Uitgebreide verificatie van het appartement bij aankoop - is het de moeite waard om zo scrupuleus te zijn?
vervolg. Begin: Deel 1. Sage van het kiezen van een appartement 1. Soorten huizen en appartementkeuze. Huizen gemaakt van schuimblokken en andere gebouwen - we beginnen met het kopen van een appartement met dit criterium
Voor het appartement is het beste de afwezigheid van voorlopige verhalen. Deze voorwaarde wordt vaak vervuld wanneer een appartement in een nieuw gebouw rechtstreeks bij de ontwikkelaar wordt gekocht, waardoor het risico om te worden misleid minimaal is. Maar zelfs in dit geval, tijdens de constructie van het aandelenaandeel, zijn er:
- verkocht( meer dan eens),
- is gedoneerd,
- is geërfd.
En nadat het huis in gebruik is genomen en de documenten zijn gedocumenteerd, kan het appartement worden overgedragen onder een huurcontract. In het appartement van een nieuw gebouw na registratie van documenten kunnen huurders worden geregistreerd. Een deel van de aandelenparticipatie kan niet voor één persoon worden uitgegeven en de mede-eigenaren van het appartement kunnen bijvoorbeeld een man en vrouw of drie broers zijn.
Laten we dus naar de algemene casus kijken. Het kopen van een appartement van de aandeelhouder van het nieuwe gebouw na het in gebruik nemen van het huis en het verwerken van de documenten voor dit appartement in veel functies valt precies in de algemene categorie. Het verschil is dat het nieuwe gebouw meestal nog steeds een "korte geschiedenis" heeft.
Nadat de ingebruikname van het nieuwe gebouw en de registratie van documenten voor het appartement( de procedure voor het verkrijgen ervan zal hieronder worden beschreven), kunnen alleen de personen die in de eigendomsakte worden vermeld optreden als verkopers van het door u gekozen appartement.
Speciale aandacht moet worden geschonken aan appartementen die zijn ontworpen volgens het erfrecht. In dit geval kunnen 'gesloopte' en niet-ver klaarde personen na de transactie tot koop en inwoning 'zwemmen' met een vurig verlangen om uw rechten aan te vechten.
Nog een ding. Het controleren van de geschiedenis van het appartement is beter om niemand te vertrouwen, zelfs een makelaar die zo'n prachtig bezit voor je heeft gevonden( hoewel zijn ondersteunende deelname aan het verificatieproces welkom is).Ja, in het geval van een verloren geschil over een transactie, kan een makelaar zijn reputatie verliezen. Jij - onmetelijk meer - een dak boven je hoofd. En het is heel goed mogelijk, en het geld besteed, of de meeste van hen, dus de wettelijke controle van het appartement moet plaatsvinden met uw nieuwsgierige aanwezigheid en actieve deelname.
ontvangen en controleren van documenten naar een appartement in een nieuw gebouw
Na afronding van alle werkzaamheden( en de bouw en afwerking) met het project beoogde, de ontwikkelaar nodigt vertegenwoordigers van de BTI voor de meting en het opstellen van technische documentatie voor de toestand van het huis. Na inspectie van de architectonische toezicht van vertegenwoordigers( meestal met een groep van onroerend goed beleggers die de zorg over) de ontwikkelaar verwijdert oneffenheden en krijgt een certificaat van aanvaarding thuis.
Dit laatste wordt naar de lokale overheid gestuurd, die een vergunning afgeeft om het huis in gebruik te nemen. Het huis ontvangt een postadres en toegang tot alle communicatie in de stad. De ontwikkelaar gaat een overeenkomst aan met het bedrijf dat het huis zal bedienen voordat de mogelijke oplossing van de huurders voor het maken van flatgebouwen. Daarna wordt tijdens de bijeenkomst met elke eigenaar van het appartement de overdracht van het appartement getekend en ontvangt de eigenaar de sleutels.
Dus, het is klaar! De eigenaar wordt beloond voor lankmoedigheid en opent met zijn sleutels de deur naar zijn appartement. Hij voelt zich een gelukkige eigenaar van geliefd onroerend goed. Maar gevoelens, zoals vaak gebeurt, bedriegen hem. Samen met de sleutels en de overdracht ontving hij wel, maar alleen de mogelijkheid om een gelukkige eigenaar te worden.
Hij zal worden geconfronteerd met de volgende( ongemakkelijke) fase van wettelijke registratie. Dit proces hangt er niet alleen van af en kan lang duren. Soms leven mensen jarenlang in de appartementen waarvoor ze hebben betaald, formeel zijn ze niet hun eigenaars.
Gedurende deze periode is het onmogelijk om "uw" onroerend goed in een nieuw gebouw te verkopen.
maakt de weg vrij voor de staat registratie van individuele appartementen de ontwikkelaar transfer naar Companies House een kopie van de toestemming om het huis binnen in werking en een aantal andere documenten. Daarna moet de deelnemer van de gedeelde constructie de registratiekamer:
- een aanvraag voor registratie van de staat voor eigen rekening indienen;
- document over de betaling van het staatsrecht;
- -overeenkomst over deelname aan gedeelde constructie + alle aanvullende overeenkomsten;
- akte van acceptatie-overdracht, ondertekend door de ontwikkelaar en personen die hebben betaald voor de bouw van het appartement;
- plattegrond en plattegrond van uw appartement( het is noodzakelijk dat ze samenvallen);
- een kopie van uw paspoort;
- een volmacht die door een notaris is gecertificeerd als de eigenaar iemand vertrouwt om alle noodzakelijke gebaren voor het verkrijgen van documenten uit te voeren.
De wettelijke termijn voor de registratie van eigendom is in ons geval 30 dagen. Na een zorgvuldige evaluatie van de aan de Unified Rijksregister van de rechten die overeenkomen met de invoer ingediende documenten wordt gemaakt, en de eigenaar van het appartement wordt de rechtmatige eigenaar.
Het is duidelijk dat een dergelijke complexe procedure vindt zelden plaats "van een leien dakje", soms het appartement eigenaren hebben in eigendom door de rechtbank te gaan. De laatste, samen met documenten uit de BTI wordt ingediend bij Companies House, en in het hele land 30 dagen de eigenaar van de appartementen tot zijn recht komt, onafhankelijk van de beslissingen van andere "hogere" conflicten.
Dus alleen certificaat van eigendom uitgegeven door de Registratiekamer , kan de eerste eigenaar het appartement te verkopen in het, schenken, nalaten of huur contract. Doe dit alleen die personen die zijn aangegeven in het bovengenoemde certificaat. Overweeg vervolgens de stappen die moeten worden genomen voordat u een appartement in een nieuw gebouw koopt.
Controle van de juridische netheid van het appartement en zijn eigenaar
De afwezigheid van de laatste en de vertegenwoordiging van zijn belangen door een trustee is een aanleiding voor zeer ernstige twijfels en mogelijk een afwijzing van de transactie. Vooral als de volmacht voor het recht om belangen te vertegenwoordigen in het buitenland is geregistreerd, omdat deze op het moment van de transactie kan worden geannuleerd.
Als u nog steeds een deal met een vertegenwoordiger bij volmacht hebt, moet u zorgvuldig controleren wat een vertrouwde persoon precies kan doen, of het nu om het aangaan van een contract gaat of bijvoorbeeld om geld te ontvangen voor een transactie, enz. Het is raadzaam om het kantoor van de notaris te bezoeken waar de volmacht is afgegeven en om aan te geven hoe het uitleveringsproces is verlopen.
Maar zelfs als de eigenaar van het pand voor u staat, is één handdruk niet genoeg. Zorg ervoor dat u zijn paspoort ophaalt en controleer( met nauwkeurigheid naar elke letter en elk cijfer) de identiteit van de paspoortgegevens met de gegevens die zijn vermeld in de eigendomsakte. Natuurlijk moet het titeldocument zijn met "natte" zegels. Geen kopieën op het moment van verificatie zijn niet geschikt.
Het is logisch en controleer het paspoort zelf. Nadat u de serie, het documentnummer, de uitgavedatum en de naam van de eigenaar hebt uitgeschreven, kunt u bij het paspoortkantoor aangeven dat een dergelijk document daadwerkelijk is uitgegeven. Om erachter te komen dat hij is afgegeven aan de persoon die het appartement als eigenaar vertegenwoordigt, is het mogelijk dat u de paspoortbalie en het document en de eigenaar hebt bezocht.
Het is moeilijker om te weten of de eigenaar van het appartement legaal is. Om dit te doen, is het noodzakelijk om de verkoper in de psycho-neurologische en narcologische dispensaria te controleren en relevante vragen daar te krijgen. Als dit niet gebeurt, en het blijkt dat de eigenaar van het appartement - de cliënt van deze instellingen of gewoon op het moment van ondertekening van het contract was onder de invloed van drugs( zoals certificaten bieden ook savvy "vertegenwoordigers van de verkoper"), kan een contract van verkoop appartementen worden beëindigd.
Ons bureaucratische systeem is onvolmaakt. Daarom, als de eigenaar van het appartement van woonplaats is veranderd, zal hij de dispensaria voor alle eerdere adressen moeten omzeilen. De klantgegevens van deze vestigingen kunnen immers verloren gaan tijdens de verzending of zelfs "verouderd" zijn op een van de adressen.
Als het appartement echter dol op is, kunt u de verkoper inspecteren door gekwalificeerde artsen bij het uitvoeren van een transactie( in aanwezigheid van een notaris).Als er een officiële voogd( trustee) is, zal het voldoende zijn om zijn toestemming te verkrijgen, gecertificeerd door de voogdijautoriteit.
Natuurlijk, als de verhuurder is niet een, dan heb je de aanwezigheid van alle mede-eigenaars in de transactie( met hun "tweede helft") of een notariële toestemming om het appartement te verkopen al het bovenstaande entiteiten nodig.
Zo is het onmogelijk om het uitvoeren van een deal met de eigenaar( s) appartement, handelend bij volmacht, incompetente gastheer( gastheren) met de persoon( s), een paspoort dat achterdocht wekt.
Verificatie van documenten bij het kopen van een appartement - soms ligt het aan de oppervlakte van de
Meestal is een titeldocument een eigendomsbewijs of een contract:
- van een verkoop;
- geschenken, uitwisseling;
- over het recht om te erven;
- rechterlijke beslissing;
- annuities.
Zoals we al hebben opgemerkt, kan een appartement in een nieuw gebouw na ontvangst van een certificaat van eigendom worden vervreemd door alle bovenstaande methoden. Algemene regels voor alle contracten - ze mogen zelfs geen enkele aanduiding van uitwissing en vervalsing bevatten. Correcties, indien aanwezig, moeten worden gecertificeerd door handtekeningen van de partijen, gecertificeerd en verzegeld met de handtekening en het zegel van de notaris. Prints zijn duidelijk te zien, de presentatiestijl laat geen dubbele interpretaties toe.
Het is bijna onmogelijk om een nepdocument van een onervaren burger te onderscheiden. Welnu, als iemand die het document de eerste twintig jaar voor het eerst gebruikt, de mate van helderheid van de pers of de juistheid van de vorm van het verdrag en de plaats van "mogelijke dubbele interpretatie" zal bepalen?
Experimenten met de definitie van "vervalsing" van documenten werden meer dan eens uitgevoerd. En de absolute meerderheid van gewone burgers 'vloog' zelfs bij een gemiddeld niveau van valsheid in geschrifte. Daarom moeten, naast de koper( en zelfs de makelaar), documenten worden gecontroleerd bij het kopen van een appartement door een specialist op dit gebied - een notaris die u vertrouwt en die uw transactie in de toekomst zal uitvoeren.(We zullen het hebben over de keuze van de notaris.)
Na het onderzoeken van de documenten voor vervalsing, is het logisch om te controleren of het beter is, met de hulp van een notaris, dat de documenten op de juiste manier bij de overheidsinstanties worden geregistreerd.
We hebben al gesproken over de donatieovereenkomsten. We voegen het volgende voorbeeld toe: de persoon die u een appartement verkoopt, het heeft ontvangen als een geschenk of door overerving niet van een naast familielid, en het gebeurde onlangs. De wens om zich te ontdoen van het recent toegevoegde "geluk", en zelfs tegen een lage prijs - een gelegenheid om goed na te denken en, tenminste, om een meer grondige verificatie uit te voeren van de omstandigheden van het geschenk / testament.
Een paar woorden over het huurcontract. Volgens deze overeenkomst draagt de eigenaar van het appartement dit over aan een andere persoon, de betaler van de huur. De nieuwe eigenaar betaalt periodiek het vorige bedrag, volgens het contract. Het huurcontract wordt als ongeldig beschouwd als het niet is gecertificeerd door een notaris. Bovendien vereist de wet verplichte registratie van de staat van een dergelijke overeenkomst wanneer het appartement vervreemd is.
Twee varianten van de huurovereenkomst zijn mogelijk:
- met betaling van de appartementsprijs;
- zonder betaling.
In het eerste geval wordt het huurcontract als een soort koopovereenkomst beschouwd. Het verschil is dat de som van de waarde van een appartement in het geval van een lijfrente niet een keer wordt betaald, maar binnen een bepaalde periode. Periodieke "verhuur" betalingen worden gedaan ongeacht de betaling van de kosten van het appartement.
De tweede optie vereist niet de betaling van een appartement. Een dergelijk contract wordt beschouwd als een variant van de geschenkovereenkomst. Huren kan van drie soorten zijn: constante
- ;
- voor het leven;
- een contract voor levenslang onderhoud met personen ten laste.
Laten we, zonder in te gaan op verdere details en subtiliteiten van het huurcontract( en dat zijn er veel), terugkomen op de kwestie van het kopen en verkopen van een appartement dat de verkoper onder een dergelijk contract ontving. Een appartement in een nieuw gebouw kan immers ook onder een huurcontract worden overgedragen aan uw huidige verkoper.
Huurovereenkomst - "bezwaard" contract.ieje koopt een appartement met een last van bepaalde verplichtingen. Hierbij aanvaardt u alle verplichtingen van de verkoper van dit appartement. Wordt de volgende eigenaar, moet u huurbetalingen te doen, blijven de kosten van het appartement betalen aan de eigenaar die het heeft overgedragen onder het contract van huur - om alles te doen dat is voorgeschreven in het huurcontract. Dus, voordat u een dergelijk appartement koopt, is het goed om erachter te komen of een deal winstgevend voor u is.
Een zorgvuldig onderzoek van de eigendomsbewijs omvat het controleren of er voorwaarden zijn om uw toekomstige contract te beëindigen. In het verkoopcontract dat u controleert, is bijvoorbeeld een uitgestelde betaling verstrekt. Als de persoon die u een appartement verkoopt de kosten van het appartement niet op tijd heeft betaald, dan is dit een gelegenheid om uw( toekomstige) contract als ongeldig te erkennen. En als de deadline voor de laatste betaling nog niet is bereikt en de betaling nog niet is gedaan, is de verkoper nog niet volledig eigenaar van het onroerend goed geworden en heeft hij bijgevolg niet het recht om het te verkopen.
Als plotseling blijkt dat er tegenstrijdigheden zijn tussen de documenten die worden verzameld voor de verkoop van documenten, is het noodzakelijk om de ketting te doorlopen van waaruit deze tegenstrijdigheden zijn geboren en kopieën van ontbrekende of onjuiste documenten te ontvangen.
Aanvullende voorwaarden voor de transactie( bezwaringen of beperkingen) kunnen verschijnen. Mensen met de rechten op dit appartement kunnen "zwemmen".En als dit een reden geeft om een toekomstige transactie als ongeldig te erkennen, moet u op zoek naar ander onroerend goed.
Het is noodzakelijk om de documenten voor het appartement vanuit de BTI te controleren met het daadwerkelijke apparaat in zijn gebied. Elke verschuiving in de muren, hun vernietiging of voltooiing, zelfs de verwijdering van het appartement uit een overbodige voorraadkast, wordt beschouwd als een administratieve overtreding. Dit alles kan alleen worden gedaan in overleg met de lokale overheid. Alle geproduceerde( toegestane) wijzigingen moeten worden weergegeven in het plan van het appartement dat bij de BTI is ontvangen.
Speciale aandacht moet worden besteed aan het adres van het appartement dat wordt verkocht. Het contract kan immers een bouwadres specificeren dat niets te maken heeft met het posthuis, volgens dewelke het huis en dus het appartement is geregistreerd. Het is duidelijk dat in deze versie de koper, na het betalen van geld, in het ergste geval geen onroerend goed zal ontvangen. In het beste van zijn 'lading'-hoek of appartement op de eerste / laatste verdieping, hoewel hij de meest prestigieuze optie bekeek.
Oplichters gaan de naamplaten vervangen door adressen van huizen. In de buurt van het nieuwe gebouw hield zich bijvoorbeeld een vervallen bouwwerk vast. De koper, na het inspecteren van het prachtige, nieuw gebouwde appartement, tekent eigenlijk het contract en betaalt geld omdat het onduidelijk is wat zich in de nabijgelegen "sloppenwijk" bevindt.
Zeer belangrijk punt .Wanneer u alle documenten( certificaten en verklaringen) van de verkoper ontvangt, moet u persoonlijk aanwezig zijn. Het is dus erg belangrijk om het appartement bij aankoop zorgvuldig te controleren, samen met experts op dit gebied.
Lees de continuïteit: Deel 3. Saga van het kiezen van een appartement 3. Een deal voor de verkoop van een appartement of hoe u geld correct behandelt?
Juridische controle van het appartement en zoeken naar de mede-eigenaren van het appartement
Alle mede-eigenaars moeten zorgvuldig en op alle punten worden gecontroleerd. De redenen voor een mogelijke beëindiging van de deal zijn immers even zwaar voor alle mede-eigenaars. Meestal heeft het nieuwe gebouw geen tijd om de geregistreerde en levende personen te kopen op het moment van de verkoop, maar soms gebeurt het en moet de koper klaar zijn voor een dergelijke ommekeer.
Volgens het uitgebreide uittreksel uit het huisboek is het mogelijk om te achterhalen wie van de huurders geregistreerd is op het moment van het appartement dat voor u van belang is, en wie van hen, op het moment van de verkoop, het verblijfsrecht behoudt. Haal een uittreksel kan de eigenaar van het appartement volledig gratis in het huisvestingskantoor op de plaats van verblijf. Om dit te doen, moet hij beschikken over:
- een certificaat van de BTI of een certificaat van eigendom van het onroerend goed uit het Unified State register van onroerend goed rechten en transacties ermee;
- is een eigendomsbewijs, een overeenkomst, waarvan de soorten hieronder worden opgesomd;
- -paspoorten en geboortebewijzen van alle personen die in het appartement zijn geregistreerd.
Zonder een volledige set documenten wordt GEK's verklaring niet gegeven - het is noodzakelijk om de privacy van privé-informatie te beschermen, indien beschikbaar, zal de verklaring binnen een dag klaar zijn. Het kan zijn dat een van de personen die in het appartement zijn geregistreerd afwezig is. En niemand weet waar deze persoon is tijdens de voorbereiding van documenten voor de verkoop van het appartement. Zo iemand wordt "vermist" genoemd.
Een persoon kan om verschillende redenen afwezig zijn: een lange reis maken( met een geheime missie of in detentiecentra), langdurige zorg verlenen, enz. Het is goed mogelijk dat de "vermiste persoon" na verkoop van het appartement( zelfs na een paar jaar) echt aanwezig wordt en de transactie begint aan te vechten.
Zelfs de toestemming om een appartement te verkopen dat is verkregen uit de plaatsen van bevalling, garandeert niet de "netheid" van de transactie. Vaak verklaren de "uitgeputte termijn" en de vrijgelaten persoon dat de toestemming die hij heeft geschreven onder druk is gegeven en een herziening van de deal vereist. Daarom is de aanwezigheid van een dergelijke persoon - een excuus om een ander appartement te kopen te vinden.
Onze wettelijke controle van het appartement vóór de aankoop is net begonnen! Als het nieuwe gebouw al is bewoond( tenminste gedeeltelijk), praat dan met de buren. Overigens, beschrijf in het gesprek de persoon met wie je sprak, zoals met de eigenaar van je toekomstige appartement. In dit stadium kan zeer interessante informatie verschijnen.
Geef op of de verkoper een civiele vrouw( burgerlijke echtgenoot) heeft. Juridisch gezien kan zij( hij) niet betrokken zijn bij de transactie, maar in feite nadat zij de annulering ervan kan eisen. En dergelijke gevallen, helaas, "was een plek om te zijn" - met de goedkeuring van een rechterlijke uitspraak in het voordeel van de eiser.
Logisch en beroep doen op het huisvestingsbureau( als de eigenaars erin slaagden zich te registreren), ondersteund door materiële vriendschapsbevindingen. In ZhEKe kunt u niet alleen een lijst opvragen van alle voormalige eigenaren van het appartement. Veel extra, soms zeer interessante en nuttige informatie, kunt u de paspoorten vertellen. Slotenmakers en elektriciens van het servicebedrijf kunnen ook belangrijke details over het huis en zijn bewoners 'weggeven'.
Bij een uittreksel van de USRD leert u de volledige geschiedenis van het appartement - of de eigenaren nu zijn veranderd en wie ze zijn, of het appartement nu onder arrestatie en onder een verbod voor verkoop slaagde. Als de eigenaren van het nieuwe gebouw al zijn veranderd( met name meerdere keren), is het zeer waarschijnlijk dat u, de bonafide koper, probeert te "vervangen".En u kunt beter deze "voordelige" deal opgeven. Dezelfde conclusie moet worden getrokken in het geval van geschillen, arrestaties en verboden op de verkoop van onroerend goed, die u hebt verzorgd. Doe in elk geval een poging om kennis te maken met de voorlaatste eigenaar.
Het zou overbodig zijn om van toepassing te worden op het enkelvoudige register van gerechtelijke beslissingen. Als blijkt dat het appartement in het nieuwe gebouw het onderwerp van een gerechtelijke procedure is geworden, controleer dan( met de medewerking van een gespecialiseerde advocaat) of de zaak kan worden hervat vanwege omstandigheden die( plotseling) zich voordoen nadat u dit appartement hebt gekocht.
Kinderen, zoals altijd, speciale aandacht. Als een minderjarig kind( kinderen) in het appartement is geregistreerd, moet op het moment van de transactie een vergunning voor de verkoop van het appartement aan de conciërge worden verkregen. Dus, ontdek alles wat mogelijk is over elke mede-eigenaar en zijn directe omgeving, waarvoor u zich tot alle mogelijke instanties wendt en met buren spreekt.