Deal over het kopen van een appartement - de procedure voor
-voortzetting. Beginnend, deel 2: The Saga of kiezen van een appartement 2. Controleer de juridische zuiverheid appartementen - zich verzekeren tegen verrassingen
Hier is een real life event. De verkoper - een solide goed uitziende WWII veteraan, deelnemer, geëerd, en zo verder en zo voort. Na de transactie wil hij het verkochte appartement niet verlaten. Politie, uitgenodigd door u, om plaats te maken zijn zelfbedrog, ondersteund door een set van regalia, medailles, diploma's. Debriefing wordt overgedragen aan het gerechtsgebouw.
Vragen over de ziekte, het papier met de informatie van een privé-kliniek die sporen van de drugs gevonden in het bloed van een veteraan, "getuigen" de verzekering dat de verkoper aanvaardt de beslissing in een onvoldoende staat onder druk. .. de eiser in de vergadering is het niet. Zijn interesses zijn stoere jonge mannen met een niet erg goed ingeburgerde uitspraak. De rechtbank beslist in het voordeel van. .. de eiser!
Ondanks het feit dat de notariële koopovereenkomst in zwart en wit aangegeven dat de door de partijen na het ontvangen van de verkoper van het geld voor het appartement ondertekende contract, de rechter moeten garanderen van de verkoper dat het geld dat hij. .. had ontvangen In het kort - "Lang leve onze hof, de meest rechtse rechtbank ter wereld "!
Er zijn verschillende conclusies uit dit verhaal. First - moet je het eens over het feit dat tijdens de "ontvangst van de aanbetaling - de transactie" alle personen die in het appartement moet worden afgevoerd uit het. Controleer de implementatie van deze overeenkomst!
De tweede. Bij de overdracht van het geld moet worden verkregen van de verkoper en de sleutels van het appartement( in een extreem geval, met hem) ging onmiddellijk naar hun appartementen. Het is beter dat tegen de tijd dat de verkoop van het appartement is voltooid, de verkoper het appartement heeft verlaten. Als dit niet het geval is, zorg er dan voor dat ze na verzending met hem zijn verzonden.dat
onmiddellijk na de transactie moet je eigenlijk blijken te zijn in het appartement, veranderen de sluizen, en beter - om ze te veranderen met de toegangsdeuren, als ze geen vertrouwen in te boezemen.
Het maken van de aankoop en verkoop van het appartement - de juistheid van de bewoordingen
Maar het ontslag van alle, maar de "goedkope kaas", die u besteed aan alle bovengenoemde tests en zijn klaar om te gaan en het geld over aan de verkoper. U moet echter uw tegenpartij begrijpen. Het is niet zo zeldzaam dat de verkoper de benodigde documenten verzamelt( terwijl hij tegelijkertijd tijd en geld uitgeeft) en de koper van mening verandert( ongeacht welke reden) en de geplande aankoop weigert.
Bovendien zijn er echte situaties waarin geld aan de verkoper echt nodig is om de verkooptransactie van het appartement te begeleiden. Bijvoorbeeld om schulden te betalen over energierekeningen - zonder deze krijgt hij geen deel van de documenten. Dit probleem wordt geregeld door de verkoper die een storting of vooruitbetaling doet. Het is noodzakelijk om het verschil tussen deze concepten te begrijpen en dit moment duidelijk voor te schrijven in de voorlopige overeenkomst.
aanbetaling is een manier om een transactie te garanderen van zowel de verkoper als de koper. In ons geval neemt de koper als pand een bepaald bedrag in. In onderling overleg kan een derde partij het geld nemen, bijvoorbeeld een makelaarskantoor. Als de omstandigheden nog steeds variëren en:
- koper weigert van de transactie, het bedrag aan onderpand blijft bij de verkoper( de verkoper wordt overgebracht door een derde partij),
- verkoper weigert de deal, het dubbele van het bedrag van de obligatie compenseert de koper niet-gerealiseerde verwachtingen.
Met de deelname van een derde partij als een "zalogohranitelya" collateral en "otvetku" in gelijke hoeveelheden moeten vertrekken haar beide zijden - zowel de koper als de verkoper. Deze interpretatie van het begrip "pandgeving" is bij wet voorgeschreven. Bij de definitieve berekening wordt de betaling voor een appartement verminderd met het bedrag van de hypotheek.
Advance is een voorlopige betaling voor een appartement. Het voorschotbedrag wordt automatisch opgenomen in de toekomstige betaling. Hoe partijen zich zouden moeten gedragen bij de voortijdige beëindiging van de transactie, wordt uitsluitend bepaald door het contract tussen hen. Het is mogelijk om bijvoorbeeld een 10-voudige vooruitbetaling van het voorschot, of de "niet-teruggave" ervan in geen geval, enige betaling van de aanbetaling van de diensten van het agentschap mogelijk te maken.
Als de voorlopige overeenkomst niet op dit punt is gebaseerd, is het onwaarschijnlijk dat het mogelijk zal zijn om problemen en "showdowns" te voorkomen in geval van een onvoltooide transactie. Een apart punt in het voorlopig contract moet door de zaak worden bepaald wanneer, voor overmacht( brand, aardverschuiving of overstroming), het appartement een deel of de gehele waarde verliest.
En het allerbelangrijkste: om een voorlopig contract te sluiten is noodzakelijk, en het is noodzakelijk om het af te sluiten met een zorgvuldig gecontroleerde host van het appartement .Met de vermelding van de paspoortgegevens van de eigenaar en alle benodigdheden van titeldocumenten voor het appartement. Helaas worden oplichters vaak "beperkt" door het verzamelen van onderpand / voorschotten en verstoppen zich ermee.
feite zal 10 keer in 1000-2000 niet maken $ schurken rijke mensen voor een leven, maar u specifiek het verlies van hun "groene" permanent bederven de stemming. In dit geval moet u oppassen voor zowel "goedkope" als "dure kaas".Een dergelijke zwendel suggereert:
- Overschrijding van het bedrag van de aanbetaling.ieals u in plaats van er een op de markt te brengen, een maximum van tweeduizend $ nodig hebt voor twee of drie keer meer, onthoud dan deze "eiser".Het is heel goed mogelijk dat je het op de stand zult herkennen "de politie is naar hen op zoek".
- Substantieel understatement van de kosten van het appartement.
- Vertraging in de eindvereffeningsperiode. Dit wordt gedaan om zoveel mogelijk van het bedrijf van slachtoffers te verzamelen.
De optie van een eenvoudige "scrollen" van voorschotten is niet uitgesloten."Vennootschap" binnen een paar maanden van het gebruik van geld ontvangen als pre-betalingen( in de vorm van een voorschot), en vervolgens onder het mom van fictieve overmacht annuleert de transactie en geeft het aantal verloren tegen de inflatie hun "gewicht" van het geld.
Om deze mogelijkheid( minstens juridisch) uit te sluiten, pre-betaling is nodig om te registreren als een zekerheid en zorg ervoor dat de wet punt van de terugkeer dupliceren( in het geval van weigering van de verkoper van de transactie) van de dubbele bedrag. Tegelijkertijd is het vereist om de overmachtsituatie op te sommen waaronder het geld wordt teruggegeven zonder te "verdubbelen".
Scammers die geneigd zijn tot theatrale effecten regelen hele uitvoeringen. In een 'rijk' kantoor dat meerdere uren wordt gehuurd, nemen ze geld voor de transactie. Natuurlijk, zonder kassa's. Hoewel in dit geval het bordje "Accounting" boven een van de kamers kan hangen.
Geld wordt gepasseerd door een vooraf voorbereide "detector" van bankbiljetten, die op een hartzame manier de aanwezigheid van valse bankbiljetten aangeeft."Verbolgen" vertegenwoordigers van de verkoper bellen voor hulp. Verschijnt "veiligheidsdienst" of "politie" en "trekt bewijsmateriaal in" - uw( natuurlijk, echt) geld. De kans dat u oplichters en uw geld opnieuw ziet, is bijna nul.
Nog een belangrijk punt. Het is geen geheim dat het werkelijke bedrag vaak verschilt van het bedrag dat in het contract is gespecificeerd - de kosten van de partijen bij de transactie worden verlaagd in verhouding tot de vermindering van het bedrag. Deze omstandigheid wordt gebruikt door gewetenloze verkopers, onder welke voorwendsels dan ook, en daagt de transactie uit en retourneert zelfs, maar aanzienlijk minder, het bedrag aan de koper. Daarom, zelfs als de verkoper besluit om in het contract een te laag bedrag aan te geven, wanneer er een registratie van de transactie voor de verkoop van een appartement is, hoeft hij zich alleen maar te verzekeren - om van de koper een ontvangstbewijs te ontvangen voor de ontvangst van een echt bedrag.
Het is noodzakelijk dat de bon persoonlijk door de verkoper wordt geschreven. De kwitantie moet de volledige naam van de verkoper bevatten, zijn paspoortgegevens, het transactiebedrag in woorden en wat precies dit bedrag zal worden teruggegeven aan de koper bij beëindiging van de transactie.
Wetende dat door de partijen de ontvangst( en de kopie) ervan bij het verkrijgen van echt geld, geen gezonde burger( inclusief zowel de verkoper als de koper) geen rechtszaak zal beginnen om de transactie te herzien. Immers, als zo'n bonnetje wordt "gedreven", zal er niet genoeg zijn van een van de partijen - de staat is hard in het onderdrukken van pogingen om het te misleiden. En deze last valt zowel bij de verkoper als bij de koper - kwaadwillende misleiders.
Geen van ons is echter immuun voor ontoereikend gedrag van mensen. Daarom is het de moeite waard om goed na te denken wanneer de verkooptransactie van het appartement wordt uitgevoerd, de documenten met de onderschatte cijfers brengen u in een onstabiele positie. Een zeer sterk argument voor de daadwerkelijke overdracht van geld is de schikking met de koper via de bank. Met een indicatie van het doel van betaling - betaling van een appartement op een dergelijk adres, onder contract nummer-en-zodanig van een en ander. Als u de echte waarde van het appartement kent, een gedetailleerd voorlopig contract afsluit en geld overboekt via de bank, kunt u veel problemen voorkomen. Dit wordt hieronder in meer detail beschreven.
De procedure om bij het kopen van een appartement te berekenen - hoe niet teveel te betalen?
Het is erg belangrijk dat de koper op de hoogte is van de geldende prijzen voor onroerend goed, vergelijkbaar met degene die hij zelf heeft gekozen. Dit is belangrijk om niet teveel te betalen en niet in het web van oplichters te vallen. De prijs moet tweezijdig zijn. Eerst bel je gewoon aanbiedingen die vergelijkbaar zijn met die van jou, en bel ook de agentschappen om te vragen of er een mogelijkheid is om met hun hulp aan te schaffen wat je al voor jezelf hebt opgepikt.
Het is mogelijk dat de agentschappen iets waardevols overwegen. Als ze geen specifieke voorstellen hebben, zullen ze u objectiever adviseren, omdatin dit geval hoeven ze hun goederen niet "te duwen".Het tweede deel van de audit bestaat ook uit het contacteren van de agentschappen, maar al met de vraag om "uw" appartement te verkopen.
Het is duidelijk dat het beter is om niet naar de bureaus te bellen die u zojuist hebt gebeld, of u kunt een "beltoon" vragen aan een andere persoon. Dientengevolge, krijgt u een "vork" van prijzen. In het midden wordt de gewenste waarde gevonden. Nu kunt u verdachte gevallen van ingetogen( of opgeblazen) prijzen en 'winstgevende' aanbiedingen duidelijk traceren.
Natuurlijk weten oplichters dat de ingetogen prijs verdenking veroorzaakt. Maar ze weten ook dat er een "klant" moet zijn die wordt getrokken voor "goedkope kaas" en in een "muizenval" terechtkomt. En dit gaat veel sneller dan het uiterlijk van een koper voor een appartement voor een gemiddelde prijs. Hieronder staan twee voorbeelden van "winstgevende" voorstellen waarop een deal kan worden gemaakt om een appartement te kopen.
U krijgt de mogelijkheid een deel van het geld voor het appartement bij te dragen, meestal de helft van het benodigde bedrag, en de resterende betaling tegen zeer lage rente. Het intermediaire bedrijf( meestal de coöperatie) neemt ook een lage vergoeding voor zijn diensten - 2-3% en verbindt zich ertoe om huisvesting te vinden in een nieuw gebouw op basis van uw behoeften.
Soms bieden "vertegenwoordigers van de coöperatie" onmiddellijk een contract aan voor een van de aangeboden appartementen, meestal zonder dit appartement te tonen. In het geval van de "piramide" ontvangen de eerste paar deelnemers daadwerkelijk leningen voor de aankoop van een appartement( met behulp van een deel van het geld van de volgende "klanten"), waarvan wordt gemeld dat ze klaar zijn om door de volgende kanshebbers te worden misleid.
Zeer snel blijkt echter dat de rente op leningen die aan de eerste deelnemers worden verstrekt, meerdere malen hoger is dan met de tussenpersonen is overeengekomen. En( hier hebben we het over oplichters van een ander type - meer bescheiden), fraudeurs lossen stilletjes op of falen hun coöperatie zonder verplichtingen na te komen.
Om de een of andere reden is geen van de misleidende personen:
- begrijpt niet dat de betaling bij het kopen van een appartement met de voorgestelde 5-7-10% per jaar voor een lening onrealistisch is in een bankomgeving van 15%;
- besteedt geen aandacht aan het feit dat bij het storten van geld een met de hand gevuld stuk papier( een ontvangstbewijs) aan hem wordt uitgegeven, maar er zijn geen kassa's of boekhoudingen in het "kantoor" van het bemiddelende bedrijf;
- is niet gealarmeerd door het feit dat bijna geen verwijzingen en informatie over jezelf, als toekomstige betaler van de lening, niet hoeft te worden gepresenteerd.
Het is mogelijk en direct tegenovergesteld, vanuit het oogpunt van documentverzameling, optie. De koper wordt aangeboden om een appartement in termijnen te kopen, opnieuw onder onrealistisch lage rente. Op de secundaire markt - 8-9%, in het geval van nieuwbouw - nog aangenamer - 6-7% per jaar, zonder verzekering en commissies. Tegelijkertijd dwingen ze de aanvrager om veel documenten te verzamelen, wat zijn aandacht op het hele proces van het verzamelen van de "noodzakelijke" papieren richt.
Het contract moet "juridische diensten" bieden - documenten voorbereiden voor de bank, de "netheid" van het appartement controleren, enz. Geld in de hoeveelheid van 20-30% van de waarde die de koper zelf( of het hier aangeboden appartement) vindt, moet net als in het vorige geval rechtstreeks aan het tussenbedrijf worden betaald. Deze laatste "verbindt zich ertoe" om dit geld als aanbetaling over te maken naar de bank.
Dit moment wordt gemist in het ondertekende contract. De procedure voor het overboeken van geld van de "koper" naar het bedrijf is tot het uiterste vereenvoudigd. Het geld komt vanzelf in het bedrijf terecht en het is bijna onmogelijk om ze terug te krijgen bij de "koper".Nadat het contract is gesloten over de weergave van "juridische diensten", en zij, naar mening van "onderneming", volledig worden weergegeven.
aankoop en verkoop van het appartement - een regel voor het berekenen van de optimale
Er zijn genoeg eenvoudige en effectieve manier om girale betalingen te genereren bij het kopen van een appartement , wat niet het geval is "werk" meest frauduleuze praktijken. We gebruiken de bancaire term "onherroepelijke accreditief".De berekening wordt uitgevoerd via een vertrouwde bank( een bank die wordt vertrouwd door zowel de verkoper als de koper).een deel van het geld reserve in de vorm van een onherroepelijke letter of credit voor een periode die voldoende is voor het opstellen van documenten en de transactie volledig. De tripartiete brief van de kredietovereenkomst wordt geregistreerd als de voorwaarden voor bekendmaking is:
- ingeschreven in het Unified Rijksregister van de eigendomsrechten van het appartement aan de koper,
- extract alle voorgeschreven door de verkoper van personen( indien van toepassing),
- gerechtvaardigd door een derde release party van het appartement door de verkoper( in het blik als een derde partijom op te treden als een makelaar).
De aanbetaling / vooruitbetaling kan in dit geval niet worden overgedragen aan de verkoper. Indien nodig, om het even welke uitgaven van de verkoper kan op korte termijn lening in dezelfde bank borgtocht haar appartement. Als de deal mislukt, krijgt de verkoper aan het einde van de kredietbrief zijn geld zonder onnodige problemen. Het is duidelijk dat de "bevriezen" een aanzienlijke hoeveelheid geld voor een paar maanden, niemand wil, maar met deze berekeningswijze niet de verkoper gegarandeerd dat het volledige bedrag te verliezen. Trouwens, u kunt geld reserveren nadat de verkoper alle benodigde documenten voor de transactie heeft voorbereid.
Als de verkoper weigert zo'n berekening regeling, het meest waarschijnlijk, het is gewoon bang voor de actie is niet helemaal duidelijk voor hem. Indien echter, begint hij te beweren dat een dergelijke procedure voor het berekenen van bij het kopen van een appartement is slecht, en andere varianten hebben een voordeel - het is zeer waarschijnlijk dat in front of you "brokkelt kleine demon" bedrieger.
lezen voortgezet, deel 4: The Saga of kiezen van een appartement 4. Registratie van de transactie met de hulp van een notaris
