Verifica completa dell'appartamento al momento dell'acquisto - vale la pena di essere così scrupoloso?
Continua. Inizio: Parte 1. Saga di scelta di un appartamento 1. Tipi di case e scelta di appartamenti. Case fatte di blocchi di schiuma e altri edifici - iniziamo ad acquistare un appartamento con questo criterio
Per l'appartamento, la migliore è l'assenza di storie preliminari. Questa condizione è spesso soddisfatta quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio direttamente dallo sviluppatore, qui il rischio di essere ingannati è minimo. Tuttavia, anche in questo caso, durante la costruzione della quota azionaria, ci sono:
- venduto( più di una volta),
- è donato,
- è ereditato.
E dopo aver messo in funzione la casa e aver documentato i documenti, l'appartamento può essere trasferito con un contratto d'affitto. Nell'appartamento di un nuovo edificio dopo la registrazione dei documenti possono essere registrati gli inquilini. Una quota della partecipazione azionaria potrebbe essere emessa non per una persona, rispettivamente, e i comproprietari dell'appartamento possono essere, ad esempio, un marito e una moglie o tre fratelli.
Quindi diamo un'occhiata al caso generale. Comprare un appartamento dall'azionista del nuovo edificio dopo aver messo in funzione la casa e aver elaborato i documenti per questo appartamento in molte posizioni rientra esattamente nella categoria generale. La differenza è che il nuovo edificio di solito ha ancora una "breve storia".
Dopo la messa in servizio del nuovo edificio e la registrazione dei documenti per l'appartamento( la procedura per ottenerli verrà descritta di seguito), solo le persone indicate nell'atto di proprietà possono fungere da venditori dell'appartamento scelto da te.
Particolare attenzione dovrebbe essere data agli appartamenti, progettati per diritto di successione. In questo caso, dopo la transazione di vendita e acquisto, le persone "scartate" e disperse possono "nuotare" con un ardente desiderio di contestare i tuoi diritti.
Un'ultima cosa. Controllare la storia dell'appartamento è meglio non fidarsi di nessuno, anche di un agente immobiliare che ha trovato per te una proprietà così meravigliosa( anche se la sua partecipazione solidale al processo di verifica è accolta favorevolmente).Sì, nel caso di una disputa persa per una transazione, un agente immobiliare può perdere la sua reputazione. Tu - incommensurabilmente di più - un tetto sopra la tua testa. Ed è molto possibile, e il denaro speso, o la maggior parte di loro, quindi il controllo legale dell'appartamento dovrebbe avvenire con la tua curiosa presenza e partecipazione attiva.
Ricezione e controllo dei documenti per un appartamento in una nuova
edificio Dopo il completamento di tutti i lavori( e di costruzione e finitura) previsto dal progetto, lo sviluppatore invita i rappresentanti della ITV per la misurazione e la preparazione della documentazione tecnica per la registrazione statale della casa. Dopo l'ispezione della supervisione dei progettisti dei rappresentanti( il più delle volte con un gruppo di investitori immobiliari che hanno a cuore) lo sviluppatore rimuove le imperfezioni e ottiene un certificato di accettazione a casa.
Quest'ultimo viene inviato all'amministrazione statale locale, che rilascia un permesso per mettere in funzione la casa. La casa riceve un indirizzo postale e l'accesso a tutte le comunicazioni della città.Lo sviluppatore stipula un contratto con una società che servirà la casa di un'eventuale decisione sulla creazione dei residenti HOA.Successivamente, durante l'incontro con ciascun proprietario dell'appartamento, viene firmato l'atto di trasferimento dell'appartamento e il proprietario riceve le chiavi.
Quindi, è fatto! Il proprietario viene premiato per la lunga sofferenza e con le sue chiavi apre la porta del suo appartamento. Si sente un fortunato proprietario di un amato patrimonio immobiliare. Tuttavia, i sentimenti, come spesso accade, lo ingannano. Insieme alle chiavi e all'atto del trasferimento, ha ricevuto, ma solo l'opportunità di diventare un proprietario felice.
Affronterà il prossimo( a disagio) stadio della registrazione legale. Questo processo dipende non solo da esso e può durare a lungo. A volte le persone vivono per anni negli appartamenti che hanno pagato, formalmente non sono i loro proprietari.
Durante questo periodo è impossibile vendere il "tuo" immobile in un nuovo edificio.
spiana la strada per la registrazione statale dei singoli appartamenti del trasferimento sviluppatore di Companies House una copia del permesso di entrare nella casa in funzione e un numero di altri documenti. Dopo che il partecipante di costruzione condivisa deve presentare alla camera di registrazione:
- una domanda di registrazione statale per proprio conto;Documento
- sul pagamento dei doveri statali;Accordo
- sulla partecipazione alla costruzione condivisa + tutti gli accordi aggiuntivi;
- atto di accettazione-trasferimento, firmato dallo sviluppatore e persone che hanno pagato per la costruzione dell'appartamento;
- planimetria e piano del tuo appartamento( è necessario che coincidano);
- una copia del tuo passaporto;
- una procura certificata da un notaio se il proprietario si fida di qualcuno per eseguire tutti i gesti necessari per ottenere i documenti.
Il periodo previsto dalla legge per la registrazione della proprietà è di 30 giorni nel nostro caso. Dopo un attento esame dei documenti presentati allo Stato Registro Unico dei diritti corrispondenti alla voce è fatta, e il proprietario dell'appartamento diventa legittimo proprietario.
E 'chiaro che un procedimento così complesso raramente prende posto "senza intoppi", a volte i proprietari dell'appartamento hanno di entrare in proprietà da parte del giudice. Quest'ultimo, insieme ai documenti dell'ITV, viene presentato alla camera di registrazione e in 30 giorni il proprietario dell'appartamento prende i suoi diritti, indipendentemente dalla decisione di altri conflitti "a monte".
Quindi, solo il certificato di proprietà rilasciato dalla Camera di registrazione consente al primo proprietario di un appartamento in un nuovo edificio di venderlo, consegnarlo, trasferirlo per eredità o con un contratto di rendita. Fallo solo con le persone indicate nel certificato sopra menzionato. Quindi, considerare i passaggi che devono essere intrapresi prima di acquistare un appartamento in un nuovo edificio.
Controllo della pulizia legale dell'appartamento e del suo proprietario
L'assenza di quest'ultimo e la rappresentazione dei suoi interessi da parte di un fiduciario è un'occasione di dubbi molto seri e, possibilmente, un rifiuto della transazione. Soprattutto se la procura per il diritto di rappresentare interessi è registrata all'estero, perché entro il momento della transazione può essere annullata.
Se si continua a concludere un accordo con un rappresentante per delega, è necessario verificare attentamente cosa può fare esattamente una persona fidata, se solo per stipulare un contratto o, ad esempio, per ricevere denaro per una transazione, ecc. Si consiglia di visitare l'ufficio del notaio dove è stata rilasciata la procura e di specificare come si svolgeva il processo di estradizione.
Ma anche quando il proprietario della proprietà è davanti a te, una stretta di mano non è sufficiente. Assicurati di ritirare il suo passaporto e controllare( con precisione per ogni lettera e numero) l'identità dei dati del passaporto con i dati specificati nel titolo. Naturalmente, il documento del titolo deve essere con sigilli "bagnati". Nessuna copia al momento della verifica non è adatta.
Ha senso e controlla il passaporto stesso. Dopo aver scritto la serie, il numero del documento, la data di rilascio, il nome del proprietario, è possibile accertarsi presso l'ufficio passaporti che tale documento sia stato effettivamente emesso. Per scoprire che è stato rilasciato esattamente alla persona che rappresenta l'appartamento come proprietario, è possibile visitando la scrivania del passaporto e con il documento e con il suo proprietario.
È più difficile sapere se il proprietario dell'appartamento è legale. Per fare ciò, è necessario controllare il venditore nei dispensari psico-neurologici e narcologici e ottenere lì richieste pertinenti. Se ciò non viene fatto e si scopre che il proprietario dell'appartamento - il cliente di questi stabilimenti o solo al momento della firma del contratto era sotto l'influenza di droghe( tali certificati sono forniti anche da astuti "rappresentanti del venditore"), il contratto di vendita dell'appartamento può essere annullato.
Il nostro sistema burocratico è imperfetto. Pertanto, se il proprietario dell'appartamento ha cambiato il suo luogo di residenza, dovrà bypassare i dispensari per tutti gli indirizzi precedenti. Dopo tutto, i dati dei clienti su questi stabilimenti possono perdersi durante la trasmissione o addirittura "stantii" a uno degli indirizzi.
Tuttavia, se l'appartamento è molto affezionato, è possibile ispezionare il venditore da medici qualificati durante lo svolgimento di una transazione( in presenza di un notaio).Se c'è un tutore ufficiale( fiduciario), sarà sufficiente ottenere il suo consenso, certificato dall'autorità di tutela.
Naturalmente, se il proprietario dell'appartamento non è solo, è necessaria la presenza di tutti i comproprietari sulla transazione( con la loro "seconda metà") o il consenso notarile per la vendita dell'appartamento da parte di tutte le persone sopra menzionate.
Pertanto, è impossibile condurre una transazione con il proprietario( proprietari) di un appartamento che agisce attraverso un fiduciario, un maestro incompetente( proprietari), con una persona( persone) il cui passaporto provoca sospetto.
Controllare i documenti al momento dell'acquisto di una TV - a volte l'inganno si trova sulla superficie di solito
Titolo del documento - si tratta di un certificato di proprietà o di un contratto:
- di vendita;Regali
- , scambio;
- sul diritto di ereditare;Decisione del tribunale
- ;Rendite
- .
Come abbiamo già notato, dopo aver ricevuto un certificato di proprietà, un appartamento in un nuovo edificio può essere alienato da tutti i metodi di cui sopra. Regole generali per tutti i contratti - non dovrebbero contenere nemmeno un accenno di cancellazione e falsificazione. Eventuali correzioni devono essere certificate da firme delle parti, certificate e sigillate con la firma e il sigillo del notaio. Le stampe possono essere viste chiaramente, lo stile di presentazione non consente doppie interpretazioni.
È quasi impossibile distinguere un documento falso da un cittadino inesperto. Bene, come qualcuno che raccoglie un documento per la prima volta negli ultimi anni dtsat determinerà il grado di definizione di stampa e la forma corretta di appalto e luogo "possibile doppia interpretazione"?
Gli esperimenti con la definizione di "falsificazione" dei documenti sono stati effettuati più di una volta. E la maggioranza assoluta dei cittadini ordinari "volava" anche a un livello medio di falsificazione. Pertanto, oltre all'acquirente( e anche all'agente immobiliare), i documenti devono essere controllati quando si acquista un appartamento da uno specialista in questo settore - un notaio di cui ci si fida e che condurrà la transazione in futuro.(Sulla scelta di un notaio discuterà di seguito.)
Dopo aver ispezionato i documenti per falso senso per garantire una migliore con l'aiuto di un notaio, che i documenti sono registrati nelle agenzie statali in modo appropriato.
Abbiamo già parlato degli accordi di donazione. Aggiungiamo il seguente esempio: la persona che vende un appartamento, lo ha ricevuto in dono o per eredità non da un parente stretto, ed è successo solo di recente. Il desiderio di sbarazzarsi di appena lanciato una "felicità", e anche ad un prezzo inferiore - una buona occasione per riflettere e, come minimo, un controllo più approfondito delle circostanze dare / volontà.
Alcune parole sul contratto di affitto. Secondo questo accordo, il proprietario dell'appartamento lo trasferisce ad un'altra persona, il pagatore dell'affitto. Il nuovo proprietario paga periodicamente l'importo precedente, in base al contratto. Il contratto di affitto è considerato non valido se non è certificato da un notaio. Inoltre, la legge richiede la registrazione statale obbligatoria di tale accordo quando l'appartamento viene alienato.
Sono possibili due varianti del contratto di noleggio:
- con il pagamento del prezzo dell'appartamento;
- senza pagamento.
Nel primo caso, il contratto di affitto è considerato una specie di contratto di vendita. La differenza è che la somma del valore di un appartamento nel caso di una rendita non viene pagata una volta, ma entro un certo periodo di tempo. I pagamenti periodici di "affitto" vengono effettuati indipendentemente dal pagamento del costo dell'appartamento.
La seconda opzione non richiede il pagamento di un appartamento. Tale contratto è considerato una variante del contratto di regalo. L'affitto può essere di tre tipi: costante
- ;
- per la vita;
- un contratto per la manutenzione permanente con dipendenti.
Senza entrare in ulteriori dettagli e sottigliezze del contratto di affitto( e ce ne sono molti di questi), torneremo sulla questione dell'acquisto e della vendita di un appartamento che il venditore ha ricevuto in base a tale contratto. Dopotutto, un appartamento in un nuovo edificio può anche essere trasferito al venditore corrente con un contratto di affitto. Contratto di affitto
- contratto "ingombrante".iecompri un appartamento con un carico di certi obblighi. In tal modo, si assume tutti gli obblighi del venditore di questo appartamento. Diventando il prossimo proprietario, dovrai effettuare i pagamenti del noleggio, continuare a pagare il costo dell'appartamento al proprietario che lo ha trasferito in base al contratto di affitto - per fare tutto ciò che è prescritto nel contratto di affitto. Quindi, prima di acquistare un appartamento di questo tipo, è bene scoprire se un accordo sarà redditizio per te.
Un attento esame dell'atto di proprietà comprende la verifica dell'esistenza di condizioni per la risoluzione del contratto futuro. Ad esempio, nel contratto di vendita, che stai verificando, è stato fornito un pagamento dilazionato. Se la persona che vende un appartamento non ha pagato in tempo il costo dell'appartamento, questa è un'occasione per riconoscere il tuo( futuro) contratto come non valido. E se la scadenza per il pagamento finale non è ancora arrivata e il pagamento non è stato effettuato, il venditore non è ancora diventato il proprietario della proprietà per intero e, di conseguenza, non ha il diritto di venderlo.
Se improvvisamente si scopre che ci sono contraddizioni tra i documenti raccolti per la vendita di documenti, è necessario passare attraverso la catena da cui sono nate queste contraddizioni e ricevere copie di documenti mancanti o errati.
Potrebbero apparire condizioni aggiuntive per la transazione( vincoli o restrizioni).Le persone con i diritti su questo appartamento possono "nuotare".E se questo fornisce motivi per riconoscere una transazione futura come non valida, è necessario cercare altri immobili.
È necessario controllare i documenti per l'appartamento dal BTI con il dispositivo effettivo della sua area. Qualsiasi spostamento nei muri, la loro distruzione o completamento, anche la disposizione dell'appartamento da una dispensa inutile, è considerato un reato amministrativo. Tutto questo può essere fatto solo previo accordo con il governo locale. Tutte le modifiche( consentite) prodotte devono essere riflesse nel piano dell'appartamento ricevuto presso l'ITV.
Prestare particolare attenzione all'indirizzo dell'indirizzo in vendita. Dopo tutto, il contratto può specificare un indirizzo dell'edificio, che non ha nulla a che fare con la casa postale, in base al quale la casa e, di conseguenza, l'appartamento è registrato.È chiaro che in questa versione, l'acquirente, avendo pagato soldi, nel peggiore dei casi non riceverà alcun bene immobile. Nella parte migliore del suo angolo "carico" o appartamento al primo / ultimo piano, anche se ha guardato l'opzione più prestigiosa. Gli Scammer
vanno a sostituire le targhette con gli indirizzi delle case. Ad esempio, vicino al nuovo edificio, una struttura fatiscente si aggrappava ad essa. L'acquirente, dopo aver ispezionato il meraviglioso appartamento di nuova costruzione, firma effettivamente il contratto e paga i soldi perché non è chiaro cosa ci sia nella "baraccopoli" vicina.
Punto molto importante .Quando si ricevono tutti i documenti( certificati e dichiarazioni) da parte del venditore, è necessario essere presenti personalmente. Quindi, è molto importante controllare attentamente l'appartamento al momento dell'acquisto, fatto insieme con esperti in questo settore.
Continua la lettura: parte 3. Saga di scelta di un appartamento 3. Un accordo per la vendita di un appartamento o come gestire correttamente il denaro?
Controllo legale dell'appartamento e ricerca dei comproprietari dell'appartamento
Tutti i comproprietari dovrebbero essere controllati con attenzione e su tutti i punti. Dopo tutto, le ragioni di una possibile conclusione dell'accordo sono ugualmente pesanti per tutti i comproprietari. Molto spesso, il nuovo edificio non ha il tempo di acquisire le persone registrate e viventi al suo interno al momento della vendita, ma a volte capita, e l'acquirente dovrebbe essere pronto per un tale giro di eventi.
Secondo l'estratto esteso dal libro di casa è possibile scoprire quale degli inquilini è registrato al momento nell'appartamento che ti interessa, e quale di essi, al momento della vendita, conserva il diritto di residenza in esso. Ottenere un estratto può il proprietario dell'appartamento completamente gratuito nell'ufficio alloggi nel luogo di residenza. Per fare ciò, deve avere:
- un certificato dall'ITV o un certificato di proprietà della proprietà dal registro dello Stato unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso;
- è un documento di titolo - un accordo, i cui tipi sono elencati di seguito;
- passaporti e certificati di nascita di tutte le persone registrate nell'appartamento.
Senza una serie completa di documenti, la dichiarazione di GEK non viene fornita - è necessario proteggere la privacy delle informazioni private, se disponibili, la dichiarazione sarà pronta entro un giorno. Può essere che una delle persone iscritte nell'appartamento sia assente. E nessuno sa dove sia questa persona durante la preparazione dei documenti per la vendita dell'appartamento. Tale persona è chiamata "mancante".
Una persona può essere assente per vari motivi: fare un lungo viaggio( con una missione segreta o in luoghi di detenzione), essere a lungo termine, ecc.È del tutto possibile che la "persona scomparsa" dopo aver venduto l'appartamento( anche dopo pochi anni) diventi realmente presente e inizi a contestare la transazione.
Anche il consenso a vendere un appartamento ottenuto dai luoghi di reclusione non garantisce la "pulizia" della transazione. Spesso, il "termine esausto" e la persona rilasciata, dichiara che il consenso che ha scritto è stato dato sotto pressione e richiede una revisione dell'accordo. Pertanto, la presenza di una tale persona - una scusa per trovare un altro appartamento da acquistare.
Il nostro controllo legale dell'appartamento prima dell'acquisto è appena iniziato! Se il nuovo edificio è già abitato( almeno in parte), parla con i vicini. A proposito, nella conversazione descrivi la persona con cui hai parlato, come con il proprietario del tuo futuro appartamento. In questa fase, possono apparire informazioni molto interessanti.
Assicurarsi di specificare se il venditore ha una moglie civile( marito civile).Legalmente, lei( lui) non può essere coinvolta nella transazione, ma in effetti dopo può richiedere la sua cancellazione. E tali casi, ahimè, "avevano un posto dove stare" - con l'adozione di una decisione della corte a favore della querelante.
Ha senso e appello all'ufficio immobiliare( se i proprietari sono riusciti a registrarsi), supportato da garanzie materiali di amicizia. In ZhEKe non solo puoi ottenere una lista di tutti gli ex proprietari dell'appartamento. Molte informazioni aggiuntive, a volte molto interessanti e utili, puoi dirlo ai passaporti. Fabbri ed elettricisti della compagnia di servizi possono anche "dare" dettagli importanti sulla casa e sui suoi abitanti.
Su un estratto dalla USRD imparerai l'intera storia dell'appartamento - se i proprietari sono cambiati e chi sono, se l'appartamento è riuscito ad essere in arresto e con un divieto di vendita. Se i proprietari del nuovo edificio sono già cambiati( soprattutto più volte), è molto probabile che tu, acquirente in buona fede, stai provando a "sostituire".E faresti meglio a rinunciare a questo affare "redditizio".La stessa conclusione dovrebbe essere fatta in caso di controversie, arresti e divieti sulla vendita di beni immobili, che avete seguito. In ogni caso, fare uno sforzo per familiarizzare con il penultimo proprietario.
Sarebbe superfluo applicare al Registro unico delle decisioni giudiziarie. Se si scopre che l'appartamento nel nuovo edificio è riuscito a diventare oggetto di procedimenti legali, assicurati di controllare( con la partecipazione di un avvocato specializzato) se il caso può riprendere a causa di circostanze che( improvvisamente) si apriranno dopo aver acquistato questo appartamento.
Bambini, come sempre, attenzione speciale. Se un bambino minorenne( bambini) è registrato nell'appartamento, al momento della transazione deve essere ottenuto un permesso per la vendita dell'appartamento dal consiglio dei guardiani. Quindi, trova tutto il possibile su ciascun comproprietario e sul suo ambiente immediato, per cui rivolgi a tutti i possibili casi e parla con i vicini.
