existe des situations réelles où l'argent au vendeur est vraiment nécessaire pour accompagner la transaction de vente d'appartement. Par exemple, pour payer les dettes sur les factures de services publics - sans cela, il ne sera pas donné une partie des documents. Ce problème est réglementé par le vendeur effectuant un dépôt ou un paiement anticipé.Il est nécessaire de comprendre la différence entre ces concepts et de prescrire clairement ce moment dans l'accord préliminaire.
dépôt est un moyen de garantir une transaction à la fois le vendeur et l'acheteur. Dans notre cas, en tant que gage, l'acheteur prend une certaine somme d'argent. D'un commun accord, un tiers peut prendre l'argent, par exemple, une agence immobilière. Si les circonstances varient encore et: acheteur
- refuse de de la transaction, le montant de la garantie reste avec le vendeur( le vendeur est transféré par un tiers), vendeur
- refuse la transaction, le double du montant de la caution compense les attentes latentes acheteur.
Avec la participation d'un tiers comme une garantie « zalogohranitelya » et « otvetku » en quantités égales devrait lui laisser les deux côtés - l'acheteur et le vendeur. Cette interprétation de la notion de «gage» est prescrite par la loi. Au dernier calcul, le paiement d'un appartement est réduit du montant de l'hypothèque.
Advance est un paiement préliminaire pour un appartement. Le montant de l'avance est automatiquement inclus dans le paiement futur. Comment les parties devraient se comporter dans la résiliation anticipée de la transaction est déterminée uniquement par le contrat entre eux. Il est possible de prévoir, par exemple, une avance de 10 fois sur l'avance, ou son «non-retour» en aucun cas, un paiement provenant du paiement anticipé des services de l'agence.
Si l'accord préliminaire ne reflète pas ce point, il est peu probable qu'il sera possible d'éviter les problèmes et les «confrontations» en cas de transaction incomplète. Un point distinct dans le contrat préliminaire devrait être stipulé par le cas où, pour un cas de force majeure( incendie, glissement de terrain ou inondation), l'appartement perd une partie ou la totalité de sa valeur.
Et le plus important: pour conclure un contrat préliminaire est nécessaire, et il est nécessaire de le conclure avec un hôte soigneusement contrôlé de l'appartement .Avec l'indication des données de passeport du propriétaire et toutes les conditions requises des documents de titre pour l'appartement. Malheureusement, les escrocs sont souvent «limités» en recueillant des promesses / avances et se cachent avec eux.
fait, 10 fois en 1000-2000 ne fera pas $ scélérats riches pour toute une vie, mais vous en particulier la perte de leur « verte » de façon permanente gâcher l'ambiance. Dans ce cas, vous devez vous méfier à la fois du «bon marché» et du «fromage cher».Une telle arnaque suggère:
- Surévaluation du montant du paiement anticipé.Ie.si au lieu d'en prendre un sur le marché, un maximum de deux mille dollars vous est demandé à deux ou trois fois plus, souvenez-vous de ce «demandeur».Il est très possible que vous le reconnaissiez sur le stand "la police les cherche".
- Sous-estimation substantielle du coût de l'appartement.
- Retard dans la période de règlement final. Ceci est fait pour recueillir autant que possible de la compagnie des victimes.
L'option d'un simple "défilement" des avances n'est pas exclue.« Société » dans quelques mois d'utilisation de l'argent reçu comme pré-paiements( sous forme de paiement à l'avance), puis sous le couvert de cas de force majeure fictive annule la transaction et renvoie le nombre de perte contre l'inflation leur « poids » de l'argent.
Pour exclure cette possibilité( au moins légalement), pré-paiement est nécessaire d'enregistrer comme une garantie et assurez-vous de dupliquer le point de retour de la loi( en cas de refus du vendeur de la transaction) de la double somme. Dans le même temps, il est nécessaire d'énumérer les circonstances de force majeure dans lesquelles l'argent est retourné sans "doubler".
Les arnaqueurs enclins aux effets théâtraux organisent des performances entières. Dans un bureau "riche" loué plusieurs heures, ils prennent de l'argent pour la transaction. Bien sûr, sans caisses enregistreuses. Bien que dans ce cas, le signe "Comptabilité" ci-dessus l'une des chambres peut être accroché.
L'argent passe à travers un «détecteur» de billets de banque préparé à l'avance, ce qui signale chaleureusement la présence de billets de banque contrefaits."Outragés" représentants du vendeur appellent à l'aide. Apparaît "service de sécurité" ou "police" et "retire des preuves" - votre argent( bien sûr, réel).La probabilité de voir encore une fois les escrocs et votre argent est très proche de zéro.
Un autre point important. Ce n'est pas un secret que le montant réel diffère souvent de celui spécifié dans le contrat - les coûts des parties à la transaction sont réduits proportionnellement à la réduction de son montant. Cette circonstance est utilisée par des vendeurs peu scrupuleux, sous tous les prétextes, contestant la transaction et même renvoyant, mais significativement moins, le montant à l'acheteur. Par conséquent, même si le vendeur décide d'indiquer dans le contrat un montant sous-estimé, lorsqu'il y a enregistrement de la transaction pour la vente d'un appartement, il doit simplement s'assurer lui-même de retirer à l'acheteur un reçu pour un montant réel.
Il est nécessaire que le reçu soit écrit par le vendeur en personne. Le reçu doit inclure le nom complet du vendeur, ses données de passeport, le montant de la transaction en mots et ce qui exactement sera retourné à l'acheteur à la fin de la transaction.
Sachant que de la part des parties le reçu( et sa copie) pour obtenir de l'argent réel, aucun citoyen sensé( y compris le vendeur et l'acheteur) ne commencera un litige pour examiner la transaction. Après tout, si un tel reçu est "flotté", il n'y aura pas assez de l'une des parties - l'État est difficile à réprimer les tentatives de tromper. Et ce fardeau incombe à la fois le vendeur et l'acheteur - trompeurs malveillants.
Cependant, aucun d'entre nous n'est à l'abri du comportement inadéquat des personnes. Par conséquent, il est utile de réfléchir attentivement lors de la transaction de vente d'appartement, les documents avec les chiffres sous-estimés vous mettre dans une position instable. Un argument très fort pour le transfert effectif d'argent est le règlement avec l'acheteur par l'intermédiaire de la banque. Avec indication du but du paiement - paiement d'un appartement à telle ou telle adresse, sous le n ° de contrat tel et tel de tel ou tel numéro. Connaissant la valeur réelle de l'appartement, conclure un contrat préliminaire détaillé et effectuer le transfert d'argent à travers la banque, vous pouvez éviter de nombreux problèmes. Ceci est décrit plus en détail ci-dessous.
La procédure de calcul lors de l'achat d'un appartement - comment ne pas surpayer l'excès?
Il est très important que l'acheteur soit conscient des prix en vigueur pour l'immobilier, similaire à celui qu'il a choisi pour lui-même. C'est important de ne pas trop payer et de ne pas tomber dans le web des escrocs. Le prix doit être recto-verso. D'abord vous appelez des offres similaires à la vôtre, et appelez les agences pour savoir s'il y a une opportunité d'acheter avec leur aide ce que vous avez déjà récupéré.
Il est possible que les agences offrent quelque chose digne de considération. S'ils n'ont pas de propositions spécifiques, ils vous conseilleront plus objectivement, cardans ce cas, ils n'ont pas besoin de "pousser" leurs marchandises. La deuxième partie de l'audit consiste également à contacter les agences, mais déjà avec la question de vendre "votre" appartement.
Il est clair qu'il vaut mieux ne pas appeler les agences que vous venez d'appeler, ou vous pouvez faire un "appel" à une autre personne. En conséquence, vous obtenez une "fourchette" de prix. Au milieu, la valeur désirée sera trouvée. Maintenant, vous pouvez clairement identifier les cas suspects de prix sous-évalués( ou gonflés) et d'offres «rentables».
Bien sûr, les escrocs savent que le prix sous-estimé provoque la suspicion. Mais ils savent aussi qu'il doit y avoir un «client» qui sera dessiné pour «fromage bon marché» et entrer dans une «souricière».Et cela arrivera beaucoup plus vite que l'apparition d'un acheteur pour un appartement à un prix moyen. Voici deux exemples de propositions «rentables» sur lesquelles un accord peut être conclu pour acheter un appartement.
Vous êtes invités à contribuer une partie de l'argent pour l'appartement, généralement la moitié du montant requis, et le paiement restant à installer à très faible intérêt. L'entreprise intermédiaire( le plus souvent la coopérative) prend également un faible paiement pour ses services - 2-3% et s'engage à trouver un logement dans un nouveau bâtiment en fonction de vos besoins.
Parfois, les «représentants de la coopérative» proposent immédiatement de signer un contrat pour l'un des appartements présentés, le plus souvent sans montrer cet appartement. Dans le cas de la «pyramide», les premiers participants reçoivent en réalité des prêts pour l'achat d'un appartement( en utilisant une partie de l'argent des «clients» suivants), qui est rapporté à tous prêts à être trompés par les prochains prétendants.
Cependant, très rapidement, il s'avère que l'intérêt sur les prêts accordés aux premiers participants est plusieurs fois supérieur à celui convenu avec les intermédiaires. Et( nous parlons ici d'escrocs d'un type différent - plus modestes), les fraudeurs se dissolvent tranquillement ou font faillite leur coopérative sans remplir aucune obligation.
Pour une raison quelconque, aucun des trompés:
- ne comprend pas que le paiement lors de l'achat d'un appartement à la proposition de 5-7-10% par an pour un prêt est irréaliste dans un environnement bancaire de 15%;
- ne fait pas attention au fait que lors du dépôt de l'argent, une feuille de papier( un reçu) est remplie à la main, mais il n'y a pas de caisse enregistreuse ou de comptabilité dans le "bureau" de la compagnie intermédiaire;
- n'est pas alarmé par le fait que presque aucune référence et information sur vous-même, en tant que futur payeur du prêt, n'a pas besoin d'être présentée.
Il est possible et directement opposé, du point de vue de la collection de documents, option. L'acheteur se voit proposer d'acheter un appartement en plusieurs versements, toujours dans un intérêt irréaliste. Sur le marché secondaire - 8-9%, dans le cas de la construction neuve - encore plus agréablement - 6-7% par an, sans assurance et commissions. En même temps, ils obligent le requérant à recueillir beaucoup de documents, ce qui attire son attention sur le processus même de collecte des documents «nécessaires».
Le contrat consiste à fournir des «services juridiques» - préparer des documents pour la banque, vérifier la «propreté» de l'appartement, etc. L'argent de 20 à 30% de la valeur trouvée par l'acheteur lui-même( ou l'appartement offert ici) doit être payé, comme dans le cas précédent, directement à l'entreprise intermédiaire. Ce dernier «s'engage» à transférer cet argent à la banque en tant qu'acompte.
Ce moment est manqué dans le contrat signé.La procédure de transfert d'argent de "l'acheteur" à la société est simplifiée à la limite. Naturellement, l'argent s'installe dans l'entreprise, et il est presque impossible de les ramener à «l'acheteur».Après tout le contrat est conclu sur la prestation de «services juridiques», et ils, en fonction de «cabinet», sont rendus dans leur intégralité.
achat et la vente de l'appartement - une règle de calcul de la
optimale pour générer suffisamment Il est moyen simple et efficace des paiements sans espèces de lors de l'achat d'un appartement , qui ne « travaille » la plupart des régimes frauduleux. Nous utilisons l'expression bancaire «lettre de crédit irrévocable».Le calcul est effectué par l'intermédiaire d'une banque de confiance( une banque approuvée à la fois par le vendeur et par l'acheteur).Nous réservons de l'argent pour la transaction sous la forme d'une lettre de crédit irrévocable pour une période suffisante pour préparer les documents et mener l'opération dans son intégralité.La lettre tripartite d'un accord de crédit est enregistré comme les conditions de la communication il:
- enregistré dans le registre d'État unifié des droits de propriété à l'appartement à l'acheteur,
- extraire tous les médicaments prescrits par le vendeur de personnes( le cas échéant),
- donné raison par une libération d'un tiers de l'appartement par le vendeur( dans la boîte en tant que tierce partieagir en tant qu'agence immobilière).
Le dépôt / acompte dans ce cas ne peut être transféré aux mains du vendeur. S'il est nécessaire de faire des dépenses, le vendeur peut prendre un prêt à court terme dans la même banque sur la sécurité de son appartement. Si l'accord tombe en panne, le vendeur à la fin de la lettre de crédit obtient son argent sans problèmes inutiles. Il est clair que le « gel » une quantité considérable d'argent pour quelques mois, personne ne veut, mais avec cette méthode de calcul du vendeur garanti de ne pas perdre la totalité du montant. En passant, vous pouvez réserver de l'argent après que le vendeur a préparé tous les documents nécessaires à la transaction.
Si le vendeur refuse simplement un tel schéma de calcul, très probablement, il a simplement peur des actions qui ne lui sont pas entièrement compréhensibles. Si, cependant, il commence à faire valoir qu'une telle procédure de calcul lors de l'achat d'un appartement est mauvais, et d'autres variantes ont un avantage - il est très probable que devant vous « émiette petit démon » tricheur.
Lire la suite: Partie 4. Saga sur le choix de l'appartement 4. Faire un marché avec le notaire