Saga sobre escolher um apartamento 1. Tipos de casas e escolha de apartamentos. Casas de blocos de espuma e outros edifícios - começamos a comprar um apartamento com este critério

Como escolher um apartamento no novo edifício - a principal

perigo Neste artigo iremos discutir várias questões importantes relacionadas com a verdade, como escolher um apartamento no novo edifício. A maioria dos momentos descritos abaixo são importantes quando se compra qualquer imóvel - uma casa ou casa de campo "recém-assada" privada, bem como habitação no mercado secundário. Faz um sentido especial para todos os compradores de imóveis ler a seção "Pagamento" na transação ".

considerando diferentes tipos casas residenciais ao escolher um apartamento, um menor custo de metros quadrados no novo edifício acompanhado por riscos mais elevados. Até a possibilidade de perder todos os fundos investidos. Na maioria das vezes, você deposita dinheiro como depósito - pelo direito de comprar um apartamento no futuro - depois de colocar a casa em construção. Antes da assinatura do ato estadual de aceitar o objeto de construção, a compra e venda de apartamentos é impossível.

Então, o primeiro risco muito real. Opção número um. Você contribui para o Desenvolvedor ou seu representante imediato. Neste momento, você assina um contrato e recebe um documento sobre o pagamento. No entanto, os dados da transação não são registrados em nenhum registro. E nada impede um desenvolvedor sem escrúpulos ou seu "representante" de realizar uma operação similar várias vezes com "seu" imobiliário.

E se você se encontra na lista de futuros "compradores" não é o primeiro, seus direitos de receber um apartamento em uma casa alugada tornar-se-ão mais do que ilusórios. A segunda opção é que você compre uma participação na casa em construção. Neste caso, a venda repetida é possível tanto do lado do Desenvolvedor quanto do accionista anterior. Em seguida, considere a escolha de um apartamento em uma casa colocada em operação.

Ao escolher uma casa em uma área adequada com os apartamentos, você precisa do quadrado, tente descobrir:

1. quanto tempo o desenvolvedor desta casa tem trabalhado;
2. , quão qualificados são seus engenheiros e trabalhadores;
3. segurança ambiental dos materiais utilizados;
4. detalhes do progresso da construção( em ordem privada).

Ninguém gosta de anunciar seus "bloopers", então os detalhes do progresso da construção só podem ser esclarecidos em uma ordem privada. No entanto, algo sobre os materiais utilizados pode ser aprendido sem uma investigação minuciosa. Granitos e arenitos, deitados sobre a cúpula de depósitos de minério, têm um aumento de radiação.

Além disso, em nosso país há muitos lugares contaminados artificialmente por radiação. Portanto, o aumento da radioactividade pode sin virtualmente todas as principais Materiais:

• w / lajes de betão que compreende areia e schebonku, emplastros
• , tijolos
• ,
• espuma ou blocos de cimento.

A norma de radiação de radiação adicional em nosso país é de 3 microroentgen por hora. O fundo natural nas áreas planas é 15-20 mc / h. Nível seguro - até 50 mcd / hora. Ou seja.melhor uma vez que vêm para o seu futuro apartamento com um dosímetro e certifique-se que o fundo natural excedeu limites aceitáveis ​​e é de 20-30 mR / h, de seguida, para acumular em seus raios-x de corpo desnecessária por muitos anos.

Tipos de construção de casas com base em materiais utilizados

muito condicionalmente entre o novo edifício pode ser seguintes tipos de casas: tijolo

• , painel
• ,
• de espumas,
• monolíticas.

Esta divisão é condicional, porqueEm qualquer casa moderna de tijolos, são utilizadas lajes de concreto armado de núcleo oco. Além disso, a casa monolítica às vezes se revela como espuma de concreto. E devido à condutividade térmica elevada betão armado na construção monolítica com w / w isolamento carcaça paredes exteriores pode ser feito de tijolos( muitas vezes - bonito, de acabamento), painéis de material de blocos de betão ou de isolamento. Todos os tipos de construção de casas desses materiais têm suas vantagens e desvantagens.

Casas de tijolos - prós e contras de tais edifícios

Tradicional( de tempos de Peter) material para construção de casas - tijolo .Pode ser: silicato

• , que é baseado em lima e areia;
• cerâmico em corpo cheio, obtido por argila;
• cerâmico oco ou poroso, contendo até 50% de vazios internos.

O tijolo de silicato é mais barato, mas não resiste a uma longa exposição à umidade, por isso é usado quando coloca paredes acima da base com impermeabilização obrigatória. Não pode ser poroso, portanto, seus indicadores de isolamento térmico e peso são piores do que os tijolos vazios cerâmicos.

Um tijolo cerâmico bem queimado feito de argila bem envelhecida pode ser usado para fazer fundações e socles, e para colocar paredes e divisórias de um edifício. O bloco de cerâmica oco é muito menos condutor de calor e com menos peso( mantendo as mesmas características de resistência) exerce menos pressão sobre a base eo solo.

características positivas:

• forte o suficiente, utilizando alta qualidade feitas tijolos, a composição ligante e o material se sobrepõe com o correctamente calculado e fornecido a base pode servir centenas de anos,
• justamente "fogo-respiração nascimento" permitir que a junta de vedação no interior das paredes dos canais de ventilação e de fumo, perfeitamente adjacentes aos fogões, O
• tem uma alta capacidade de calor, o que permite que os inquilinos, que são ocupados por casas de tijolos, não sofram de calor no verão e resistam quentes interrupções de aquecimentoinverno.

características negativas: capacidade

• alta calor das paredes de tijolo exigem mais custos de calor para uso ocasional de aquecimento,
• durante a estação fria em casas de alvenaria precisa para suportar acima de zero temperatura,
• após a construção por algum tempo uma casa dá encolhimento,
• devido ao grande pesoparedes, por exemplo, uma casa de tijolos de 9 andares requer o arranjo de fundações reforçadas, para edifícios de baixa altura( 2-3 andares), esta pode ser uma base de tiragem aprofundada abaixo do nível do passeio marítimozaniya solo,
• para proporcionar um isolamento suficiente nas nossas latitudes, é necessário equipar a parede dois tijolos de espessura, e é reduz o espaço útil muito significativamente - as paredes da casa leva seis área total de 200 m2.

Painel e casas de espuma espuma - quem causa confiança?

As casas de painéis pré-fabricados são as mais baratas, o que levou à sua construção extensa na época soviética, estes são os tipos mais populares de casas de 9 andares. Mas agora eles não são erguidos devido à sua fragilidade e baixa resistência. Portanto, não nos deteremos neles.espumas

para a construção pode estar sob a forma: blocos de espuma

• , superfícies sólidas,
• gazoblokov.

Os blocos de espuma são produzidos nas condições atmosféricas, adicionando agentes espumantes à argamassa cimento-areia. Portanto, o processo de montagem de estruturas monolíticas de espuma é possível. Os blocos de gás são feitos em autoclaves especiais com pressão elevada. Eles têm várias características físicas e mecânicas melhores do que os blocos de espuma, mas não podem ser produzidos no local de construção, de modo que a erecção de estruturas monolíticas é impossível.

Estes materiais, e, portanto, os tipos de casas feitas deles têm:

• baixo custo,
• leve, capacidade
• para passar o ar em pequenas quantidades, o que é qualitativamente mais perto das casas de Concreto celular de madeira, retardador
• chama,
• elevadas propriedades de isolamento térmico e acústico,

também: casa

• típico de blocos de espuma não apodrecem, facilmente manipulados, com blocos de empilhamento puro requerem o uso de pequenas quantidades de compostos de nivelamento, processo de construção
• acelerado,
• devido ao mínimoO peso das estruturas simplifica a construção de fundações.

Assim eles:

• não suportar cargas pesadas( mais de 25 kg / cm²), então você não pode construir uma casa de blocos de espuma em dois pisos,
• absorver a umidade atmosférica, perdendo suas características de resistência, por este motivo, é dada especial atenção à sua impermeabilização.

Os textos publicitários sobre "melhorar as propriedades das espumas durante a operação" pesam a consciência de seus autores e não são verdadeiros. Os materiais de espuma são uma boa solução ao construir casas de campo. Os blocos de espuma e gás são usados ​​fragmentariamente, como elementos de parede em arranha-céus monolíticos. Eles também podem isolar a estrutura de concreto armado monolítico.

Tipo de casa monolítico - um pouco de sua história

Tipo de casa monolítico é um edifício em que todos os elementos são feitos através do despejo de mistura de cimento-areia-cascalho no cofragem na estrutura de reforço metálico diretamente no local de construção. Neste caso, cada elemento seguinte continua o anterior sem qualquer ligação de encaixe. Isso se aplica a elementos verticais e horizontais. Ou seja.deve ser obtido um sólido esqueleto de concreto armado monolítico( único, continuamente vertido) da estrutura.

Alguns elementos de uma tecnologia similar( moldagem de concreto em uma armação de metal em um cofragem pré-arrumado diretamente no local de construção) apareceram na Alemanha nos anos vinte do século passado. No entanto, as misturas de concreto que existiam naquela época não permitiram que os construtores do mundo inteiro avançassem nessa direção.

Por causa da justiça, observamos que na Rússia soviética, pouco depois de 1917, os primeiros edifícios monolíticos do mundo foram construídos em uma corrida revolucionária. Um deles - o Kharkov Gosprom - ainda impressiona não só com a sua monumentalidade, mas também com o fato de que durante a Segunda Guerra Mundial não foi possível explodir especialistas alemães três vezes( !), Naquela época, eles eram um dos melhores do mundo.

Após a guerra, o engenheiro Rigel sugeriu o uso de elementos de concreto armado pré-fabricados - barras transversais, que possibilitaram mover-se para um esqueleto discreto de concreto armado pré-fabricado. O próximo passo foi o vazamento de colunas de mancais sólidas diretamente no canteiro de obras.

O mais recente no momento em que os desenvolvimentos aceitos mundialmente da construção de habitação monolítica colocam o grande arquiteto Le Corbusier. Ele se recusou a transportar colunas monolíticas. Cada parede de concreto reforçado cheio de monolítico tornou-se um elemento vertical. A partir desta decisão meio passo para estruturas completamente monolíticas. Estes meia-passos foram feitos pelo mesmo Le Corbusier.

Mais uma vez eu repito: agora muitas construções monolíticas de quadros "distribuem" como monólitos de pleno direito. Tais tipos de casas de vários andares ainda mantêm a pressão pontual dos suportes verticais na base.

Vantagens e desvantagens das casas monolíticas

Os tipos monolíticos de edifícios residenciais têm vantagens bastante tangíveis:

1. Alta resistência das estruturas. Na época soviética, eles foram erguidos em áreas sísmicamente perigosas. No entanto, estruturas de painéis pré-fabricados mais baratos deslocaram tipos monolíticos de casas em Moscou e, em geral, da prática da construção serial soviética( isso resultou em sacrifícios colossais durante o terremoto Spitak na Armênia).
2. Menor( em 15-20%) peso de monólitos em comparação com edifícios de tijolos das mesmas dimensões.
3. Distribuição de carga ao longo de todo o perímetro das paredes de suporte, evitando cargas pontuais na base.
4. Facilitação de fundações.
5. O tipo de casa monolítica não encolhe após a construção.
6. Maior velocidade de construção.
7. Não é necessário transportar estruturas em massa para o local de construção.
8. Possibilidade de planejamento "gratuito" de características de construção de arranha-céus e expansão de instalações não seguras até 150 m2.
9. Os projetos sem costura oferecem um melhor isolamento das instalações no prédio.
10. Tipos monolíticos de edifícios de vários andares - longa vida entre as estruturas de construção. Sua vida é de 100 anos. Desde logo, materiais de alta qualidade e trabalho em plena conformidade com o processo tecnológico.

Os contras das casas monolíticas podem ser reduzidos à seguinte lista:

1. Alta condutividade térmica( mau isolamento térmico) de paredes de concreto armado. Eles devem ser adicionalmente isolados.
2. Baixo isolamento acústico de salas, especialmente em relação ao ruído de impacto.
3. A necessidade de fornecer canais para redes de serviços públicos e chaminés, e já re-planejamento em casas monolíticas é quase impossível, especialmente sem a permissão do serviço de habitação.
4. Dificuldades ao trabalhar em condições de inverno. O processo de betonagem deve ser realizado a uma temperatura não inferior a +5 ° С.A temperaturas mais baixas, a mistura é aquecida no estágio de preparação( as frações sólidas e soltas são aquecidas) ou no estágio de solidificação( o que leva a uma deterioração da qualidade do concreto e requer um consumo significativo de energia).Na maioria das vezes, aditivos especiais usados, que permitem o betonamento a baixas temperaturas.
5. A necessidade de realizar um processo contínuo de vazamento de concreto, e em vários sentidos ao mesmo tempo.
6. Obrigação de compactação de alta qualidade da mistura preenchida. Pequenos desvios desta regra destroem completamente todas as vantagens que a construção de casas monolíticas de vários andares possui.

Agora, existem duas formas de construção monolítica:

• com cofragem removível,
• com cofragem fixa.

A primeira opção permite que você use cofragem muitas vezes. No entanto, há necessidade de isolamento térmico adicional de paredes externas e isolamento acústico de superfícies internas. Deve ser dada especial atenção às paredes externas. Eles são isolados com compostos especiais, muitas vezes deixam uma camada de ar e sobrepõem uma estrutura monolítica com materiais de alvenaria ou espuma. Ou seja. As vantagens dos monólitos em termos de alta velocidade de construção e baixo custo estão se tornando menos visíveis.

A segunda opção pode ser considerada como "dois em um".O cofragem de poliestireno expandido permite que você conduza o processo de concreto e depois permaneça como um isolamento térmico e sonoro. Claro, sua aparência não permite fazer sem mais acabamento. Mas este é um processo muito mais rápido e menos demorado e caro em comparação com a versão anterior. Afinal, se isolamos as paredes com paredes mais baratas, em comparação com o tijolo de acabamento, com espumas, então elas também precisam ser decoradas e completamente impermeabilizadas.

Como escolher um apartamento - defina o piso

Considere esta questão das posições "sim" e "não" para determinar como escolher o apartamento do ponto de vista do piso.

1. O primeiro andar tradicionalmente não é amado por nossos concidadãos. Uma adega úmida sob muitas vezes se torna um fornecedor de mosquitos e pulgas. Não é excluído e a opção de coleta no apartamento do primeiro andar do esgoto de toda a entrada no caso de o tubo de esgoto ser martelado. Isso quase sempre acontece em sites com uma pequena inclinação abaixo do piso térreo. Existe, é claro, um dispositivo chamado de "válvula de retenção", mas para instalar e operar é um aborrecimento extra.

Sim, e roubar esses apartamentos com mais freqüência do que outros, e eles ganham a maior parte do ruído e do pó externos. Por conseguinte, os preços dos metros quadrados não comerciais no piso térreo são 15-20% inferiores aos dos outros pisos.

Existe um ponto mais importante. Praticamente em qualquer lugar do chão, o gás radioativo - o radônio - é liberado. Muito rapidamente se desintegra, formando isótopos radioativos de chumbo, bismuto e polônio. O gás em si é sete vezes mais pesado do que o ar, por isso, e os produtos da sua deterioração estão concentrados na zona dos andares inferiores, acima de tudo - precisamente no primeiro. Por outro lado, é mais fácil chegar aos apartamentos do primeiro andar( especialmente quando os elevadores falham) e são mais fáceis de sair em caso de emergência.

2. O segundo andar tem alguns problemas primeiro na forma "cortar".Além disso, é mais seguro do ponto de vista do roubo, e pode se tornar um ponto de coleta para águas residuais somente se uma válvula de não retorno estiver instalada no tubo de esgoto do primeiro andar.

3. Até o terceiro andar os mosquitos e inquilinos facilmente obtêm. Não é tão difícil e fugindo em caso de problemas sérios.

4. Os 4-6 andares são significativamente melhores do que os mais baixos em termos de ecologia.É claro que, se o elevador falhar. .. Embora alguns tipos de prédios tenham dois elevadores. Mas, é claro, esses andares neste sentido são melhores que os 16, 30, etc.

5. Selecione o 7º andar. Não é tão assustador, e o ruído com poeira abaixo. Aqueles que sofrem de doenças cardiovasculares, bem como desequilíbrios mentais, não devem subir mais alto.

6. 8-16 andares - leve e limpo, se não houver tubos para fumar nas proximidades. A altura destes pisos é o nível ideal para o vôo de partículas de ar pequenas e suspensas. Quanto ao elevador - é compreensível.

7. Acima estão os apartamentos mais limpos. Eles geralmente são também os mais quentes, se o fornecimento do refrigerante não vier de baixo, e os apartamentos mais baixos não se adequam à seleção adicional de calor substancial.

8. O último piso pode ter problemas adicionais com o vazamento do telhado. Por outro lado, a disponibilidade de um piso técnico permite organizar uma cobertura - uma habitação de elite( muitas vezes com um elevador pessoal).Em caso de incêndio, a evacuação é possível com a ajuda de um sistema individual de cordas e um berço com um bloqueio especial. Por sinal, não é incomum salvar pessoas de situações de emergência dos telhados dos arranha-céus.

Quando é melhor comprar um apartamento e fazer reparos?

No mercado imobiliário urbano, no setor residencial, há flutuações de longo prazo e sazonais nos preços, por isso é necessário decidir quando é mais rentável comprar um apartamento, com base nesses fenômenos, inclusive. Fazer previsões a longo prazo é uma tarefa ingrata. O colapso dos preços dos imóveis no outono de 2008 foi realizado no contexto de slogans alegres "Real Estate - o investimento mais confiável de fundos" e as previsões "O NEGÓCIO NUNCA será mais barato".

As flutuações de preços sazonais são semelhantes aos ventos comerciais - eles são previsíveis, então você pode adivinhar como escolher um apartamento a um preço mais baixo. As observações a longo prazo no mercado de apartamentos mostram a regularidade da "libélula" da famosa fábula. O verão "sopra" a maioria dos potenciais compradores de apartamentos das latitudes do norte para o sul e para os subúrbios, enquanto a demanda e, consequentemente, os preços dos apartamentos caem. No outono, o processo inverso começa: o aumento do interesse em apartamentos e o aumento dos preços para eles.

Deste ponto de vista, faz sentido comprar um apartamento no verão. Esta é uma consideração geral sobre quando é melhor comprar um apartamento .De fato, as flutuações sazonais dos preços são insignificantes - 1-2%.O preço de um determinado apartamento depende muito mais das ambições do vendedor, de sua necessidade de dinheiro rápido ou de outros fatores( por exemplo, uma partida rápida ou a capacidade do vendedor de "agora" comprar outro imóvel mais adequado) do que no tempo no quintal. Portanto, é melhor encontrar um apartamento decente a um preço adequado, do que contar com sorte sazonal e saber se vale a pena comprar um apartamento agora.

Normalmente, depois de comprar um apartamento, ele deve ser reparado, mais ou menos em grande escala. Portanto, é necessário determinar o estado do sistema de aquecimento e as aberturas das janelas. Para mudar isso e outro é melhor no período de "não aquecimento".Isto é especialmente importante para o sistema de aquecimento. Esses fatores afetam o tempo, quando você pode reparar .

A própria substituição de quadros de janelas ou varandas é um processo curto, e corrigir as falhas de construção ao longo dos perímetros das aberturas pode demorar muito tempo. Especialmente, dado que ninguém geralmente está pronto para ver em torno da janela anterior bocejando ruas vazias, timidamente cobertas de gesso lá fora.

praticamente ninguém prepara tijolos, cimento e areia antes de substituir as janelas. Tudo isso deve ser feito em uma emergência. E, é claro, é melhor que tal emergência tenha ocorrido no verão.É possível realizar um processo mais rápido - para preencher os vazios, mas a resistência das paredes dos mancais permanece com defeito.

Para todas as outras obras em um apartamento da cidade com aquecimento regular, é praticamente sem importância quando é possível fazer reparos. A menos que depois de desligar o aquecimento na mola e antes de conectá-lo no outono, pode haver momentos de "travagem" de processos de reparo devido à baixa temperatura no apartamento.

Há um ponto mais importante na determinação do período em que é melhor fazer reparos. No verão, não pode ser rastreado. A qualidade do isolamento térmico das paredes só pode ser verificada no inverno. Comprado no verão, um maravilhoso apartamento no inverno, e com um bom vento, não pode ser o melhor caminho. Das janelas, mesmo as de metal e plástico, pode ser desagradável soprar, e as paredes podem congelar. Sobre eles, bem como nas janelas, a condensação pode ser formada e um fungo pode ser iniciado. Se os traços do antigo apartamento do fungo puderem ser encontrados no verão, em um novo prédio que foi colocado em operação e comprado no verão, você não perceberá nada de novo ao mesmo tempo.

Você pode iniciar o trabalho de reparo imediatamente após a colocação em funcionamento da casa. As casas monolíticas praticamente não dão contração, e o encolhimento das estruturas e estruturas de tijolos dos materiais espumados é comparável às pequenas mudanças operacionais. Grandes violações - a aparência e expansão de fissuras em estruturas de suporte de carga - indicam um erro de cálculo grave no projeto ou construção da estrutura.

Não importa quando aparecem - logo após colocar a casa ou no processo de operação. Claro, estamos falando de um período de operação razoável. No entanto, a casa de tijolos de cinco andares de Khrushchev foi construída por 20 a 30 anos e custa duas vezes mais. E os preços dos apartamentos neles são apenas um pouco inferiores aos preços dos apartamentos em edifícios novos.

Leia mais: Parte 2. Saga sobre a escolha do apartamento 2. Verificando a limpeza legal do apartamento - nos asseguramos contra surpresas