Verificação completa do apartamento ao comprar - vale a pena ser tão escrupuloso?
Continuação. Início: Parte 1. Saga de escolher um apartamento 1. Tipos de casas e escolha de apartamentos. Casas de blocos de espuma e outros edifícios - começamos a comprar um apartamento com este critério
Para o apartamento, o melhor é a ausência de histórias preliminares. Esta condição é muitas vezes cumprida ao comprar um apartamento em um novo edifício diretamente do desenvolvedor, aqui o risco de ser enganado é mínimo. No entanto, mesmo neste caso, durante a construção da participação de capital, existem:
- vendido( mais de uma vez), a
- é doada, a
- é herdada.
E depois de colocar a casa em operação e documentar os documentos, o apartamento pode ser transferido sob contrato de aluguel. No apartamento de um novo edifício após o registro de documentos, os inquilinos podem ser registrados. Uma participação da participação no capital poderia ser emitida não para uma pessoa, respectivamente, e os co-proprietários do apartamento podem ser, por exemplo, marido e mulher ou três irmãos.
Então vejamos o caso geral. Comprar um apartamento do acionista do novo edifício depois de colocar a casa em operação e processar os documentos para este apartamento em muitas posições cai precisamente na categoria geral. A diferença é que o novo edifício geralmente ainda tem um "breve histórico".
Após o comissionamento do novo edifício e o registro de documentos para o apartamento( o procedimento para obtenção deles será descrito abaixo), somente as pessoas indicadas no título podem atuar como vendedores do apartamento escolhido por você.
Especial atenção deve ser dada aos apartamentos, projetados por direito de herança. Nesse caso, após a transação de compra e venda, pessoas "não abandonadas" podem "nadar" com um ardente desejo de desafiar seus direitos.
Mais uma coisa. Verificar a história do apartamento é melhor não confiar em ninguém, mesmo um corretor de imóveis que tenha encontrado para você uma propriedade tão maravilhosa( embora a sua participação solidária no processo de verificação seja bem-vinda).Sim, no caso de uma disputa perdida sobre uma transação, um corretor de imóveis pode perder sua reputação. Você - imensamente mais - um teto sobre sua cabeça. E é muito possível, e o dinheiro gasto, ou a maioria deles, então o controle legal do apartamento deve ocorrer com sua presença curiosa e participação ativa.
Recebendo e checando documentos para um apartamento em um novo edifício
Após a conclusão de todas as obras( e construção e acabamento) fornecidas pelo projeto, o desenvolvedor convida representantes de BTI para medições e prepara documentação técnica para registro estadual da casa. Após a inspeção de representantes da supervisão arquitetônica( na maioria das vezes em conjunto com um grupo de partes interessadas não indiferentes), o desenvolvedor remove as falhas e recebe um ato na aceitação da casa.
Este último é enviado à administração local do estado, que emite uma licença para colocar a casa em operação. A casa recebe um endereço de correspondência e acesso a todas as comunicações da cidade. O desenvolvedor conclui um acordo com a empresa que atenderá a casa antes da possível solução dos inquilinos para a criação de condomínios. Depois disso, na reunião com cada proprietário do apartamento, o ato de transferir o apartamento é assinado e o proprietário recebe as chaves.
Então, está pronto! O dono é premiado por longo sofrimento, e com suas chaves abre a porta para o apartamento dele. Ele se sente um dono afortunado de imóveis encantados. No entanto, os sentimentos, como costuma acontecer, o enganam. Juntamente com as chaves e o ato de transferência, ele recebeu, mas apenas a oportunidade de se tornar um feliz dono.
Ele enfrentará o próximo estágio( desconfortável) do registro legal. Este processo depende não só disso e pode durar muito tempo.Às vezes, as pessoas vivem por anos nos apartamentos que pagaram, formalmente, eles não são seus donos.
Durante este período, é impossível vender "seu" imóvel em um novo prédio.
Abre o caminho para o registro do estado da transferência de apartamentos individuais do desenvolvedor para a câmara de registro cópias da licença para colocar a casa em operação e vários outros documentos. Depois disso, o participante de construção compartilhada deve enviar à câmara de registro:
- um pedido de registro estadual em seu próprio nome;Documento
- sobre o pagamento do direito do Estado;Acordo
- sobre participação em construção compartilhada + todos os acordos adicionais;
- Ato de aceitação-transferência, assinado pelo promotor e pessoas que pagaram pela construção do apartamento;
- plano e plano do seu apartamento( é necessário que eles coincidam);
- uma cópia do seu passaporte;
- uma procuração certificada por um notário se o dono confia em alguém para fazer todos os gestos necessários para a obtenção de documentos.
O período previsto pela lei para o registro de propriedade é de 30 dias no nosso caso. Após uma verificação minuciosa dos documentos submetidos, uma entrada correspondente é feita no Registro de Direitos do Estado Unificado e o proprietário do apartamento torna-se seu proprietário legal.
É claro que um procedimento tão complexo raramente é "sem engate", às vezes os proprietários de apartamentos devem entrar em propriedade pela decisão do tribunal. O último, juntamente com os documentos da BTI, é submetido à câmara de registro e, em 30 dias, o proprietário do apartamento toma seus direitos, independentemente da decisão de outros conflitos "a montante".
Assim, apenas o certificado de propriedade concedido pela Câmara de Registo permite ao primeiro proprietário de um apartamento em um novo prédio vendê-lo, entregá-lo, transferi-lo por herança ou sob um contrato de anuidade. Faça isso apenas as pessoas que são indicadas no certificado acima mencionado. Em seguida, considere as etapas que devem ser tomadas antes de comprar um apartamento em um novo prédio.
de pureza legal do apartamento e seu proprietário
ausência deste último e a sua representação por procuração - uma razão para a dúvida muito séria, e possivelmente o cancelamento. Especialmente se o poder do advogado pelo direito de representar interesses é registrado no exterior, porque no momento da transação pode ser cancelado.
Se você ainda faz um acordo com um representante por procuração, é necessário verificar cuidadosamente o que exatamente uma pessoa confiável pode fazer, seja para celebrar um contrato ou, por exemplo, para receber dinheiro para uma transação, etc.É aconselhável visitar o escritório do notário onde foi proferida a procuração e especificar como o processo de extradição estava ocorrendo.
Mas mesmo quando o proprietário da propriedade está antes de você, um aperto de mão não é suficiente. Certifique-se de retirar o seu passaporte e verificar( com precisão para cada letra e número) a identidade dos dados do passaporte com os dados especificados na escritura de título. Claro, o documento do título deve estar com selos "úmidos". Nenhuma cópia no momento da verificação não é adequada.
Faz sentido e verifica o próprio passaporte. Tendo escrito a série, o número do documento, a data de emissão, o nome do seu proprietário, você pode certificar-se no escritório do passaporte de que esse documento foi realmente emitido. Para descobrir que ele foi emitido exatamente para a pessoa que representa o apartamento como proprietário, pode visitar o balcão do passaporte e com o documento e com o proprietário.
É mais difícil saber se o proprietário do apartamento é legal. Para fazer isso, é necessário verificar o vendedor nos dispensários psico-neurológicos e narcológicos e obter inquéritos relevantes lá.Se isso não for feito, e verifica-se que o proprietário do apartamento - o cliente dessas instituições ou apenas no momento da assinatura do contrato estava sob a influência de drogas( tais certificados também fornecem "representantes do Vendedor" galopante), um contrato de apartamentos venda pode ser rescindido.
Nosso sistema burocrático é imperfeito. Portanto, se o proprietário do apartamento mudou seu local de residência, ele terá que ignorar os dispensários para todos os endereços anteriores. Afinal, os dados do cliente sobre esses estabelecimentos podem se perder durante a transmissão ou até mesmo "obsoletos" em um dos endereços.
No entanto, se o apartamento gosta muito, você pode inspecionar o vendedor por médicos qualificados ao realizar uma transação( na presença de um notário).Se houver um guardião oficial( administrador), será suficiente obter seu consentimento, certificado pela autoridade de tutela.
Claro, se o proprietário não é um, então você precisa da presença de todos os co-proprietários na transação( com sua "segunda metade") ou um consentimento autenticada a vender o apartamento todas as entidades acima.
Assim, é impossível realizar uma transação com o proprietário( proprietários) de um apartamento atuando através de um administrador fiduciário, um mestre incompetente( donos), com uma pessoa( pessoas) cujo passaporte causa suspeita.
Verificação de documentos ao comprar um apartamento - às vezes fica na superfície do
Normalmente, um documento de título é uma escritura de título ou um contrato:
- de uma venda;
- presentes, troca;
- no direito de herdar;Decisão do tribunal
- ;Anuidades
- .
Como já observamos, depois de receber um certificado de propriedade, um apartamento em um novo edifício pode ser alienado por todos os métodos acima. Regras gerais para todos os contratos - eles não devem conter até uma pitada de apagamento e falsificação. As correções, se houver, devem ser certificadas por assinaturas das partes, certificadas e seladas com a assinatura e selo do notário. As impressões podem ser vistas claramente, o estilo de apresentação não permite interpretações duplas.
É quase impossível distinguir um documento falso de um cidadão inexperiente. Bem, como pessoa que retoma o documento pela primeira vez nos últimos vinte anos, determinará o grau de clareza da imprensa ou a exatidão da forma do tratado e o lugar de "possível dupla interpretação"?
Experimentos com a definição de "falsificação" de documentos foram realizados mais de uma vez. E a maioria absoluta dos cidadãos comuns "voou" mesmo em um nível médio de falsificação. Portanto, além do comprador( e mesmo do corretor de imóveis), os documentos devem ser verificados ao comprar um apartamento por um especialista nesta área - um notário de quem você confia e quem realizará sua transação no futuro.(Falaremos sobre a escolha do notário.)
Depois de examinar os documentos por falsificação, faz sentido verificar, é melhor, com a ajuda de um notário, que os documentos sejam registrados nos corpos estatais da maneira correta.
Já falamos sobre os acordos de doação. Adicionamos o seguinte exemplo: a pessoa que vende um apartamento, o recebeu como presente ou por herança, não de um parente próximo, e aconteceu recentemente. O desejo de se livrar da "felicidade" recentemente adicionada, e mesmo a um preço baixo - uma ocasião para pensar bem e, pelo menos, realizar uma verificação mais completa das circunstâncias do presente / testamento.
Algumas palavras sobre o contrato de aluguel. Sob este acordo, o proprietário do apartamento transfere para outra pessoa, o pagador do aluguel. O novo proprietário paga periodicamente o valor anterior, de acordo com o contrato. O contrato de renda é considerado inválido se não for certificado por um notário. Além disso, a lei exige o registro estadual obrigatório de tal acordo quando o apartamento é alienado.
Duas variantes do contrato de aluguel são possíveis:
- com pagamento do preço do apartamento;
- sem pagamento.
No primeiro caso, o contrato de renda é considerado como tipo de contrato de venda. A diferença é que a soma do valor de um apartamento no caso de anuidade não é paga uma vez, mas dentro de um determinado período de tempo. Os pagamentos periódicos de "aluguel" são feitos independentemente do pagamento do custo do apartamento.
A segunda opção não exige o pagamento de um apartamento. Esse contrato é considerado uma variante do contrato de presente. Aluguel pode ser de três tipos:
- constante;
- para a vida;
- um contrato para manutenção duradoura com dependentes.
Sem entrar em mais detalhes e sutilezas do contrato de aluguel( e há muitos deles), voltemos à questão de comprar e vender um apartamento que o vendedor recebeu sob tal contrato. Afinal, um apartamento em um novo edifício também pode ser transferido para o seu vendedor atual sob um contrato de aluguel.
Contrato de locação - contrato "sobrecarregado".Ou seja. Você compra um apartamento com um ônus de certas obrigações. Ao fazê-lo, você assume todas as obrigações do vendedor deste apartamento. Tornando-se o próximo proprietário, você terá que fazer pagamentos de aluguel, continuar a pagar o custo do apartamento para o proprietário, que o transferiu de acordo com o contrato de aluguel - para fazer tudo o que é prescrito no contrato de aluguel. Então, antes de comprar um apartamento, é bom saber se um negócio é rentável para você.
Um exame cuidadoso da escritura de título inclui verificar se há alguma condição para que ele termine seu contrato futuro. Por exemplo, no contrato de venda, que você está checando, foi fornecido um pagamento diferido. Se a pessoa que vende um apartamento não pagou o custo do apartamento a tempo, então é uma ocasião para reconhecer seu contrato( futuro) como inválido. E se o prazo para o pagamento final ainda não chegou e o pagamento não foi feito - o vendedor ainda não se tornou o proprietário do imóvel, e, portanto, não tem o direito de vendê-lo.
Se, de repente, verifica-se que existem contradições entre os documentos coletados para a venda de documentos, é necessário passar pela cadeia a partir da qual essas contradições nasceram e receber cópias de documentos faltantes ou errados.
Podem aparecer condições adicionais para a transação( encargos ou restrições).Pessoas com direitos sobre este apartamento podem "nadar".E se isso dá motivos para reconhecer uma transação futura como inválida, você precisa procurar outros imóveis.
É necessário verificar os documentos para o apartamento da BTI com o dispositivo real da sua área. Qualquer mudança nas paredes, sua destruição ou conclusão, mesmo a disposição do apartamento de uma despensa desnecessária, é considerada uma ofensa administrativa. Tudo isso pode ser feito apenas por acordo com o governo local. Todas as alterações produzidas( permitidas) devem ser refletidas no plano do apartamento recebido na BTI.
Deve ser dada especial atenção ao endereço do apartamento que está sendo vendido. Afinal, o contrato pode especificar um endereço de construção, que não tem nada a ver com a casa postal, de acordo com o qual a casa e, portanto, o apartamento está registrado.É claro que nesta versão, o comprador, tendo pago dinheiro, no pior caso não receberá nenhum imóvel. No melhor de seu canto ou apartamento de "carga" no primeiro / último andar, embora tenha visto a opção mais prestigiosa.
Scammers vão substituir as placas de identificação por endereços de casas. Por exemplo, perto do novo edifício, uma estrutura dilapidada se agarrava a ele. O comprador, depois de inspecionar o maravilhoso apartamento recentemente construído, realmente assina o contrato e paga dinheiro, pois não está claro o que está na "favela" próxima.
Ponto muito importante .Quando você recebe todos os documentos( certificados e declarações) pelo vendedor, você deve estar presente pessoalmente. Portanto, é muito importante verificar cuidadosamente o apartamento ao comprar, juntamente com especialistas nesta área.
Leia a continuação: Parte 3. Saga de escolher um apartamento 3. Um acordo para a venda de um apartamento ou como lidar com o dinheiro corretamente?
Controle legal do apartamento e busca os co-proprietários do apartamento
Todos os co-proprietários devem ser verificados com cuidado e em todos os pontos. Afinal, os motivos de uma possível rescisão do acordo são igualmente importantes para todos os co-proprietários. Na maioria das vezes, o novo prédio não tem tempo para adquirir as pessoas registradas e vivas no momento da venda, mas às vezes acontece, e o comprador deve estar pronto para tal turno de eventos.
De acordo com o extrato estendido da casa, é possível descobrir qual dos inquilinos está registrado no momento do apartamento de seu interesse e qual deles, no momento da venda, mantém o direito de residência nele. Obter um extracto pode o proprietário do apartamento completamente gratuito no escritório de habitação no local de residência. Para fazer isso, ele deve ter:
- um certificado da BTI ou um certificado de propriedade do imóvel do Registro Unificado do Estado de direitos imobiliários e transações com ele;
- é um documento de título - um acordo, cujos tipos estão listados abaixo;Passaportes
- e certidão de nascimento de todas as pessoas registradas no apartamento.
Sem um conjunto completo de documentos, a declaração da GEK não é fornecida - é necessário proteger a privacidade de informações privadas, se disponível, a declaração estará pronta dentro de um dia. Pode ser que uma das pessoas registradas no apartamento esteja ausente. E ninguém sabe onde esta pessoa está durante a preparação de documentos para a venda do apartamento. Essa pessoa é chamada de "faltando".
Uma pessoa pode estar ausente por várias razões: estar em uma viagem longa( com uma missão secreta ou em locais de detenção), estar em cuidados prolongados, etc.É bem possível que a "pessoa desaparecida" depois de vender o apartamento( mesmo depois de alguns anos) se torna realmente presente e começa a desafiar a transação.
Mesmo o consentimento para vender um apartamento obtido nos locais de confinamento não garante a "limpeza" da transação. Muitas vezes, o "termo exausto" e a pessoa libertada, declara que o consentimento que ele escreveu foi dado sob pressão e exige uma revisão do negócio. Portanto, a presença de tal pessoa - uma desculpa para encontrar outro apartamento para comprar.
Nosso controle legal do apartamento antes da compra acaba de começar! Se o novo edifício já estiver habitado( pelo menos parcialmente), fale com os vizinhos. Por sinal, na conversa descrevem a pessoa com quem você falou, como com o proprietário do seu futuro apartamento. Nesta fase, informações muito interessantes podem aparecer.
Certifique-se de especificar se o vendedor tem uma esposa civil( marido civil).Legalmente, ela( ele) não pode estar envolvida na transação, mas na verdade depois pode exigir seu cancelamento. E esses casos, infelizmente, "tinham um lugar para ser" - com a adoção de uma decisão judicial a favor da parte demandante.
Faz sentido e recurso para o escritório de habitação( se os proprietários conseguiram se registrar), apoiado por garantias materiais de amizade. Em ZhEKe você não só pode obter uma lista de todos os antigos proprietários do apartamento. Muitas informações adicionais, às vezes muito interessantes e úteis, você pode contar os passaportes. Locksmiths e eletricistas da empresa de serviços também podem "distribuir" detalhes importantes sobre a casa e seus habitantes.
Com um extrato do USRD, você aprenderá toda a história do apartamento - se os proprietários mudaram e quem são eles, se o apartamento conseguiu ser preso e sob uma interdição para venda. Se os proprietários do novo edifício já mudaram( especialmente várias vezes), é muito provável que você, o comprador genuíno, esteja tentando "substituir".E é melhor desistir deste acordo "lucrativo".A mesma conclusão deve ser feita em caso de disputa, prisão e proibição da venda de imóveis, que você cuidou. Em qualquer caso, faça um esforço para se familiarizar com o penúltimo proprietário.
Seria supérfluo solicitar o Registro Único das Decisões Judiciais. Se se verificar que o apartamento no novo edifício conseguiu tornar-se objeto de procedimentos legais, não se esqueça de verificar( com a participação de um advogado especializado) se o caso pode ser retomado devido a circunstâncias que( de repente) se abrirão depois de comprar este apartamento.
Crianças, como sempre, atenção especial. Se uma criança menor de idade( filhos) estiver registrada no apartamento, no momento da transação, deve ser obtida uma licença para a venda do apartamento a partir do conselho da guarda. Então, descubra todo o possível sobre cada co-proprietário e seu ambiente imediato, para o qual se volta para todos os casos possíveis e conversar com os vizinhos.