Sveobuhvatna provjera stana prilikom kupnje - vrijedi li biti tako savjestan?
Nastavak. Početak: Dio 1. Saga o odabiru stana 1. Vrste kuća i izbora apartmana. Kuće od pjenastih blokova i drugih zgrada - počinjemo kupiti stan s ovim kriterijem
Za stan, najbolje je odsutnost bilo kakvih preliminarnih priča. Ovo stanje se često ispunjava prilikom kupnje stana u novoj zgradi izravno od developera, ovdje je rizik od obmane minimalan. Međutim, čak iu tom slučaju, za izgradnju udjela u kapitalu je:
- prodao( ne jednom),
- predstavili,
- naslijedio.
Nakon postavljanja kuće i dokumentiranja dokumenata, stan se može prenijeti u ugovor o najmu. U stanu nove zgrade nakon registracije dokumenata stanari mogu biti registrirani. Dio udjela u vlasničkom udjelu može se izdati ne za jednu osobu, a suvlasnici stana mogu biti, na primjer, muž i žena ili troje braće.
Pogledajmo dakle opći slučaj. Kupnja stana od dioničara nove zgrade nakon stavljanja kuće u rad i obradu dokumenata za ovaj stan na mnogim mjestima spada upravo u opću kategoriju. Razlika je u tome što nova zgrada obično još uvijek ima "kratku povijest".
Nakon puštanja u pogon nove zgrade i ukras u apartman dokumentacije( redoslijed njihovog prijema će biti opisano u nastavku) u jedinom entitet spominje u dokumentima o vlasništvu mogu djelovati kao prodavača odabranoj apartmana.
Posebna pozornost treba posvetiti stanovima, projektiranim po pravu nasljeđivanja. U tom slučaju, nakon transakcije prodaje i kupnje, "odbačene" i nerazvrstane osobe mogu "plivati" žarkom željom da se osporavaju vaša prava.
Još jedna stvar. Provjeravanje povijesti apartmana je bolje ne vjerovati nikome, čak i realtoru koji vam je pronašao tako divno svojstvo( iako je njegovo podržavajuće sudjelovanje u procesu potvrde dobrodošlo).Da, u slučaju izgubljenog spora oko transakcije, realtor može izgubiti ugled. Vi - neizmjerno više - krov nad glavom. I to je vrlo moguće, a novac je potrošen, ili većina njih, tako da se legalna provjera stana treba odvijati sa svojim znatiželjnom prisutnošću i aktivnim sudjelovanjem.
Primanje i provjera dokumenata za stan u novoj zgradi
nakon završetka svih radova( i gradnje, te završne obrade) predviđen projektom, programer poziva predstavnike BTI za mjerenje i pripremu tehničke dokumentacije za državne registraciju kuće. Nakon pregleda predstavnika arhitektonskog nadzora( najčešće u sprezi s grupom neuravnoteženih dionika), programer uklanja nedostatke i prima akt o prihvaćanju kuće.
Potonji se šalje lokalnoj državnoj upravi koja izdaje dozvolu za puštanje kuće u rad. Kuća prima poštansku adresu i pristup svim gradskim komunikacijama. Razvojni programer sklapa ugovor s tvrtkom koja će servisirati kuću prije mogućeg rješavanja stanara za stvaranje stambenih zgrada. Nakon toga, na sastanku sa svakim vlasnikom stana potpisuje se čin prijenosa stana, a vlasnik prima ključeve.
Dakle, to je učinjeno! Vlasnik se nagrađuje dugotrajnom, a svojim ključevima otvara vrata njegova stana. Osjeća se kao sretan vlasnik najdražih nekretnina. Međutim, osjećaji, kako se to često događa, zavode ga. Zajedno s ključevima i činom prijenosa, primio je, ali samo priliku da postane sretan vlasnik.
On će se suočiti s sljedećom( neudobnom) stadijom zakonske registracije. Taj proces ne ovisi samo o tome i može dugo trajati. Ponekad ljudi žive godinama u stanovima koje su platili, formalno nisu vlasnici.
U tom razdoblju nemoguće je prodati "svoju" nekretninu u novoj zgradi.
Otvara put državnoj registraciji pojedinačnih stanova prijenos developera u registracijsku komoru kopije dozvole za puštanje kuće u rad i niz drugih dokumenata. Nakon toga sudionik zajedničke gradnje mora podnijeti prijavnoj komori:
- zahtjev za registraciju države u svoje ime;
- dokument o plaćanju državne dužnosti;
- sporazum o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji + svi dodatni ugovori;
- akt prihvaćanja-prijenosa, potpisao razvojni programer i osobe koje su plaćale za izgradnju stana;
- tlocrt i plan vašeg stana( potrebno je da se podudaraju);
- kopiju vaše putovnice;
- punomoć ovjeren kod javnog bilježnika ako vlasnik povjeruje da netko poduzme sve potrebne geste za dobivanje dokumenata.
Razdoblje predviđeno zakonom za registraciju vlasništva je 30 dana u našem slučaju. Nakon detaljne provjere dostavljenih dokumenata, u Jedinstveni državni registar prava upisuje se odgovarajući unos, a vlasnik stana postaje njezin pravni vlasnik.
Jasno je da takav složen postupak rijetko ide "bez problema", ponekad vlasnici stanova moraju ući u vlasništvo odlukom suda. Potonji, zajedno s dokumentima KTF-a, podnosi se registracijskoj komori, a za 30 dana vlasnik stana preuzima svoja prava bez obzira na odluku drugih "uzvodno" sukoba.
Dakle, samo potvrda o vlasništvu koje je izdalo Registracija komora , omogućuje prvi vlasnik prodati stan u njemu, doniraju, ostavljaju ili iznajmiti ugovor. Učinite to samo one osobe koje su navedene u gore navedenom certifikatu. Zatim razmotrite korake koje je potrebno poduzeti prije kupnje stana u novoj zgradi.
Provjera pravnog čistoće stana i njegovog vlasnika
odsutnosti potonji i njegova zastupanja po punomoći - razlog za vrlo ozbiljne sumnje, a možda i otkaz. Osobito ako je punomoć za pravo zastupanja interesa registrirana u inozemstvu, jer se do trenutka transakcije može otkazati.
Ako to ne nagoditi s predstavnikom putem punomoćnika, morate biti vrlo oprezni da provjerite da je proxy, samo da li će sklopiti sporazum ili, na primjer, da se primi novac u transakciji, itdPreporučljivo je posjetiti ured javnog bilježnika u kojemu je izdana punomoć i odrediti kako je proces izručenja bio u tijeku.
Ali čak i kad vam je vlasnik imovine pred vama, jedan handshake nije dovoljan. Obavezno uzmite putovnicu i provjerite( s točnošću svakom pismu i broju) identitet podataka o putovnici s podacima navedenim u naslovu. Naravno, naslovni dokument mora biti s "mokrim" pečatima. Nijedna kopija u trenutku provjere nije prikladna.
Ima smisla i provjeriti samu putovnicu. Nakon što napišete seriju, broj dokumenta, datum izdavanja, ime svog vlasnika, možete provjeriti u uredu putovnice da je takav dokument zapravo izdan. Da biste saznali da je baš upravo onaj tko predstavlja stan kao vlasnika, možete posjetiti pult za putovnicu i dokument s vlasnikom.
Teško je znati je li vlasnik stana legalan. Da biste to učinili, potrebno je provjeriti prodavatelja u psiho-neurološkim i narconskim dispenzerima i dobiti tamo relevantne upite. Ako to nije učinjeno, a ispada da je vlasnik stana - klijent od tih institucija ili samo u vrijeme sklapanja ugovora bio pod utjecajem droga( takve potvrde također pružaju pamet „predstavnika Prodavatelja”), ugovor o prodaji stanova može prestati.
Naš birokratski sustav je nesavršen. Stoga, ako je vlasnik stana promijenio svoje prebivalište, morat će zaobići ambulante za sve prethodne adrese. Uostalom, podaci o klijentima na tim ustanovama mogu se izgubiti tijekom prijenosa ili čak "ustajali" na jednoj adresi.
Međutim, ako je apartman jako voljen, možete pregledati prodavatelja od strane kvalificiranih liječnika prilikom obavljanja transakcije( u nazočnosti javnog bilježnika).Ako postoji službeni skrbnik( povjerenik), dovoljno je dobiti njegov pristanak, ovjeren od strane tijela skrbništva.
Naravno, ako vlasnik nije jedan, onda vam je potrebna prisutnost svih suvlasnika u transakciji( sa svojim „drugom poluvremenu”) ili ovjerenom suglasnosti za prodaju stan sve gore navedene osobe.
Dakle, nemoguće je provesti dogovor s vlasnikom( s) stan, postupajući po punomoći, nesposobni domaćina( domaćini) s osobom( a), putovnica koja pobuđuje sumnju.
Provjera dokumenata prilikom kupnje stana - ponekad leži na površini
Obično naslovni dokument je bilo naslovno djelo ili ugovor:
- od prodaje;
- darovi, razmjena;
- o pravu nasljeđivanja;
- sudska odluka;
- mirovine.
Kao što smo već napomenuli, nakon primitka potvrde o vlasništvu, stan u novoj zgradi može se otuđiti svim gore navedenim metodama. Opća pravila za sve ugovore - oni ne bi smjeli sadržavati ni prijedlog brisanja i krivotvorenja. Ispravci, ako ih ima, moraju biti ovjereni potpisom stranaka, ovjereni i zapečaćeni potpisom i pečatom javnog bilježnika. Ispisi se mogu jasno vidjeti, stil prezentacije ne dopušta dvostruko tumačenje.
Gotovo je nemoguće razlikovati lažni dokument od neiskusnog građanina. Pa, kao osoba koja prvi put preuzima dokument u zadnjih dvadeset godina, odredit će stupanj jasnoće tiska ili ispravnost forme ugovora i mjesto "moguće dvostruke interpretacije"?
Eksperimenti s definicijom "krivotvorenja" dokumenata provedeni su više puta. Apsolutna većina običnih građana "odletjela" čak i na prosječnoj razini krivotvorenja. Stoga, pored kupca( pa čak i prodavača nekretnina), dokumente moraju biti provjereni prilikom kupnje stana od strane stručnjaka na ovom području - javnog bilježnika kojemu vjerujete i tko će izvršiti vašu transakciju u budućnosti.(Razgovarat ćemo o izboru bilježnika.)
Nakon pregleda dokumenata za krivotvorenje, smatramo da je bolje, uz pomoć javnog bilježnika, da su dokumenti ispravno registrirani pri državnim tijelima.
Već smo razgovarali o dogovorima o donaciji. Dodamo sljedeći primjer: osoba koja vam je prodala stan, primila ga je kao poklon ili nasljeđivanje ne od bliskog rođaka, a to se dogodilo tek nedavno.Želja da se riješe nedavno dodane "sreće", pa čak i po niskoj cijeni - prilika za dobro razmišljanje i, barem, provesti detaljniju provjeru okolnosti darivanja / testamenta.
Nekoliko riječi o ugovoru o najmu. Prema ovom ugovoru, vlasnik stana ga prenosi na drugu osobu, platitelja stanarine. Novi vlasnik periodički isplati prethodni iznos, prema ugovoru. Ugovor o najmu smatra se nevaljanim ako ga nije ovjerio javni bilježnik. Osim toga, zakon zahtijeva obveznu državnu registraciju takvog ugovora kada je stan otuđen.
Dostupne su dvije inačice ugovora o najmu:
- uz plaćanje cijene apartmana;
- bez plaćanja.
U prvom slučaju, ugovor o najmu smatra se nekom vrstom ugovora o prodaji. Razlika je u tome što zbroj vrijednosti stana u slučaju renta ne plaća se jednom, već u određenom vremenskom razdoblju. Periodična plaćanja "iznajmljivanja" vrše se bez plaćanja troškova stanova.
Druga opcija ne zahtijeva plaćanje stana. Takav ugovor smatra se varijantom darovnog sporazuma. Najam može biti od tri vrste:
- konstanta;
- za život;
- je ugovor o dugotrajnom održavanju s članovima obitelji.
Bez ulaska u dodatne detalje i suptilnosti ugovora o najmu( i mnogi od njih), vratimo se na pitanje kupnje i prodaje stanova koje je prodavatelj primio pod takvim ugovorom. Uostalom, stan u novoj zgradi također se može prenijeti na vašeg trenutnog prodavatelja prema ugovoru o najmu.
Ugovor o najmu - "opterećeni" ugovor.tjkupite stan s teretom određenih obveza. Na taj način preuzimate sve obveze prodavatelja ovog stana. Postati sljedeći vlasnik, morat ćete izvršiti plaćanje najma, i dalje plaćati trošak stana vlasniku koji ju je prenio na temelju ugovora o najmu - da učine sve što je propisano u ugovoru o najmu. Dakle, prije kupnje takvog stana, dobro je saznati je li vam posao isplativ.
Pažljivo ispitivanje naslovnog akta uključuje provjeru postoje li uvjeti za raskid vašeg budućeg ugovora. Na primjer, u ugovoru o prodaji, koji provjeravate, predviđeno je odgođeno plaćanje. Ako je osoba koja vam je prodala stan ne plati cijenu stanova na vrijeme, onda je to prigoda da vaš( budući) ugovor priznajete kao nevažeći. A ako je krajnji rok za plaćanje još nije došlo, a uplata ne bude izvršena - prodavatelj još nije postala vlasnik imovine u cijelosti, i, prema tome, nema pravo da ga proda.
Ako se ispostavi da je između skupi za transakciju, postoje kontradikcije prodajne dokumente, obavezno proći kroz lanac od kojih su „rođeni” te proturječnosti i za dobivanje kopije nedostaje ili je pogrešno dokumenta.
Dodatni uvjeti za transakciju( opterećenja ili ograničenja) mogu se pojaviti. Osobe s pravima na ovaj apartman mogu "plivati".A ako to daje osnovu za prepoznavanje buduće transakcije kao nevažeće, trebate potražiti druge nekretnine.
Potrebno je provjeriti dokumente za stan od BTI sa stvarnim uređajem svog područja. Bilo koji pomak u zidovima, njihovo uništenje ili završetak, čak i zbrinjavanje stana od nepotrebne spremište, smatra se administrativnim prekršajem. Sve to može biti učinjeno samo sporazumom s lokalnom vladom. Sve proizvedene( dopuštene) izmjene moraju se odraziti u planu stana primljenog na BTI.
Posebna pozornost treba posvetiti adresi prodanog stana. Uostalom, ugovor se može sklopiti zgrada adresa nema veze s postom na koji je registriran u kuću i, sukladno tome, u stan. Jasno je da u ovoj verziji, kupac, nakon što je uplatio novac, u najgorem slučaju neće dobiti nekretninu. U najboljem kutu ili stanu "tereta" na prvom / zadnjem katu, iako je gledao najprestižniju opciju.
Zahvaljujuči scameri zamjenjuju pločice s adresama kuća. Na primjer, u blizini nove zgrade, na nju se držala ruševna struktura. Kupac će izgledati prekrasno, stan u novogradnji, zapravo potpisuje ugovor i platiti novac za to nije jasno da u velikom broju vrijedno „slama”.
Vrlo važna točka .Kada primite sve dokumente( potvrde i izjave) od strane prodavatelja, morate biti osobno prisutni. Dakle, vrlo je važno pažljivo provjeriti apartman prilikom kupnje, sastavljen zajedno sa stručnjacima na ovom području.
Pročitajte nastavak: Dio 3. Saga o odabiru stana 3. Ugovor o prodaji stana ili kako pravilno postupati s novcem?
Pravni provjeriti stan i tražiti vlasnike stanova
provjere sve vlasnike treba provoditi kao temeljito i po svim točkama. Uostalom, razlozi za mogući raskid transakcije iste težine u svim suvlasnicima. Najčešće, novogradnja u trenutku prodaje ne imati vremena da se registrira i koji u njoj žive lica, ali ponekad se to dogodi, a za takvo stanje pa se mora pripremiti kupac. Prema
druge izvod iz kuće možete saznati koji su stanovnici registriran u ovom trenutku u stanu ste zainteresirani, a jedan od njih na prodajnom mjestu zadržavaju pravo boravka u njoj. Uzmite ekstrakt može vlasnik stana za besplatno u Zheke na njegovu rezidenciju. Da biste to učinili na rukama trebaju biti: potvrda
- iz BTI ili potvrde o vlasništvu nekretnine iz Jedinstvenog državnog registra( Unified Državni registar prava na nekretninama i transakcija s njim);
- naslov dokumenta - a ugovori koji su navedeni u nastavku;
- putovnica i rodni listovi svih osoba u apartmanu.
Bez cijeli skup dokumenata ZhEKom izjave nije dao - potrebno je zaštititi privatnost podataka, ako je bilo izjava će biti spreman u jednom danu. Vi svibanj pronaći da su neke od osoba registriranih u stanu, br. I nitko ne zna gdje je ta osoba u razdoblju izradi dokumentacije za prodaju stana. Takva se osoba zove "nestalo".
Odsutni osoba može, iz raznih razloga: da se u dugo putovanje( na tajnoj misiji ili u zatvoru), da se na dugotrajnog liječenja, itdTo je vjerojatno slučaj kada je „ući u trag” lice nakon prodaje stana( čak i nekoliko godina) postaje stvarno prisutan i počinje izazov transakciju.
čak izlaska iz zatvora pristao prodati stan ne jamči „čistoću” transakcije.Često „odmotavati vremena” i pušten na slobodu osobe, on je rekao da je pisani pristanak dao pod pritiskom i zahtjeva da ponovno razmotri posao. Dakle, prisutnost takvih osoba - razlog naći drugi stan kupiti.
Naš due diligence prije kupnje stana tek je počela! Ako je zgrada nastanio( barem djelomično), razgovarati s susjedima. Usput, razgovor opisati osobu s kojom komunicirate, kako svladati svoju budućnost stan. U ovoj fazi mogu se pojaviti vrlo zanimljive informacije.
provjerite da li je prodavatelj-zakon supruga( izvanbračni suprug).Pravno,( on) ne mogu biti uključeni u transakciju, ali u stvari, kada ona može zahtijevati njegovo ukidanje. I takvi slučajevi su, nažalost „održana je biti”, - donošenjem sudske odluke u korist tužitelja.
smisla i apeliram na stambenom uredu( ako su vlasnici morali registrirati), potpomognuti materijalne uvjeravanja prijateljstva. U Zheke ne samo da možete dobiti popis svih prethodnih vlasnika stana. Puno dodatne, ponekad vrlo zanimljive i korisne informacije, možete reći pasportisty. Vodoinstalateri i električari usluga tvrtke, također, može „dati” važne detalje o kući i njegovih stanovnika.
Prema izvod iz Jedinstvenog registra Državnog ćete naučiti povijest stana - da li vlasnici, a oni koji se mijenjaju, ako je stan već posjetili pritvor i zabranjen za prodaju. Ako vlasnici zgrada već su uspjeli promijeniti( pogotovo nekoliko puta), vrlo je vjerojatno da ste u dobroj vjeri kupca, pokušavajući „zamjena”.I bolje da odustanete od ovog "isplativo" posla. Isti zaključak bi trebao biti izvučeni u slučaju sporova, uhićenja i zabrane na prodaju nekretnina, odlučili ste se. U svakom slučaju, uložiti napor da se istraže pretposljednjeg vlasnika. To je vrijedno
i liječenje u Jedinstvenom registru presuda. Ako se ispostavi da je stambena zgrada je već postala predmet sudskog spora, provjerite( uz pomoć odvjetnika profila) se ne može nastaviti ako okolnosti slučaja to( odjednom) će se otvoriti nakon kupnje stana.
Djeca, kao i uvijek, posebna pažnja. Ako stan registriran maloletnog djeteta( djece), vrijeme transakcije moraju biti ovlašteni za prodaju stan od odbora. Dakle, saznati sve što je moguće o svakom suvlasnika i njegove neposredne okoline, koje se odnose na sve moguće institucije i razgovarati sa susjedima.