Saga o izbiri stanovanja 2. Preverjanje pravne čistoče stanovanja - zavarovanje pred presenečenji

Celovito preverjanje stanovanja pri nakupu - ali je vredno, da je tako kongresna?

Nadaljevanje. Začetek: 1. del Saga o izbiri stanovanja 1. Vrste hiš in izbira apartmajev. Hiše iz pene in druge stavbe - začeli smo kupovati stanovanje s tem kriterijem

Za stanovanje je najboljše odsotnost predhodnih zgodb. Ta pogoj je pogosto izpolnjen, ko kupite stanovanje v novi stavbi neposredno od razvijalca, tukaj je tveganje prevare minimalno. Vendar tudi v tem primeru, med gradnjo delnice, so: prodani

  • ( več kot enkrat), daroval
  • , podedoval je
  • .

Po vgradnji hiše v hišo in dokumentiranju dokumentacije se lahko stanovanje prenese po najemni pogodbi. V stanovanju nove stavbe po registraciji dokumentov najemniki lahko registriranih. Delež udeležbe v kapitalu bi se lahko izdal ne za eno osebo, solastniki stanovanja pa so lahko na primer mož in žena ali trije bratje.

Torej, poglejmo splošni primer. Odkup stanovanja od delničarja nove stavbe po tem, ko je hišo začel delovati in obdelovati dokumente za to stanovanje na številnih položajih, pade ravno v splošno kategorijo. Razlika je v tem, da ima nova stavba običajno še vedno "kratko zgodovino".

Po naročilu nove stavbe in vpisovanje dokumentov za stanovanje( postopek za njihovo pridobitev bo opisan v nadaljevanju) lahko samo osebe, navedene v naslovu, lahko delujejo kot prodajalci stanovanja, ki ste ga izbrali.

Posebno pozornost je treba nameniti stanovanjem, zasnovanim z dedovanjem. V tem primeru lahko po "transakciji nakupa in nakupa" "odloženi" in neizplačane osebe "plavajo" z vneto željo, da izpodbijajo vaše pravice.

Še ena stvar. Preverjanje zgodovine apartmaja je bolje, da nikomur ne zaupate, tudi nepremičninski agent, ki je za vas čudovito premoženje( čeprav je pozdravil njegovo sodelovanje pri postopku preverjanja).Da, v primeru izgubljenega spora nad transakcijo lahko nepremičninski lastnik izgubi ugled. Ti - neizmerno več - streha nad glavo. In to je zelo mogoče, in porabljenega denarja, ali večina od njih, zato je treba zakonsko preverjanje stanovanja potekati s svojo radovedno prisotnostjo in aktivno udeležbo.

Prejemanje in preverjanje dokumentov za stanovanje v novi stavbi

Po zaključku vseh del( in gradbeništva, in zaključna dela), ki jih predvideva projekt, razvijalec vabi predstavnike ZTI za merjenje in pripravo tehnične dokumentacije za državno registracijo hiše. Po pregledu arhitekturnega nadzora predstavnikov( najpogosteje s skupino resničnih vlagateljev nepremičnin, ki skrbi) razvijalec odstrani nepopolnosti in dobi potrdilo o prevzemu na domu.

Slednji se pošlje v lokalno državno upravo, ki izda dovoljenje za začetek delovanja hiše. Hiša prejme poštni naslov in dostop do vseh mestnih sporočil. Razvijalec skleneta sporazum z družbo, ki bo hišo služila pred morebitno rešitvijo najemnikov za nastanitev condominiumov. Po tem, na srečanju z vsakim lastnikom stanovanja, je podpisano dejanje prenosa stanovanja, lastnik pa prejema ključe.

Torej, to je končano! Lastnik se nagradi za dolgotrajno trpljenje in s svojimi ključi odpira vrata svojemu stanovanju. Sam se počuti kot srečen lastnik cenjenih nepremičnin. Vendar pa se čustva, kot se to pogosto zgodi, zavedejo. Skupaj s ključi in dejanjem prenosa je prejel, vendar le priložnost, da postane srečni lastnik.

Prizadeval se bo za naslednjo( nelagodno) stopnjo pravne registracije. Ta proces ni odvisen le od njega in lahko traja dolgo časa. Včasih ljudje že več let živijo v apartmajih, ki so jih plačali, uradno pa niso njihovi lastniki.

V tem obdobju je nemogoče prodati "vašo" nepremičnino v novi stavbi.

utira pot za državno registracijo posameznih stanovanj prenosa razvijalec Companies House kopijo dovoljenja za vstop v hišo v operaciji, in številnih drugih dokumentov. Po tem mora udeleženec skupne gradnje v registracijsko zbornico predložiti:

  • vlogo za državno registracijo v svojem imenu;Dokument
  • o plačilu državne dajatve;
  • sporazum o sodelovanju pri skupni gradnji + vsi dodatni sporazumi;
  • akt sprejemanja-prenosa, ki ga je podpisal razvijalec in osebe, ki so plačale za gradnjo stanovanja;
  • tloris in načrt vašega apartmaja( potrebno je, da se ujemajo);
  • kopijo vašega potnega lista;
  • pooblastilo, ki ga overi notar, če lastnik zaupa nekdo, da naredi vse potrebne poteze za pridobitev dokumentov.

Rok, določen z zakonom, za registracijo lastništva je 30 dni v našem primeru. Po temeljitem pregledu predloženih dokumentov v Združene države register pravic, ki ustrezajo začetku je narejena, in je lastnik stanovanja postane njegov zakoniti lastnik.

Jasno je, da tako zapleten postopek redko poteka "brez težav", včasih lastniki stanovanje morali za vstop v lastništvo s strani sodišča. Slednji se skupaj z dokumenti ZTI predloži v registracijsko zbornico in v 30 dneh lastnik stanovanja prevzame svoje pravice, ne glede na odločitev drugih "navzgornjih" spopadov.

Torej samo potrdilo lastništva, ki ga registracije zbornica izdal, omogoča prvi lastnik prodati stanovanje v njej, darovati, volje ali najem pogodbo. Naredite to samo tiste osebe, ki so navedene v zgoraj navedenem potrdilu. Nato upoštevajte korake, ki jih je treba sprejeti pred nakupom stanovanja v novi stavbi.

Preverjanje pravne čistost stanovanja in njegovega lastnika

odsotnosti slednjega in zastopanja po pooblaščencu - razlog za zelo resne dvome, in morda preklic.Še posebej, če je pooblastilo za zastopanje interesov registrirano v tujini, ker se lahko ob transakciji prekliče.

Če se to ne bo dogovor s predstavnikom po pooblaščencu, mora biti zelo previdni, da preveri, ali gre za proxy, samo, ali skleniti sporazum ali, na primer, da boste prejeli denar v transakciji, itdPriporočljivo je obiskati notarsko pisarno, kjer je bilo izdano pooblastilo, in določiti, kako poteka postopek izročitve.

Tudi če je lastnik premoženja pred vami, en rokovanje ni dovolj. Bodite prepričani, da bi v roke njegovega potnega lista in preverjanje( do vsakega črk in številk) identiteto podatkov o potnih listih s podatki, navedenimi v dokumentih za registracijo. Naslov dokumenta mora biti seveda "mokri". Kopije v času preverjanja niso primerne.

Ima smisel in preveri potni list sam. Potem ko je napisal serijo, številko dokumenta, datum izdaje, ime njegovega lastnika, lahko preveri urad potni list, da tak dokument res izstopala.Če želite izvedeti, da je bil osebi, ki predstavlja stanovanje kot lastnik, izdan natančno, lahko obiščete mizo za potne liste in dokument ter s svojim lastnikom.

Težko je vedeti, ali je lastnik stanovanja zakonit. Da bi to naredili, je treba preveriti prodajalca v psiho-nevroloških in narkoloških dispanzerjih in tam pridobiti ustrezne poizvedbe.Če tega ne stori, in se izkaže, da je lastnik stanovanja - je bil naročnik teh institucij ali pa samo v času podpisa pogodbe pod vplivom drog( takšna potrdila tudi zdrava pamet "predstavnike prodajalca"), se lahko pogodba o prodaji stanovanj preneha.

Naš birokratski sistem je nepopoln. Zato, če je lastnik stanovanja spremenil svoje prebivališče, bo moral obiti dispanzerje za vse prejšnje naslove. Navsezadnje se lahko podatki o strankah v teh ustanovah izgubijo med prenosom ali celo "zastareli" na enem od naslovov.

Vendar, če je stanovanje zelo všeč, je mogoče v času transakcije( notar) preuči prodajalca usposobljenih zdravnikov. V primeru zakonitega zastopnika( skrbnika) bo dovolj za pridobitev soglasja, certificiran nego telesa.

Seveda, če lastnik ni eden, potem morate prisotnost vseh solastnikov v poslu s( s svojo "drugo polovico") ali overjene soglasja za prodajo apartmaja vse omenjene entitete.

Tako je nemogoče izvesti dogovor z lastnikom( e) stanovanje, ki deluje po pooblaščencu, nesposobni gostiteljev( gostitelji) z osebo( -e), potni list, ki vzbuja sum.

Preverjanje dokumentov pri nakupu stanovanja - včasih leži na površini

Navadno je naslovna listina bodisi posamični akt ali pogodba:

  • prodaje;Darila
  • , izmenjava;
  • na pravico do dedovanja;Sodna odločba
  • ;
  • rente.

Kot smo že ugotovili, je po prejemu potrdila o lastništvu stanovanje v novi stavbi mogoče odvrniti z vsemi zgornjimi metodami. Splošna pravila za vse pogodbe - ne smejo vsebovati niti namigov o izbrisu in ponarejanju. Popravke, če obstajajo, morajo biti overjene s podpisi strank, ki so overjene in zapečatene s podpisom in pečatom notarja. Tiskanje je jasno vidno, slog predstavitve ne omogoča dvojnih interpretacij.

Skoraj nemogoče je razlikovati lažni dokument od neizkušenega državljana. No, kot oseba, ki prvič prevzame dokument v zadnjih dvajsetih letih, bo določila stopnjo jasnosti tiska ali pravilnosti oblike pogodbe in kraja "možne dvojne razlage"?

Preizkusi z opredelitvijo "ponarejanja" dokumentov so bili izvedeni več kot enkrat. In absolutna večina navadnih državljanov je "letela" celo na povprečni ravni ponaredkov. Zato je poleg kupca( in celo nepremičnine) treba dokumente preveriti pri nakupu stanovanja s strani strokovnjaka na tem področju - notarja, ki mu zaupate in kdo bo v prihodnosti opravil vašo transakcijo.(Govorili bomo o izbiri notarja.)

Po preučitvi dokumentov za falsifikacijo je smiselno preveriti, da je s pomočjo notarja bolje, da so dokumenti pravilno registrirani pri državnih organih.

O sporazumih o darovanju smo že govorili. Dodajte primer: oseba, ki vam je prodajala stanovanje, jo je prejela kot darilo ali z dedovanjem ne iz bližnjega sorodnika, in to se je zgodilo šele pred kratkim.Želja, da se znebite nedavno dodane "sreče" in celo po nizki ceni - priložnost, da dobro razmišljate in vsaj natančno preverite okoliščine darila / volje.

Nekaj ​​besed o najemni pogodbi. V skladu s tem sporazumom lastnik stanovanja prenese na drugo osebo, plačnika najemnine. Novi lastnik redno plača prejšnji znesek, v skladu s pogodbo. Pogodba o najemu se šteje za neveljavno, če ni overjena od notarja. Poleg tega zakon zahteva obvezno državno registracijo takega sporazuma, ko je stanovanje odtujeno.

Možne so dve različici pogodbe o najemu:

  • s plačilom cene apartmaja;
  • brez plačila.

V prvem primeru je najemna pogodba obravnavana kot vrsta prodajne pogodbe. Razlika je v tem, da vsota vrednosti stanovanja v primeru rente ni enkrat plačana, temveč v določenem časovnem obdobju. Periodična plačila za najem so opravljena ne glede na plačilo stroškov apartmaja.

Druga možnost ne zahteva plačila stanovanja. Takšna pogodba se šteje za različico darilne pogodbe. Najemnina je lahko tri vrste: konstanta

  • ;
  • za življenje;
  • pogodba za vseživljenjsko vzdrževanje vzdrževanih oseb.

Ne da bi se lotili dodatnih podrobnosti in natančnosti pogodbe o najemu( in jih je veliko), se vrnimo k vprašanju nakupa in prodaje stanovanja, ki ga je prodajalec pridobil po takšni pogodbi. Navsezadnje se lahko stanovanje v novi stavbi prenese tudi na vašega trenutnega prodajalca po najemni pogodbi.

Najemna pogodba - "obremenjena" pogodba. Torej.kupite stanovanje z bremenom določenih obveznosti. Pri tem prevzemate vse obveznosti prodajalca tega stanovanja. Postati naslednji lastnik, boste morali izplačevati najemnine, še naprej plačevati stroške stanovanja lastniku, ki ga je preneslo po najemni pogodbi - storiti vse, kar je predpisano v najemni pogodbi. Torej, pred nakupom takega stanovanja, je dobro ugotoviti, ali je dogovor dobičkonosen za vas.

Previdnostni pregled lastniškega dokumenta vključuje preverjanje, ali obstajajo kakršni koli pogoji za prekinitev vaše prihodnje pogodbe. Na primer, v prodajni pogodbi, ki jo preverjate, je bilo zagotovljeno odloženo plačilo.Če oseba, ki vam je prodajala stanovanje, ni pravočasno plačala stroške stanovanja, je to priložnost, da vaša( prihodnja) pogodba prepozna kot neveljavna. In če rok za končno plačilo še ni prišel, in plačilo ni bilo izvedeno - prodajalec še ni postal lastnik premoženja v celoti in zato nima pravice prodati.

Če se nenadoma izkaže, da obstajajo protislovja med dokumenti, zbranimi za prodajo dokumentov, je treba iti skozi verigo, iz katere so nastala ta protislovja, in prejeli kopije manjkajočih ali napačnih dokumentov.

Možni so dodatni pogoji za transakcijo( obremenitve ali omejitve).Ljudje s pravicami do tega stanovanja lahko "plavajo".Če to utemeljuje prepoznavanje prihodnje transakcije kot neveljavne, morate iskati druge nepremičnine.

Potrebno je preveriti dokumente za stanovanje od ZTI z dejansko napravo na svojem območju. Vsak premik zidov, njihovo uničenje ali dokončanje, tudi odstranitev stanovanja od nepotrebne shrambe, se šteje za upravno kaznivo dejanje. Vse to lahko storimo le s sporazumom z lokalno upravo. Vse izdelane( dovoljene) spremembe se morajo odražati v načrtu stanovanja, prejetega na ZTI.

Posebno pozornost je treba nameniti naslovu stanovanja, ki se prodaja. Konec koncev lahko v pogodbi določi naslov stavbe, ki nima nič opraviti s poštno hišo, po kateri je hiša in s tem stanovanje registrirana. Jasno je, da v tej različici kupec, ki je plačal denar, v najslabšem primeru ne bo prejel nobene nepremičnine. V najboljšem delu svojega "obremenitvenega" vogala ali apartmaja na prvem / zadnjem nadstropju, čeprav je gledal najbolj prestižno možnost.

Scammers gredo, da nadomestijo ploščice z imeni z naslovi hiš.Na primer, blizu nove stavbe se je z njo zrušila razpadla struktura. Kupec, po pregledu čudovitega novozgrajenega apartmaja, dejansko podpiše pogodbo in plača denar, je nejasno, kaj je v bližnjem "slumu".

Zelo pomembna točka .Ko prejmete vse dokumente( potrdila in izjave) s strani prodajalca, morate biti prisotni osebno. Zato je zelo pomembno, da skrbno preverite stanovanje pri nakupu, skupaj s strokovnjaki na tem področju.

Preberite nadaljevanje: 3. del Saga o izbiri stanovanja 3. Dogovor o prodaji stanovanja ali kako pravilno ravnati z denarjem?

Pravni pregled apartmaja in iskanje solastnikov stanovanja

Pregled vseh solastnikov mora biti izveden tako previdno in na vseh točkah. Navsezadnje so razlogi za morebitno prekinitev dogovora enako težki za vse solastnike. Največkrat nova stavba nima časa za pridobitev registriranih in živih oseb v njej v času prodaje, včasih pa se zgodi, kupec pa mora biti pripravljen na takšno vrsto dogodkov.

Po razširjenem izpisku iz hišne knjige je mogoče ugotoviti, kateri izmed najemnikov je trenutno registriran v stanovanju, ki vas zanima, in katera od njih v času prodaje zadrži pravico do prebivanja v njej.Če želite dobiti izvleček, lahko lastnik apartmaja popolnoma brezplačno v stanovanjski pisarni v kraju stalnega prebivališča. Za to mora imeti:

  • potrdilo ZTI ali potrdilo o lastništvu nepremičnine iz enotnega državnega registra nepremičninskih pravic in transakcij z njim;
  • je naslovni dokument - sporazum, katere vrste so navedene spodaj;
  • potni listi in rojstni listi vseh oseb, registriranih v apartmaju.

Brez celotnega sklopa dokumentov GEK-ova izjava ni podana - treba je zaščititi zasebnost zasebnih podatkov, če bo na voljo, bo izjava pripravljena v enem dnevu. Morda je, da je ena od oseb, registriranih v apartmaju, odsotna. In nihče ne ve, kje je ta oseba med pripravo dokumentov za prodajo stanovanja. Takšna oseba se imenuje "pogrešana".

Oseba je lahko odsotna iz različnih razlogov: biti na dolgi poti( s tajnim poslanstvom ali v krajih pridržanja), biti na dolgotrajni oskrbi itd. Možno je, da "pogrešana oseba" po prodaji stanovanja( tudi po nekaj letih) postane resnično prisotna in začne izzvati transakcijo.

Tudi soglasje za prodajo stanovanja, pridobljenega iz zaprtih prostorov, ne zagotavlja "čistoče" transakcije. Pogosto "izčrpan mandat" in osvobojena oseba izjavlja, da je bilo njegovo soglasje podano pod pritiskom in zahteva pregled dogovora. Zato prisotnost takšne osebe - izgovor, da bi našli drugo stanovanje za nakup.

Naš pravni pregled stanovanja pred nakupom se je pravkar začel!Če je nova stavba že naseljena( vsaj delno), se pogovorite s sosedi. Mimogrede, v pogovoru opišite osebo, s katero ste govorili, kot pri lastniku vašega prihodnjega stanovanja. Na tej stopnji se lahko pojavijo zelo zanimivi podatki.

Preverite, ali ima prodajalec civilno ženo( civilni mož).Pravno ne more biti vključena v transakcijo, ampak v resnici, potem ko lahko zahteva odpoved. In taki primeri, na žalost, so imeli "mesto, ki bi lahko" - s sprejetjem sodne odločbe v korist tožnika.

To je smiselno in se pritožite na stanovanjski urad( če bi se lastniki uspeli registrirati), ki ga podpirajo materialna zagotovila prijateljstva. V ZhEKe ne moreš dobiti samo seznam vseh nekdanjih lastnikov stanovanja. Veliko dodatnih, včasih zelo zanimivih in koristnih informacij lahko poveste potnim listom. Ključavničarji in električarji storitvenega podjetja lahko tudi "izročijo" pomembne podrobnosti o hiši in njenih prebivalcih.

Glede na izpisek iz Združene države registra, boste izvedeli zgodovino stanovanja - ali lastniki, in ki jih ne bo spremenila, če je stanovanje že obiskali pripor in prepovedan za prodajo.Če so se lastniki nove stavbe že spremenili( zlasti večkrat), je zelo verjetno, da vi, dobronamerni kupec, poskušate "zamenjati".In bolje odreči se temu "donosenemu" poslu. Enak sklep je treba sprejeti v primeru sporov, aretacij in prepovedi prodaje nepremičnin, za katere ste skrbeli. V vsakem primeru se potrudite, da se seznanite s predzadnjim lastnikom.

Za enotni register sodnih odločb bi bilo odveč.Če se izkaže, da je stanovanjsko gradnjo že postal predmet spora, se prepričajte, da preverite( s pomočjo odvetnika profila), ni mogoče nadaljevati, če okoliščine primera, da je( nepričakovano) bo odprl Po nakupu stanovanja.

Otroci, kot vedno, posebno pozornost.Če je stanovanje registriran manjše otroka( otrok), se mora čas transakcije dovoli prodati stanovanje, ki ga odbora skrbnikov. Torej, izvedeli vse, kar lahko o vsakem solastnik in njegovo neposredno okolico, ki se nanašajo na vse možne institucije in pogovor s sosedi.

instagram story viewer