Kompleksowa weryfikacja mieszkania przy zakupie - czy warto być tak skrupulatnym?
Kontynuacja. Początek: Część 1. Saga wyboru mieszkania 1. Rodzaje domów i wybór mieszkania. Dom bloki i inne budynki - zaczynają się kupić mieszkanie z tych kryteriów
do mieszkania najlepszej brak jakiejkolwiek wcześniejszej historii. Ten warunek jest często spełniony przy zakupie mieszkania w nowym budynku bezpośrednio od dewelopera, tutaj ryzyko oszukania jest minimalne. Jednak nawet w tym przypadku, na budowę udziału kapitałowego jest:
- sprzedawane( nie raz),
- prezentowane
- dziedziczone.
Po oddaniu domu do użytku i udokumentowaniu dokumentów, mieszkanie może zostać przeniesione na podstawie umowy najmu. W mieszkaniu nowego budynku po rejestracji dokumentów można zarejestrować najemców. Pai kapitał nie może być wydane do jednej osoby, odpowiednio, i współwłaścicielami mieszkania może być, na przykład, mąż i żona i trzech braci.
Spójrzmy więc na ogólny przypadek. Zakup mieszkania w nowym budownictwie akcjonariusza po oddanie domu w pracy i dokumentacji do mieszkania w wielu pozycjach należy on do kategorii ogólnej. Różnica polega na tym, że nowy budynek zazwyczaj ma "krótką historię".
Po oddaniu do eksploatacji nowego budynku i dekoracji do dokumentacji apartamentami( kolejność ich otrzymania zostaną opisane poniżej) w jedynym podmiotem wymienionym w dokumentach tytule mogą działać jako sprzedawców wybranego mieszkania.
Szczególną uwagę należy zwrócić na mieszkania zaprojektowane według prawa dziedziczenia. W tym przypadku, po dokonaniu transakcji sprzedaży może „pływać” najmniej do początku i osoby niezaksięgowanie z płonącego chęć podważenia swoich praw.
Jeszcze jedno. Sprawdź historię mieszkania to lepiej nie ufać nikomu, nawet Finder realtor dla ciebie tak wspaniałego mienia( choć jego udział wsparcie w procesie weryfikacji jest mile widziane).Tak, w przypadku zgubionego sporu dotyczącego transakcji, pośrednik może utracić swoją reputację.Ty - nieporównywalnie więcej - dach nad głową.I jest to bardzo możliwe, a wydane pieniądze, lub większość z nich, więc kontrola prawna mieszkania powinna odbywać się z ciekawą obecnością i aktywnym uczestnictwem.
Otrzymanie i sprawdzanie dokumentów na mieszkanie w nowym budynku
Po zakończeniu wszystkich prac( i budowy, a skończywszy) przewidzianego w projekcie, deweloper zaprasza przedstawicieli WIT do pomiaru i przygotowanie dokumentacji technicznej dla rejestracji państwowej domu. Po inspekcji nadzoru architektonicznego przedstawicieli( najczęściej z grupą prawdziwych inwestorów nieruchomości, którzy dbają o) deweloper usuwa niedoskonałości i dostaje zaświadczenie o przyjęciu w domu. Ostatni
wysłany do administracji lokalnej, co daje pozwolenie, aby wejść do domu w pracy. Dom dostaje adres pocztowy oraz dostęp do całej komunikacji miejskich. Deweloper zawiera umowę z firmą, która będzie służyć do domu do ewentualnej decyzji w sprawie ustanowienia mieszkańców HOA.Po tym spotkaniu każdy właściciel mieszkania podpisać akt przyjmowania i przekazywania mieszkania i właściciel otrzymuje klucze.
Więc prawda! Właściciel wynagrodzony za cierpliwość, a klucz otwiera drzwi do jego mieszkania. Czuje się dumny właściciel upragnionego nieruchomości. Jednak uczucia, jak to często bywa, oszukać go. Wraz z naprawdę dostaliśmy klucze i akt przeniesienia, ale jedynie okazją, aby stać się szczęśliwym posiadaczem.
chce next( trudny) etap rejestracji prawnej. Proces ten zależy nie tylko od niego i może trwać wystarczająco długo. Czasami ludzie żyją od lat w płatnych ich mieszkaniach bez formalnie będąc ich właścicieli.
sprzedać „ich” własność w nowym budynku nie jest możliwe w tym okresie.
toruje drogę do rejestracji państwowej poszczególnych mieszkań transferu deweloper do Companies House kopia pozwolenie na wjazd do domu w pracy i szereg innych dokumentów. Następnie uczestnicy wspólnych budowlanych przedkłada Companies House: oświadczenie
- sprawie rejestracji w swoim własnym imieniu;Dokument
- potwierdzający uiszczenie podatku państwowego;Umowa
- na udział we wspólnej budowy + wszystkich dodatkowych umów;
- akt przekazania i odbioru podpisany przez autora i tych, którzy płacą budowy lokalu;plan
- i plan jego mieszkania( jest to konieczne, aby dopasować);
- kopia paszportu;
- pełnomocnictwo poświadczone notarialnie, jeżeli właściciel ufa nikomu, aby wykonać wszystkie niezbędne ruchy do przedstawienia dokumentów. Okres
przewidzianych prawem do rejestracji praw własności, w tym przypadku wynosi 30 dni. Po dokładnym przeglądzie dokumentów przedłożonych do Unified Państwowego Rejestru praw odpowiadających wejściu jest wykonany, a właściciel mieszkania staje się jej prawowitym właścicielem.
Jest oczywiste, że taka skomplikowana procedura rzadko odbywa się „bez przeszkód”, czasami właściciele mieszkania mają wejść w posiadania przez sąd. Ten ostatni, wraz z dokumentami z WIT został złożony do Companies House i całym stanie 30 dni właściciel apartamentów wchodzi w jej postaci własnej, niezależnie od decyzji innych „wyższych” konfliktów.
Więc tylko certyfikat własności wydane przez Rejestracji Izba pozwala pierwszego właściciela do sprzedaży mieszkania w nim, darować, zapisać lub wynająć umowy. Rozwiązanie to może być tylko te osoby, które są określone w vysheoboznachennyh certyfikatu. Następnie rozważyć kroki, które należy podjąć przed zakupem mieszkania w nowym budynku.
Sprawdzenie czystości prawnej apartamentu i jego właściciela
Brak tego ostatniego i reprezentacja jego interesów przez powiernika jest okazją do bardzo poważnych wątpliwości i, być może, odrzucenia transakcji. Zwłaszcza jeśli pełnomocnictwo do reprezentowania interesów jest zarejestrowane za granicą, ponieważ do czasu transakcji może zostać anulowane.
Jeśli nadal podpisujesz umowę z przedstawicielem przez pełnomocnika, musisz dokładnie sprawdzić, co dokładnie może zrobić zaufana osoba, czy tylko w celu zawarcia umowy, czy na przykład, aby otrzymać pieniądze za transakcję itp. Wskazane jest odwiedzenie biura notarialnego, w którym wydano pełnomocnictwo, oraz określenie, w jaki sposób odbywa się proces ekstradycji.
Ale nawet jeśli właściciel nieruchomości jest przed tobą, jeden uścisk dłoni nie wystarczy. Pamiętaj, aby odebrać jego paszport i sprawdzić( z dokładnością do każdej litery i numeru) tożsamość danych paszportowych z danymi określonymi w akcie tytułu. Oczywiście dokument tytułowy musi zawierać "mokre" uszczelki. Żadne kopie w czasie weryfikacji nie są odpowiednie.
Ma sens i sprawdza sam paszport. Po spisaniu serii, numeru dokumentu, daty wydania, nazwiska właściciela, możesz upewnić się w urzędzie paszportowym, że taki dokument został rzeczywiście wydany. Aby dowiedzieć się, że został wydany dokładnie osobie reprezentującej mieszkanie jako właściciel, możesz odwiedzić biuro paszportowe i dokument oraz jego właściciela.
Trudniej powiedzieć, czy właściciel mieszkania jest legalny. Aby to zrobić, konieczne jest sprawdzenie sprzedawcy w poradniach psychologiczno-neurologicznych i narkologicznych oraz uzyskanie odpowiednich zapytań.Jeśli nie zostanie to zrobione i okaże się, że właściciel mieszkania - klient tych zakładów lub właśnie w momencie podpisania umowy był pod wpływem narkotyków( takie certyfikaty są również dostarczane przez przebiegłych "przedstawicieli sprzedającego"), umowa sprzedaży mieszkania może zostać anulowana.
Nasz biurokratyczny system jest niedoskonały. Dlatego, jeśli właściciel mieszkania zmienił miejsce zamieszkania, będzie musiał ominąć apteki dla wszystkich poprzednich adresów. W końcu dane klientów w tych zakładach mogą zostać zgubione podczas transmisji lub nawet "nieaktualne" na jednym z adresów.
Jeśli jednak mieszkanie jest bardzo lubiane, możesz sprawdzić sprzedawcę przez wykwalifikowanych lekarzy podczas przeprowadzania transakcji( w obecności notariusza).Jeśli istnieje oficjalny opiekun( powiernik), wystarczy uzyskać jego zgodę, potwierdzoną przez organ opiekuńczy.
Oczywiście, jeśli właściciel mieszkania nie jest sam, wówczas konieczna jest obecność wszystkich współwłaścicieli w transakcji( z ich "drugimi połówkami") lub notarialna zgoda na sprzedaż mieszkania przez wszystkie wyżej wymienione osoby.
W związku z tym niemożliwe jest przeprowadzenie transakcji z właścicielem( właścicielami) mieszkania działającego za pośrednictwem powiernika, niekompetentnego kapitana( właścicieli), z osobą( osobami), której paszport powoduje podejrzenie.
Weryfikacja dokumentów przy zakupie mieszkania - czasami leży na powierzchni
Zazwyczaj dokument tytułowy to tytuł własności lub umowa:
- sprzedaży;
- prezenty, wymiana;
- o prawie do dziedziczenia;
- decyzja sądu;Renty roczne
- .
Jak już zauważyliśmy, po otrzymaniu certyfikatu własności, mieszkanie w nowym budynku może zostać wyalienowane przez wszystkie powyższe metody. Ogólne zasady dotyczące wszystkich umów - nie powinny zawierać nawet śladu wymazania i fałszerstwa. Ewentualne poprawki muszą być poświadczone podpisami stron, potwierdzonymi i opatrzone pieczęcią i podpisem notariusza. Wydruki widać wyraźnie, styl prezentacji nie pozwala na podwójne interpretacje.
Niemożliwe jest odróżnienie fałszywego dokumentu od niedoświadczonego obywatela. Cóż, jako osoba, która zajmuje się dokumentem po raz pierwszy w ciągu ostatnich dwudziestu lat, określi stopień jasności prasy lub poprawność formy traktatu i miejsca "możliwej podwójnej interpretacji"?
Eksperymenty z definicją "fałszowania" dokumentów zostały przeprowadzone więcej niż raz. A absolutna większość zwykłych obywateli "latała" nawet na przeciętnym poziomie fałszerstwa. Dlatego oprócz kupującego( a nawet pośrednika handlu nieruchomościami) dokumenty muszą być sprawdzane przy zakupie mieszkania przez specjalistę w tym zakresie - notariusza, któremu ufasz i który przeprowadzi transakcję w przyszłości.(Porozmawiamy o wyborze notariusza.)
Po zbadaniu dokumentów pod kątem fałszerstwa, warto sprawdzić, lepiej, z pomocą notariusza, że dokumenty są rejestrowane w urzędach państwowych we właściwy sposób.
Mówiliśmy już o umowach o darowizny. Dodajemy następujący przykład: osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, otrzymała je w prezencie lub w spadku nie od bliskiego krewnego, a stało się to niedawno. Pragnienie, aby pozbyć się ostatnio dodanego "szczęścia", a nawet taniej - okazją do dobrego myślenia, a przynajmniej do przeprowadzenia dokładniejszej weryfikacji okoliczności daru / woli.
Kilka słów o umowie najmu. Zgodnie z tą umową właściciel apartamentu przekazuje ją innej osobie, płatnikowi czynszu. Nowy właściciel okresowo płaci poprzednią kwotę, zgodnie z umową.Umowa najmu uznawana jest za nieważną, jeżeli nie jest poświadczona przez notariusza. Ponadto, prawo wymaga obowiązkowej rejestracji państwowej takiej umowy, gdy mieszkanie jest wyobcowane.
Możliwe są dwa warianty umowy najmu:
- z zapłatą ceny za mieszkanie;
- bez płatności.
W pierwszym przypadku umowa najmu jest traktowana jako rodzaj umowy sprzedaży. Różnica polega na tym, że suma wartości mieszkania w przypadku renty nie jest wypłacana jednorazowo, ale w określonym czasie. Okresowe płatności "czynszowe" są dokonywane bez względu na koszt mieszkania.
Druga opcja nie wymaga zapłaty za mieszkanie. Taka umowa jest uważana za wariant umowy darowizny. Czynsz może być trzech typów:
- stała;
- na całe życie;
- umowa na usługi konserwacji przez całe życie z osobami na utrzymaniu.
Bez wchodzenia w dalsze szczegóły i subtelności umowy najmu( a jest ich wiele), wróćmy do kwestii kupna i sprzedaży mieszkania, które sprzedawca otrzymał w ramach takiej umowy. W końcu mieszkanie w nowym budynku można również przenieść do obecnego sprzedawcy na podstawie umowy najmu.
Umowa najmu - umowa "obciążona".Tj.kupujesz mieszkanie obciążone pewnymi obowiązkami. W ten sposób przejmujesz wszystkie obowiązki sprzedawcy tego mieszkania. Będąc kolejnym właścicielem, będziesz musiał dokonywać opłat czynszowych, nadal płacić koszt mieszkania właścicielowi, który przekazał je na podstawie umowy najmu - aby zrobić wszystko, co jest określone w umowie najmu. Tak więc przed zakupem takiego mieszkania dobrze jest dowiedzieć się, czy dana transakcja przynosi zyski.
wnikliwej analizy dokumentu tytuł obejmuje sprawdzenie - czy istnieją warunki do zakończenia swojego przyszłego traktatu. Na przykład, w umowie sprzedaży, że czek został warunkiem odroczenie płatności. Jeżeli osoba sprzedających mieszkania, nie jest wypłacane w czasie wartości mieszkania, to jest szansa, aby rozpoznać twój( przyszły) umowa jest nieważna. A jeśli ostateczny termin płatności jeszcze nie nadszedł, a płatność nie zostanie zrealizowana - sprzedawca nie ma jeszcze stać się właścicielem nieruchomości w całości, a zatem nie ma prawa go sprzedać.
Jeśli okaże się, że między montowane do transakcji, istnieją sprzeczności dokumenty sprzedaży, jest to obowiązkowe, aby przejść do sieci z której zostały „urodzonego” te sprzeczności i uzyskania kopii brakujących lub błędnych dokumentów.
Może to być dodatkowe warunki transakcji( obciążenia lub ograniczenia).Może „pływać” z osobą uprawnioną do mieszkania. A jeśli to daje powód do uznania transakcji nieważne przyszłość, trzeba szukać innego mienia.
musi być przeprowadzona weryfikacja dokumentów w mieszkaniu WIT do rzeczywistego urządzenia jego powierzchni. Wszelkie przesunięcie ścian, ich zniszczenia lub zakończenia, nawet pozbycie się zbędnego magazynowania mieszkaniu, to jest uważany za przestępstwo administracyjne. Wszystko to można zrobić tylko w porozumieniu z władzami lokalnymi. Wszystko produkt( dozwolone) zmiany powinny znaleźć odzwierciedlenie w kategoriach mieszkań, co skutkuje WIT.
Szczególną uwagę należy zwrócić na sprzedaż mieszkania. Po tym wszystkim, umowa może zostać wpisany adres budynku nie ma nic wspólnego z pocztą, na którym dom jest zarejestrowany, a tym mieszkaniu. Zrozumiałe jest, że w takiej postaci, kupujący, zwracając pieniądze, w najgorszym przypadku nie otrzyma żadnego majątku. W najlepszym wypadku „załaduje” rogu lub płasko na ziemi / podłogi, choć wyglądał na najbardziej prestiżową wersję.Oszuści
przyjść i etykiety zamienne z adresami domów. Na przykład, obok nowego budynku przylgnął zniszczone struktury. Kupujący powinien wyglądać wspaniały, nowo wybudowane mieszkanie, w rzeczywistości, podpisać umowę i zapłacić pieniądze za to nie ulega wątpliwości, że w wielu wartościowego „slumsów”.
bardzo ważnym punktem .Po otrzymaniu przez sprzedającego wszystkich dokumentów( zaświadczeń i oświadczeń) należy stawić się osobiście. Tak, to jest bardzo ważne, aby dokładnie sprawdzić przy zakupie mieszkania, wyprodukowany we współpracy z ekspertami w tej dziedzinie.
Czytaj dalej: Część 3: Saga o wyborze mieszkania 3. zakup i sprzedaż mieszkania, czyli jak obchodzić się z pieniędzmi?
Kontrola prawna mieszkania i poszukiwanie współwłaścicieli mieszkania
Wszyscy współwłaściciele powinni być dokładnie i dokładnie sprawdzeni pod każdym względem. W końcu powody ewentualnego rozwiązania umowy są równie ważne dla wszystkich współwłaścicieli. Najczęściej nowy budynek nie ma czasu na pozyskanie zarejestrowanych i mieszkających w nim osób w momencie sprzedaży, ale czasami się to zdarza, a kupujący powinien być gotowy na taki zwrot wydarzeń.
Zgodnie z rozszerzonym wyciągiem z książki domowej można dowiedzieć się, który z lokatorów jest zarejestrowany w danym momencie w danym mieszkaniu, a który z nich w momencie sprzedaży zachowuje prawo pobytu w nim. Pobierz wyciąg może właściciel mieszkania całkowicie bezpłatnie w biurze mieszkaniowym w miejscu zamieszkania. W tym celu musi:
- posiadać zaświadczenie z WIT lub zaświadczenie o własności nieruchomości z rejestru Ujednoliconego Państwa w zakresie praw nieruchomości i transakcji z nim;
- to dokument tytułowy - umowa, której rodzaje wymieniono poniżej;
- paszporty i akty urodzenia wszystkich osób zarejestrowanych w apartamencie.
Bez pełnego zestawu dokumentów, oświadczenie GEK nie jest podane - konieczne jest zabezpieczenie prywatności prywatnych informacji, jeśli są dostępne, oświadczenie będzie gotowe w ciągu jednego dnia. Możliwe, że jedna z osób zarejestrowanych w apartamencie jest nieobecna. I nikt nie wie, gdzie ta osoba jest podczas przygotowywania dokumentów na sprzedaż mieszkania. Taka osoba nazywa się "zaginięciem".
Osoba może być nieobecna z różnych powodów: być na długiej podróży( z tajną misją lub w miejscach odosobnienia), być pod opieką długoterminową itp. Jest całkiem możliwe, że "zaginiony" po sprzedaży mieszkania( nawet po kilku latach) staje się naprawdę obecny i zaczyna kwestionować transakcję.
Nawet zgoda na sprzedaż mieszkania uzyskanego z miejsc pozbawienia wolności nie gwarantuje "czystości" transakcji. Często "wyczerpany termin" i zwolniona osoba deklarują, że zgoda, którą napisał, została pod presją i wymaga rewizji umowy. Dlatego obecność takiej osoby - pretekst do znalezienia innego mieszkania do kupienia.
Nasza kontrola prawna apartamentu przed rozpoczęciem zakupu! Jeśli nowy budynek jest już zamieszkany( przynajmniej częściowo), porozmawiaj z sąsiadami. Przy okazji, w rozmowie opisuj osobę, z którą rozmawiałeś, tak jak z właścicielem twojego przyszłego mieszkania. Na tym etapie mogą pojawić się bardzo interesujące informacje.
Należy określić, czy sprzedawca ma żonę cywilną( mąż cywilny).Zgodnie z prawem, ona( on) nie może brać udziału w transakcji, ale w rzeczywistości, po tym, jak może zażądać jej anulowania. I takie przypadki, niestety, "miały miejsce" - wraz z wydaniem orzeczenia sądowego na korzyść powoda.
Ma sens i przemawia do biura mieszkaniowego( jeśli właściciele zdołali się zarejestrować), poparte materialnymi zapewnieniami o przyjaźni. W ZhEKe można nie tylko uzyskać listę wszystkich byłych właścicieli mieszkania. Wiele dodatkowych, czasem bardzo interesujących i przydatnych informacji można podać w paszportach.Ślusarze i elektrycy firmy usługowej mogą również "rozdać" ważne szczegóły dotyczące domu i jego mieszkańców.
Po wyciągu z USRD poznasz całą historię mieszkania - czy właściciele się zmienili i kim są, czy mieszkanie zdołało być aresztowane i pod zakazem sprzedaży. Jeśli właściciele nowego budynku już się zmienili( szczególnie kilka razy), bardzo prawdopodobne jest, że ty, kupujący w dobrej wierze, spróbujesz "zastąpić".I lepiej zrezygnuj z tej "dochodowej" oferty. Taki sam wniosek należy wyciągnąć w przypadku sporów, aresztowań i zakazów sprzedaży nieruchomości, którymi się opiekowałaś.W każdym razie starań, aby zapoznać się z przedostatnim właścicielem.
Złożenie wniosku o wydanie jednolitego rejestru decyzji sądowych byłoby zbędne. Jeśli okaże się, że mieszkanie w nowym budynku stało się przedmiotem postępowania sądowego, należy sprawdzić( przy udziale wyspecjalizowanego prawnika), czy sprawa może zostać wznowiona z powodu okoliczności, które( nagle) zostaną otwarte po zakupie tego mieszkania.
Dzieci, jak zwykle, szczególna uwaga. Jeżeli w mieszkaniu zarejestrowano niepełnoletnie dziecko( dzieci), do czasu transakcji należy uzyskać zezwolenie na sprzedaż mieszkania od rady opiekuńczej. Dowiedz się więc wszystkiego, co możliwe, o każdym współwłaścicielu i jego najbliższym otoczeniu, dla którego przejdź do wszystkich możliwych przypadków i porozmawiaj z sąsiadami.
