Umowa kupna mieszkania - procedura kontynuacji
.Począwszy Część 2: Saga o wyborze mieszkaniu 2. Sprawdzić prawnych mieszkań czystości - ubezpieczyć się od niespodzianki
Oto prawdziwe wydarzenie życie. Sprzedawca - solidną przystojnym weteran II wojny światowej, uczestnik, zaszczycony, i tak dalej i tak dalej. Po transakcji nie chce opuszczać sprzedanego mieszkania. Policja, zaproszony przez ciebie, ustępując swojemu samooszukiwania, poparte zestawem regalia, medali, dyplomów. Odprawa zostaje przekazana do sądu.
Zapytania o chorobie, papier z informacji z prywatnej klinice, że ślady narkotyków znalezionych we krwi weterana „świadków” pewność, że Sprzedawca akceptuje decyzję w nieodpowiednim stanie, pod presją. .. powód w spotkaniu nie jest. Jego zainteresowania to twarde, młode chłopaki z niezbyt dobrze rozwiniętą dykcją.Sąd orzeka na korzyść. .. powoda!
Pomimo faktu, że notarialnie umowa sprzedaży w czerni i bieli, wskazał, że umowa zawarta przez strony po otrzymaniu sprzedawcą pieniędzy za mieszkanie, sąd zapewnień sprzedawcy, że pieniądze, które otrzymał. .. W skrócie - „Niech żyje nasz sąd, najbardziej sprawiedliwy sąd na świecie "!
Z tej historii wynika kilka wniosków. Po pierwsze - trzeba zgodzić się na fakcie, że podczas „otrzymania wpłaty - transakcja” wszystkie osoby znajdujące się w mieszkaniu muszą być odprowadzane z niego. Sprawdź implementację tej umowy!
Drugi. Podczas przesyłania pieniędzy należy uzyskać od sprzedawcy i kluczy do mieszkania( w skrajnym przypadku, przy nim) natychmiast udał się mieć swoje mieszkania. Lepiej, aby do czasu zakończenia sprzedaży mieszkania sprzedawca opuścił mieszkanie. Jeśli tak nie jest, to po przybyciu do niego upewnij się, że są one wysyłane.
natychmiast po transakcji trzeba faktycznie okazują się być w mieszkaniu, zmienić zamki, a lepiej - aby zmienić je w drzwiach, jeśli nie wzbudzić zaufanie.
Dokonywanie zakupu i sprzedaży mieszkania - dokładność
brzmienia, lecz, odrzucając wszystko, ale „tanie ser”, spędził wszystkie powyższe testy i są gotowe do czynienia i przelać pieniądze do sprzedającego. Musisz jednak zrozumieć swojego odpowiednika. Nie jest tak rzadkie, że sprzedawca zbiera niezbędne dokumenty( wydając jednocześnie czas i pieniądze), a kupujący zmienia zdanie( bez względu na powody) i odrzuca planowany zakup.
Ponadto istnieją rzeczywiste sytuacje, w których pieniądze do sprzedawcy są naprawdę potrzebne, aby towarzyszyć transakcji sprzedaży mieszkania. Na przykład, aby spłacić długi na rachunkach za usługi komunalne - bez tego nie dostanie części dokumentów. Ta kwestia jest regulowana przez sprzedającego dokonującego wpłaty lub zaliczki. Konieczne jest zrozumienie różnicy między tymi pojęciami i wyraźne określenie tego momentu w umowie przedwstępnej. Depozyt
to sposób na zagwarantowanie transakcji zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. W naszym przypadku, jako zastaw, kupujący bierze pewną kwotę pieniędzy. Za obopólną zgodą strona trzecia może wziąć pieniądze, na przykład agencję nieruchomości. Jeśli okoliczności ciągle zmieniać i:
- nabywca odmówi z transakcji, kwota zabezpieczenia spoczywa na sprzedawcy( sprzedawca jest przekazywana przez osobę trzecią),
- sprzedawca odmawia transakcji, podwójna ilość obligacji kompensuje kupującego niezrealizowane oczekiwania.
Z udziałem osoby trzeciej jako „zalogohranitelya” zabezpieczenia i „otvetku” w równych ilościach powinny zostawić ją z obu stron - zarówno kupujący i sprzedający. Ta interpretacja pojęcia "zastaw" jest określona przez prawo. Przy ostatecznej kalkulacji, opłata za mieszkanie zmniejsza się o kwotę hipoteki.
Advance jest wstępną opłatą za mieszkanie. Kwota zaliczki jest automatycznie uwzględniana w przyszłej płatności. To, jak strony powinny się zachowywać przy wcześniejszym wypowiedzeniu transakcji, zależy wyłącznie od umowy między nimi. Można na przykład przewidzieć 10-krotny postęp zaliczki lub jej "brak zwrotu" pod żadnym pozorem, część płatności z zaliczki na usługi agencji.
w przypadku umowy przedwstępnej nie odbija, tym razem jest mało prawdopodobne, aby uniknąć kłopotów i „showdown” w przypadku niepełnych transakcji. Odrębny punkt umowy przedwstępnej powinien zostać określony w przypadku, gdy za jakąkolwiek siłę wyższą( pożar, osunięcie się ziemi lub zalanie) mieszkanie traci część lub całość swojej wartości.
A co najważniejsze: zawrzeć umowę przedwstępną, konieczne jest, i upewnij się podpisać z gruntownie przetestowany wlasciciel .Ze wskazaniem danych paszportowych właściciela i wszystkich wymaganych dokumentów dotyczących tytułu mieszkania. Niestety, oszuści często są "ograniczeni" przez zbieranie zabezpieczeń / zaliczek i chowają się razem z nimi.
Fakt, 10 razy w 1000-2000 nie pozwoli $ łajdaków bogatych ludzi na całe życie, ale specjalnie utrata ich „zielone” trwale popsuć nastrój. W takim przypadku należy wystrzegać się zarówno "taniego", jak i "drogiego sera".Takie oszustwo sugeruje:
- Wyolbrzymienie kwoty zaliczki. Tj.jeśli zamiast przyjmować jeden na rynku, maksymalnie dwa tysiące $, które są wymagane dwa lub trzy razy więcej, pamiętaj o tym "wnioskującym".Bardzo możliwe, że rozpoznasz to na stoisku "policja ich szuka".
- Poważne zaniżenie kosztu mieszkania.
- Opóźnienie w końcowym okresie rozliczeniowym. Ma to na celu zebranie jak największej liczby ofiar z ofiar.
Opcja "przewijania" zaliczek nie jest wykluczona.„Firma” w ciągu kilku miesiącach użytkowania pieniędzy otrzymanych jako pre-płatności( w formie zaliczki), a następnie pod przykrywką fikcyjnych siły wyższej anuluje transakcję i zwraca liczbę utracone przed inflacją ich „wagę” pieniędzy.
Aby wykluczyć taką możliwość( przynajmniej legalnie), zaliczka jest konieczne do zarejestrowania się jako zabezpieczenia i należy powielać punkt prawa zwrotu( w przypadku odmowy od sprzedawcy transakcji) podwójnej sumy. Jednocześnie wymagane jest wyliczenie okoliczności siły wyższej, w których pieniądze są zwracane bez "podwojenia".
Oszuści skłonni do efektów teatralnych aranżują całe spektakle. W "bogatym" biurze wynajętym przez kilka godzin biorą pieniądze za transakcję.Oczywiście bez kas fiskalnych. Chociaż w tym przypadku może się powieść napis "Rachunkowość" nad jednym z pokoi.
Pieniądze przepuszczane są przez wstępnie przygotowany "detektor" banknotów, który jest serdecznym sygnałem obecności podrobionych banknotów."Oburzeni" przedstawiciele sprzedawcy wzywają do pomocy. Pojawia się "usługa bezpieczeństwa" lub "policja" i "wycofuje dowody" - twoje( oczywiście prawdziwe) pieniądze. Prawdopodobieństwo ponownego zobaczenia oszustów i twoich pieniędzy jest bardzo bliskie zeru.
Kolejny ważny punkt. Nie jest tajemnicą, że rzeczywista kwota często różni się od tej określonej w umowie - koszty stron transakcji są zmniejszone proporcjonalnie do zmniejszenia jej kwoty. Ta okoliczność jest używana przez pozbawionych skrupułów sprzedawców, pod wszelkimi pretekstami, kwestionując transakcję, a nawet zwracając, ale znacznie mniej, kwotę do kupującego. Dlatego też, nawet jeśli sprzedawca postanowi wskazać w umowie zaniżoną kwotę, gdy jest rejestracja transakcji sprzedaży mieszkania, musi po prostu ubezpieczyć się - odebrać od kupującego pokwitowanie otrzymania rzeczywistej kwoty.
Konieczne jest, aby paragon został sporządzony przez sprzedawcę osobiście. Pokwitowanie powinno zawierać pełną nazwę sprzedawcy, jego dane paszportowe, kwotę transakcji słownie i jaka dokładnie kwota ta zostanie zwrócona kupującemu po zakończeniu transakcji.
Wiedząc, że z rąk stron paragon( i jego kopia) w uzyskaniu prawdziwych pieniędzy, żaden rozsądny obywatel( w tym zarówno sprzedawca, jak i kupujący) nie rozpocznie postępowania sądowego w celu zweryfikowania transakcji. Wszakże jeśli taki paragon jest "płynący", nie będzie wystarczającej liczby stron - państwo ciężko tłumi próby oszukiwania go. A ten ciężar spada zarówno na sprzedawcę, jak i kupującego - na złych oszustów.
Jednak nikt z nas nie jest odporny na niewłaściwe zachowania ludzi. Dlatego warto dokładnie przemyśleć, kiedy przeprowadzana jest transakcja sprzedaży mieszkania, dokumenty z niedoszacowanymi liczbami stawiają cię w niestabilnej sytuacji. Bardzo silnym argumentem za rzeczywistym przelewem pieniędzy jest rozliczenie z nabywcą za pośrednictwem banku. Wskazując cel zapłaty - płatność mieszkania pod takim i takim adresem, pod numerem umowy takiego i takiego z takiej i takiej liczby. Znając rzeczywistą wartość mieszkania, zawierając szczegółową umowę przedwstępną i przekazując pieniądze za pośrednictwem banku, można uniknąć wielu problemów. Zostało to opisane bardziej szczegółowo poniżej.
Procedura obliczania przy zakupie mieszkania - jak nie przepłacić nadmiaru?
Bardzo ważne jest, aby kupujący wiedział o obowiązujących cenach nieruchomości, podobnych do tych, które wybrał dla siebie. Jest to ważne, aby nie przepłacać i nie wpaść w sieć oszustów. Cena musi być dwustronna. Najpierw wywołaj oferty podobne do Twoich, a także zadzwoń do agencji pytając, czy istnieje możliwość zakupu za ich pomocą tego, co już samemu odebrałeś.
Możliwe, że agencje zaoferują coś godnego uwagi. Jeśli nie mają konkretnych propozycji, doradzą ci bardziej obiektywnie, ponieważw tym przypadku nie muszą "popychać" swoich towarów. Druga część audytu polega również na kontaktowaniu się z agencjami, ale już z kwestią sprzedaży "twojego" mieszkania.
Jest oczywiste, że lepiej nie dzwonić do agencji, które właśnie dzwoniłeś, lub możesz obciążyć "dzwonek" innej osobie. W rezultacie otrzymujesz "widelec" cen. W środku znajduje się żądana wartość.Teraz możesz wyraźnie prześledzić podejrzane przypadki zaniżonych( lub zawyżonych) cen i "dochodowych" ofert.
Oczywiście oszuści wiedzą, że zaniżona cena wywołuje podejrzenia. Ale wiedzą też, że musi istnieć "klient", który zostanie przyciągnięty do "taniego sera" i dostanie się w "pułapkę na myszy".A stanie się to znacznie szybciej niż pojawienie się kupującego za mieszkanie po średniej cenie. Poniżej znajdują się dwa przykłady "opłacalnych" propozycji, na podstawie których można zawrzeć umowę zakupu mieszkania.
Proponuje się wniesienie części pieniędzy za mieszkanie, zwykle o połowę wymaganej kwoty, a pozostałą kwotę do wpłaty przy bardzo niskim oprocentowaniu. Firma pośrednicząca( najczęściej spółdzielnia) również pobiera niską opłatę za swoje usługi - 2-3% i zobowiązuje się do znalezienia mieszkania w nowym budynku zgodnie z własnymi wymaganiami.
Niekiedy "przedstawiciele spółdzielni" natychmiast oferują podpisanie umowy na jeden z prezentowanych apartamentów, najczęściej bez pokazywania tego mieszkania. W przypadku "piramidy" kilku pierwszych uczestników faktycznie otrzymuje pożyczki na zakup mieszkania( przy użyciu części pieniędzy od następujących "klientów"), o czym donoszą wszyscy, gotowi zostać oszukani przez kolejnych rywali.
Jednak bardzo szybko okazuje się, że odsetki od pożyczek udzielonych pierwszemu uczestnikowi są kilkakrotnie wyższe niż uzgodnione z pośrednikami. I( tutaj mówimy o oszustach innego rodzaju - bardziej skromnych), oszuści albo cicho rozwiązują albo bankrutują swoją spółdzielnię, nie wypełniając żadnych zobowiązań.
Z jakiegoś powodu żaden z zwiedzionych:
- nie rozumie, że płatność przy zakupie mieszkania na proponowanych 5-7-10% rocznie na pożyczkę jest nierealistyczna w środowisku bankowym 15%;
- nie zwraca uwagi na fakt, że deponując pieniądze, wydaje mu się kartkę( paragon) wypełniony ręcznie, ale w "biurze" firmy pośredniczącej nie ma kasy ani księgowości;
- nie jest zaniepokojony faktem, że nie trzeba przedstawiać prawie żadnych odniesień i informacji o sobie, jako przyszłym płatniku pożyczki.
Jest to możliwe i bezpośrednio przeciwnie, z punktu widzenia zbierania dokumentów, opcja. Kupujący ma możliwość zakupu mieszkania na raty, ponownie pod nierealistycznie niskim odsetkiem. Na rynku wtórnym - 8-9%, w przypadku nowych budów - jeszcze przyjemniej - 6-7% rocznie, bez ubezpieczeń i prowizji. Jednocześnie zmuszają wnioskodawcę do zebrania wielu dokumentów, co przenosi jego uwagę na sam proces zbierania "niezbędnych" dokumentów.
Umowa dotyczy "obsługi prawnej" - przygotowania dokumentów dla banku, sprawdzenia "czystości" mieszkania itp. Pieniądze w wysokości 20-30% wartości znalezionej przez samego kupującego( lub oferowane tu mieszkanie) powinny zostać zapłacone, podobnie jak w poprzednim przypadku, bezpośrednio firmie pośredniczącej. Ten ostatni "zobowiązuje się" do przekazania tych pieniędzy bankowi jako zaliczkę.
Ten moment nie występuje w podpisanej umowie. Procedura przekazywania pieniędzy z "kupującego" do firmy jest uproszczona do limitu. Oczywiście, pieniądze są rozliczane w firmie i prawie niemożliwe jest ich przywrócenie do "kupującego".Po tym wszystkim umowa zostaje zawarta na świadczenie "usług prawnych", a oni, w opinii "firmy", są w pełni doręczeni.
zakup i sprzedaż mieszkania - z reguły obliczania optymalnego
Istnieje dość prosty i skuteczny sposób, aby generować płatności bezgotówkowych przy zakupie mieszkaniu, które nie „praca” w większości fałszywych programów. Używamy bankowego terminu "nieodwołalna akredytywa".Obliczenia są przeprowadzane za pośrednictwem zaufanego banku( banku zaufanego zarówno przez sprzedającego, jak i kupującego).Rezerwujemy pieniądze na transakcję w formie nieodwołalnej akredytywy na okres wystarczający do przygotowania dokumentów i przeprowadzenia transakcji w całości. Trójstronne porozumienie o kredyt jest rejestrowana jako warunków ujawnienia go:
- zarejestrowane w Unified Państwowego Rejestru praw własności do mieszkania na kupującego, wyciąg
- wszystkie przepisane przez sprzedającego osób( jeśli w ogóle),
- potwierdzone przez trzeciego wydania partii mieszkania przez sprzedającego( w puszce za osobę trzeciądziałać jako agencja nieruchomości).
W takim przypadku wpłata zaliczki / zaliczki nie może zostać przekazana na ręce sprzedającego. Jeśli konieczne jest dokonanie jakichkolwiek wydatków, sprzedawca może zaciągnąć krótkoterminową pożyczkę w tym samym banku na zabezpieczenie swojego mieszkania. Jeśli umowa się zepsuje, sprzedawca na końcu akredytywy otrzymuje pieniądze bez niepotrzebnych kłopotów. Oczywiste jest, że "zamrożenie" znacznej ilości pieniędzy na kilka miesięcy nikt nie chce, ale przy tej metodzie obliczania sprzedawca ma gwarancję, że nie straci całej kwoty. Przy okazji, możesz zarezerwować pieniądze po tym, jak sprzedawca przygotował wszystkie niezbędne dokumenty do transakcji.
Jeśli sprzedawca po prostu odmawia takiego schematu obliczeniowego, najprawdopodobniej po prostu boi się działań, które nie są dla niego całkowicie zrozumiałe. Jeśli jednak zaczyna twierdzić, że taka procedura obliczania przy zakupie mieszkania jest złe, a inne warianty mają przewagę - to jest bardzo prawdopodobne, że przed wami „kruszy mały demon” oszusta.
Kontynuacja czytania: Część 4. Saga o wyborze mieszkania 4. Zawarcie umowy z notariuszem