Deal untuk membeli apartemen - prosedur untuk
Continuation. Awal: Bagian 2. Saga memilih apartemen 2. Memeriksa kebersihan legal apartemen - mengasuransikan diri terhadap kejutan
Berikut adalah peristiwa kehidupan nyata. Penjual adalah veteran terhormat dari Great Patriotic War, seorang peserta, tokoh yang sangat pantas, dan lain-lain, dan seterusnya. Setelah melakukan transaksi, dia tidak ingin meninggalkan apartemen yang dijual. Polisi mengundang Anda kembali ke jaminan penipuannya, didukung oleh seperangkat regalia, perintah, surat. Debriefing dipindahkan ke gedung pengadilan.
Informasi tentang penyakit ini, makalah dari klinik swasta dengan informasi bahwa jejak obat telah ditemukan dalam darah veteran, jaminan "saksi" bahwa penjual telah mengambil keputusan di negara yang tidak memadai di bawah tekanan. .. Penggugat sendiri tidak hadir dalam pertemuan tersebut. Kepentingannya adalah orang muda yang tangguh dengan kemampuan yang tidak mapan. Pengadilan memutuskan untuk mendukung. .. penggugat!
Terlepas dari kenyataan bahwa dalam sebuah perjanjian pembelian dan penjualan yang diaktakan ditandai dengan warna hitam dan putih bahwa kontrak ditandatangani oleh para pihak setelah penjual menerima uang untuk apartemen tersebut, pengadilan tersebut menerima jaminan penjual bahwa dia tidak mendapatkan uang. .. Singkatnya, "Hidupkan pengadilan kami, pengadilan paling adil di dunia "!
Ada beberapa kesimpulan dari cerita ini. Pertama, Anda harus setuju bahwa selama "mendapatkan deposit - transaksi" semua orang yang terdaftar di apartemen harus dipecat darinya. Periksa pelaksanaan perjanjian ini!
Yang kedua. Saat mentransfer uang, Anda perlu membawa kunci apartemen dari penjual dan( paling tidak, bersamanya) untuk segera pergi ke apartemen Anda. Sebaiknya saat penjualan apartemen selesai, penjual meninggalkan apartemen. Jika ini tidak terjadi, maka setelah sampai dengan dia, pastikan mereka dikirim.
Segera setelah transaksi Anda harus benar-benar berakhir di apartemen Anda, ganti kunci, dan lebih baik - ubah mereka bersama pintu masuk, jika yang terakhir tidak menginspirasi kepercayaan diri.
Pendaftaran transaksi penjualan apartemen - keakuratan kata-kata
Tapi, menyapu bersih berbagai macam "keju murah", Anda melakukan semua pemeriksaan yang diperlukan yang dijelaskan di atas dan siap untuk menangani dan mentransfer uang ke penjual. Namun, Anda perlu memahami rekan Anda. Tidaklah jarang bila penjual mengumpulkan dokumen-dokumen yang diperlukan( sambil menghabiskan waktu dan uang), dan pembeli mengubah pikirannya( tidak peduli alasan apa pun) dan menolak pembelian yang direncanakan.
Selain itu, ada situasi nyata dimana uang ke penjual sangat dibutuhkan untuk menemani transaksi penjualan apartemen. Misalnya, untuk membayar hutang tagihan listrik - tanpa ini, dia tidak akan diberi sebagian dokumen. Masalah ini diatur oleh penjual yang melakukan deposit atau uang muka. Hal ini diperlukan untuk memahami perbedaan antara konsep-konsep ini dan dengan jelas meresepkan momen ini dalam kesepakatan awal. Deposit
adalah cara untuk menjamin transaksi baik dari penjual maupun pembeli. Dalam kasus kami, sebagai janji, pembeli membutuhkan sejumlah uang. Dengan kesepakatan bersama, pihak ketiga dapat mengambil uang itu, misalnya, agen real estat. Jika keadaan masih berubah dan:
- pembeli menolak transaksi, jumlah janji tetap ada pada penjual( akan ditransfer ke penjual oleh pihak ketiga),
- penjual menolak transaksi tersebut, jumlah berlipat ganda dari agunan mengkompensasi pembeli atas ekspektasi yang belum direalisasi.
Dengan partisipasi pihak ketiga sebagai "penjaga keamanan", sebuah janji dan "jawaban" dalam ukuran yang sama harus diserahkan kepada kedua belah pihak - baik pembeli maupun penjual. Penafsiran konsep "janji" ini ditentukan oleh undang-undang. Pada perhitungan akhir, pembayaran untuk apartemen dikurangi dengan jumlah hipotek.
Advance adalah pembayaran awal untuk sebuah apartemen. Uang muka secara otomatis termasuk dalam pembayaran di masa depan. Bagaimana pihak-pihak yang harus berperilaku dalam terminasi dini transaksi ditentukan semata-mata oleh kontrak di antara mereka. Adalah mungkin untuk menyediakan, misalnya, uang muka 10 kali lipat dari uang muka, atau "tidak kembali" dalam situasi apa pun, beberapa pembayaran dari uang muka layanan agen tersebut.
Jika kesepakatan awal tidak mencerminkan hal ini, maka tidak mungkin untuk menghindari masalah dan "bentrokan" jika terjadi transaksi yang tidak selesai. Poin yang terpisah dalam kontrak pendahuluan harus ditentukan oleh kasus bila, untuk setiap force majeure( kebakaran, tanah longsor atau banjir), apartemen kehilangan sebagian atau seluruh nilainya.
Dan yang terpenting: untuk menyimpulkan sebuah kontrak awal diperlukan, dan perlu untuk menyimpulkannya dengan sebuah host dengan hati-hati dari apartemen .Dengan adanya indikasi data paspor pemilik dan semua syarat dokumen judul untuk apartemen tersebut. Sayangnya, scammers sering "terbatas" dengan mengumpulkan agunan / uang muka dan bersembunyi bersama mereka.
Memang, 10 kali di 1000-2000 $ tidak akan membuat orang kaya bangkrut sepanjang sisa hidup mereka, namun secara khusus Anda kehilangan "hijau" mereka untuk waktu yang lama merusak mood. Dalam kasus ini, Anda perlu berhati-hati terhadap "murah" dan "keju mahal".Tipuan seperti itu menyarankan:
- Melebih-lebihkan jumlah uang muka. Ie. Jika alih-alih mengambil satu di pasaran, maksimal dua ribu $ Anda diminta dua atau tiga kali lebih banyak, ingatlah "penggugat" ini. Sangat mungkin Anda akan mengenalinya di dudukan "polisi mencari mereka".
- Pengecualian substansial atas biaya apartemen.
- Keterlambatan dalam periode penyelesaian akhir. Hal ini dilakukan untuk mengumpulkan sebanyak mungkin perusahaan korban.
Pilihan "bergulir" sederhana uang muka tidak dikecualikan."Perusahaan" selama beberapa bulan menggunakan uang yang diterima sebagai uang muka( dalam bentuk uang muka), dan kemudian, dengan dalih force majeures yang tidak masuk akal, membatalkan kesepakatan tersebut dan mengembalikan sejumlah uang yang telah kehilangan "bobot" dari inflasi.
Untuk mengecualikan kemungkinan tersebut( setidaknya secara legal), pembayaran awal harus dilakukan dalam bentuk janji dan perlu untuk menduplikat undang-undang oleh barang yang dikembalikan( jika terjadi pembatalan transaksi penjual) dari jumlah ganda. Pada saat yang sama, diperlukan untuk menghitung keadaan force majeure dimana uang dikembalikan tanpa "dua kali lipat".
Scammers cenderung untuk efek teatrikal mengatur seluruh pertunjukan. Di sebuah kantor "kaya" yang disewa selama beberapa jam, mereka mengambil uang untuk transaksi tersebut. Tentu saja, tanpa cash register. Meski dalam hal ini tanda "Akuntansi" di atas salah satu ruangan bisa digantung.
Uang dilewatkan melalui "detektor" yang telah disiapkan sebelumnya dari uang kertas, yang dengan sungguh-sungguh menandakan adanya uang kertas palsu."Marah" perwakilan penjual meminta bantuan. Muncul "layanan keamanan" atau "polisi" dan "menarik bukti" - uang Anda( tentu saja, sebenarnya).Kemungkinan sekali lagi melihat scammers dan uang Anda sangat mendekati nol.
Poin penting lainnya. Bukan rahasia lagi bahwa jumlah sebenarnya seringkali berbeda dari yang ditentukan dalam kontrak - biaya para pihak dalam transaksi berkurang sebanding dengan pengurangan jumlahnya. Keadaan ini digunakan oleh penjual yang tidak bermoral, dengan dalih apapun, menantang transaksi dan bahkan kembali, namun secara signifikan lebih sedikit, jumlah pembeli. Oleh karena itu, bahkan jika penjual memutuskan untuk menunjukkan dalam kontrak jumlah yang tidak masuk akal, ketika ada pendaftaran transaksi untuk penjualan apartemen, dia hanya harus mengasuransikan dirinya sendiri - untuk mengambil dari pembeli tanda terima untuk penerimaan jumlah sebenarnya.
Adalah penting bahwa tanda terima ditulis oleh penjual secara langsung. Tanda terima harus menyertakan nama lengkap penjual, data paspornya, jumlah transaksi dalam kata-kata dan berapa tepatnya jumlah ini akan dikembalikan ke pembeli pada saat penghentian transaksi.
Mengetahui bahwa di tangan para pihak tanda terima( dan fotokopi) untuk mendapatkan uang sungguhan, tidak ada warga waras( termasuk penjual dan pembeli) tidak akan memulai proses pengadilan untuk meninjau transaksi. Bagaimanapun, jika tanda terima semacam itu "melayang", tidak akan cukup banyak partai - negara sulit menekan usaha untuk menipunya. Dan beban ini jatuh pada penjual dan pembeli - penipu jahat.
Namun, tidak satupun dari kita yang kebal dari perilaku orang yang tidak memadai. Oleh karena itu, perlu dipikirkan dengan cermat saat transaksi penjualan apartemen sedang dilakukan, dokumen dengan angka yang dianggap remeh membuat Anda berada dalam posisi yang tidak stabil. Argumen yang sangat kuat untuk transfer uang sebenarnya adalah penyelesaian dengan pembeli melalui bank. Dengan indikasi tujuan pembayaran - pembayaran apartemen di alamat tersebut dan alamat tersebut, di bawah No. kontrak tersebut dan dari nomor tersebut dan semacam itu. Mengetahui nilai riil apartemen, mengakhiri kontrak awal yang terperinci dan mentransfer uang melalui bank, Anda bisa menghindari banyak masalah. Hal ini dijelaskan lebih rinci di bawah ini.
Prosedur untuk menghitung saat membeli apartemen - bagaimana tidak membayar lebih kelebihannya?
Sangat penting bagi pembeli untuk menyadari harga berlaku untuk real estat, serupa dengan yang ia pilih untuk dirinya sendiri. Hal ini penting untuk tidak membayar lebih dan tidak jatuh ke dalam web scammers. Harganya harus dua sisi. Pertama Anda hanya menelepon menawarkan yang serupa dengan Anda, dan juga menghubungi agen yang menanyakan apakah ada kesempatan untuk membeli dengan bantuan mereka apa yang telah Anda ambil untuk diri Anda sendiri.
Ada kemungkinan agensi akan menawarkan sesuatu yang patut dipertimbangkan. Jika mereka tidak memiliki proposal khusus, mereka akan menyarankan Anda lebih obyektif, karenaDalam hal ini mereka tidak perlu "menekan" barangnya. Bagian kedua dari audit juga terdiri dari menghubungi agensi, namun sudah dengan pertanyaan tentang menjual apartemen "Anda".
Jelas bahwa lebih baik tidak menghubungi agen yang baru saja Anda panggil, atau Anda bisa mengenakan "cincin" kepada orang lain. Akibatnya, Anda mendapatkan "garpu" harga. Di tengah, nilai yang diinginkan akan ditemukan. Sekarang Anda dapat dengan jelas melacak kasus mencurigakan dari harga yang rendah( atau meningkat) dan penawaran "menguntungkan".
Tentu saja, scammers tahu bahwa harga yang minim menyebabkan kecurigaan. Tapi mereka juga tahu bahwa pasti ada "klien" yang akan ditarik untuk "keju murah" dan masuk ke "perangkap tikus".Dan ini akan terjadi lebih cepat daripada tampilan pembeli untuk apartemen dengan harga rata-rata. Berikut adalah dua contoh proposal "menguntungkan" dimana kesepakatan dapat dilakukan untuk membeli apartemen.
Anda ditawari untuk menyumbangkan sebagian uang untuk apartemen tersebut, biasanya setengah dari jumlah yang dipersyaratkan, dan sisa pembayaran untuk menginstal dengan bunga sangat rendah. Perusahaan perantara( paling sering koperasi) juga mengambil pembayaran rendah untuk layanannya - 2-3% dan berjanji untuk menemukan perumahan di gedung baru sesuai dengan kebutuhan Anda.
Terkadang "perwakilan koperasi" segera menawarkan untuk menandatangani kontrak untuk salah satu apartemen yang disajikan, paling sering tanpa menunjukkan apartemen ini. Dalam kasus "piramida", beberapa peserta pertama benar-benar menerima pinjaman untuk pembelian apartemen( menggunakan sebagian uang dari "pelanggan" berikut), yang dilaporkan semuanya siap ditipu oleh pesaing berikutnya.
Namun, sangat cepat ternyata bahwa sebenarnya bunga pinjaman yang diberikan kepada peserta pertama beberapa kali lebih tinggi dari yang disepakati dengan perantara. Dan( di sini kita berbicara tentang scammers tipe yang berbeda-yang lebih sederhana), penipu baik diam-diam membubarkan atau membangkrutkan koperasi mereka tanpa memenuhi kewajiban apapun.
Untuk beberapa alasan tidak ada yang tertipu:
- tidak mengerti bahwa pembayaran saat membeli apartemen pada usulan 5-7-10% per tahun untuk pinjaman tidak realistis di lingkungan bank sebesar 15%;
- tidak memperhatikan fakta bahwa ketika menyetorkan uang, selembar kertas( tanda terima) diisi dengan tangan dikeluarkan kepadanya, namun tidak ada register kas atau pembukuan di "kantor" perusahaan perantara;
- tidak khawatir dengan fakta bahwa hampir tidak ada referensi dan informasi tentang diri Anda, sebagai pembayar masa depan pinjaman, tidak perlu dipresentasikan.
Hal ini dimungkinkan dan secara langsung berlawanan, dari sudut pandang pengumpulan dokumen, pilihan. Pembeli ditawarkan untuk membeli apartemen dengan cara mencicil, lagi-lagi dengan bunga yang tidak realistis. Di pasar sekunder - 8-9%, dalam kasus konstruksi baru - bahkan lebih menyenangkan - 6-7% per tahun, tanpa asuransi dan komisi. Pada saat yang sama mereka memaksa pemohon mengumpulkan banyak dokumen, yang mengalihkan perhatiannya pada proses pengumpulan dokumen "yang diperlukan".
Kontraknya adalah untuk menyediakan "layanan hukum" - menyiapkan dokumen untuk bank, memeriksa "kebersihan" apartemen, dll. Uang sebesar 20-30% dari nilai yang ditemukan oleh pembeli sendiri( atau apartemen yang ditawarkan disini) harus dibayar, seperti pada kasus sebelumnya, langsung ke perusahaan perantara. Yang terakhir "melakukan" untuk mentransfer uang ini ke bank sebagai uang muka.
Saat ini tidak terjawab dalam kontrak yang ditandatangani. Prosedur untuk mentransfer uang dari "pembeli" ke perusahaan disederhanakan sampai batasnya. Wajar, uangnya mengendap di perusahaan, dan hampir tidak mungkin mengembalikan mereka ke "pembeli".Setelah semua kontrak disimpulkan atas pemberian "layanan hukum", dan mereka, dengan pendapat "tegas", diberikan sepenuhnya.
Penjualan apartemen - aturan perhitungan optimal
Ada cara sederhana dan efektif untuk membuat penyelesaian non-tunai saat membeli apartemen , di mana sebagian besar skema penipuan tidak berjalan. Kami menggunakan istilah perbankan "surat kredit yang tidak dapat dibatalkan".Perhitungannya dilakukan melalui bank tepercaya( bank dipercaya oleh penjual dan pembeli).Kami mencadangkan uang untuk transaksi dalam bentuk surat kredit yang tidak dapat dibatalkan untuk jangka waktu yang cukup untuk menyiapkan dokumen dan melakukan transaksi secara penuh. Dalam surat kredit tripartit, kami mencatat sebagai kondisi untuk pengungkapannya: pendaftaran
- atas nama ke apartemen atas nama pembeli di USRD,
- merupakan ekstrak dari semua orang yang terdaftar oleh penjual( jika ada), konfirmasi pihak ketiga
- bahwa penjual telah mengosongkan apartemen( sebagai pihak ketigauntuk bertindak sebagai agen real estat).
Uang muka / uang muka dalam hal ini tidak dapat ditransfer ke tangan penjual. Jika perlu untuk melakukan pembelanjaan, penjual dapat mengambil pinjaman jangka pendek di bank yang sama mengenai keamanan apartemennya. Jika kesepakatan dirobohkan, penjual di akhir surat kredit mendapatkan uangnya tanpa masalah yang tidak perlu. Jelas bahwa "membekukan" sejumlah besar uang untuk beberapa bulan tidak ada yang mau, tapi dengan metode perhitungan ini, penjual dijamin tidak akan kehilangan seluruh jumlah. Omong-omong, Anda bisa mencadangkan uang setelah penjual menyiapkan semua dokumen yang diperlukan untuk transaksi.
Jika penjual menolak skema perhitungan seperti itu, kemungkinan besar, dia hanya takut akan tindakan yang tidak sepenuhnya bisa dimengerti olehnya. Namun, jika dia mulai meyakinkan bahwa prosedur untuk menghitung saat membeli apartemen itu buruk, dan pilihan lain memiliki keuntungan - kemungkinan besar penipu itu "hancur oleh setan kecil".
Baca kelanjutan: Bagian 4. Saga tentang pilihan apartemen 4. Membuat kesepakatan dengan notaris
