Komplexné overenie bytu pri nákupe - stojí za to byť tak úzkostlivý?
Pokračovanie. Začiatok: Časť 1. Sága výberu bytu 1. Typy domov a výber apartmánu. Domy z penových tvárnic a iných budov - začneme kupovať byt s týmto kritériom
Pre byt je najlepšie absencia akýchkoľvek predbežných príbehov. Táto podmienka je často splnená pri nákupe bytu v novej budove priamo od developera, tu je riziko, že bude oklamaný minimálny. Avšak aj v tomto prípade počas výstavby akciového podielu existujú:
- predaný( viac ako raz),
- je darovaný,
- je zdedený.
A po uvedení domu do prevádzky a dokladovanie dokladov môže byť byt prevedený na základe nájomnej zmluvy. V byte novú budovu po registrácii dokumentov môžu byť registrovaní nájomníci. Podiel na majetkovej účasti by mohol byť vydaný nie pre jednu osobu, respektíve spoluvlastníci bytu môžu byť napríklad manžel a manželka alebo traja bratia.
Tak sa pozrime na všeobecný prípad. Nákup bytu od akcionára novej budovy po uvedení domu do prevádzky a spracovanie dokumentov pre tento byt v mnohých pozíciách patrí presne do všeobecnej kategórie. Rozdiel je v tom, že nová budova má zvyčajne "krátku históriu".
Po uvedení novej budovy do prevádzky a registrácii dokladov o danej byte( postup opísaný nižšie), môžu byť iba osoby uvedené v názve nehnuteľnosti ako predajcovia vybraného bytu.
Zvláštna pozornosť by sa mala venovať bytom, ktoré sú navrhnuté podľa dedičského práva. V tomto prípade po transakcii predaja a nákupu môžu "vyradené" a nezúčtované osoby "plávať" s horlivou túžbou napadnúť vaše práva.
Ďalšia vec. Kontrola histórie apartmánu je lepšie nedôverovať nikomu, dokonca aj realitnému agentovi, ktorý našiel pre vás taký úžasný majetok( hoci jeho podporná účasť na overovacom procese je vítaná).Áno, v prípade strateného sporu o transakciu, realitná kancelária môže stratiť svoju reputáciu. Vy - nesmierne viac - strechu nad hlavou. A je to veľmi možné a vynaložené peniaze, alebo väčšina z nich, aby sa uskutočnila právna kontrola bytu s vašou zvedavou prítomnosťou a aktívnou účasťou.
Príjem a kontrola dokladov o byt v novostavbe
po dokončení všetkých prác( a stavebníctvo, a dokončovacie práce) predpokladá projekt, developer pozýva predstaviteľa BTI pre meranie a pripravuje technickú dokumentáciu pre štátnu registráciu domu. Po prehliadke architektonického dohľadom zástupcov( najčastejšie so skupinou skutočných investorov, realitných, ktorí sa starajú o) developer odstraňuje nedostatky a dostane potvrdenie o prijatí doma.
Táto správa je zaslaná miestnej štátnej správe, ktorá vydá povolenie na uvedenie domu do prevádzky. Dom dostáva poštovú adresu a prístup ku všetkým komunikáciám mesta. Developer uzavrie zmluvu s firmou, ktorá bude slúžiť domu na prípadné rozhodnutie o zriadení obyvateľov Hoa. Potom sa na stretnutí s každým majiteľom apartmánu podpíše prevod apartmánu a majiteľ dostane kľúče.
Takže je to hotovo! Majiteľ je udelený za trpezlivosť a so svojimi kľúčmi otvára dvere do svojho bytu. Cíti sa ako šťastný majiteľ milovanej nehnuteľnosti. Avšak pocity, ako sa to často stáva, ho oklamajú.Spolu s kľúče a aktom prevodu získal, ale len príležitosť stať sa šťastným majiteľom.
Bude čeliť ďalšej( nepríjemnej) fáze právnej registrácie. Tento proces závisí nielen od toho a môže trvať dlho. Niekedy ľudia žijú dlhé roky v apartmánoch, za ktoré platili, formálne nie sú ich majiteľmi.
Počas tohto obdobia nie je možné predať "Vašu" nehnuteľnosť v novej budove.
dláždi cestu pre štátnu registráciu jednotlivých bytov odovzdávacieho developer na Companies House kópiu povolenia na vstup do domu v prevádzke a rady ďalších dokumentov. Následne účastník spoločnej výstavby musí predložiť registračnej komore:
- žiadosť o štátnu registráciu vo vlastnom mene;Doklad
- o zaplatení štátnej dane;Dohoda
- o účasti na spoločnej výstavbe + všetky dodatočné dohody;
- akt prijatia-prevod, podpísaný developer a osoby, ktoré zaplatili za výstavbu bytu;
- pôdorys a plán vášho bytu( je potrebné, aby sa zhodovali);
- kópiu vášho pasu;
- plnomocenstvo osvedčené notárom, ak vlastník verí, že niekto vykoná všetky potrebné gestá na získanie dokumentov.
Lehota stanovená zákonom pre registráciu vlastníctva je 30 dní v našom prípade. Po dôkladnej kontrole predložených dokladov sa príslušný záznam urobí v Jednotnom štátnom registri práv a majiteľ bytu sa stáva jeho zákonným vlastníkom.
Je jasné, že takýto zložitý postup zriedka odohráva "bez problémov", niekedy majitelia bytov majú vstúpiť do vlastníctva súdom. Tá, spolu s dokumentmi z BTI je predložený Companies House, aj cez štátnu 30 dní vlastníkom bytov prichádza do jeho vlastné, nezávisle na rozhodnutí iných "vyšších" konfliktov.
Takže len osvedčenie o vlastníctve vydaného zápise Chamber , umožňuje prvý majiteľ predať byt v tom, darovať, odkázať alebo prenajať zmluvu. Vykonajte to len tie osoby, ktoré sú uvedené vo vyššie uvedenom certifikáte.Ďalej uvažujte o krokoch, ktoré je potrebné podniknúť pred zakúpením bytu v novej budove.
Overovanie právneho čistoty bytu a jeho majiteľ
nie je prítomný a jeho zastúpenie na základe plnej moci - dôvodom k veľmi vážne pochybnosti, a prípadne zrušenie. Najmä ak je splnomocnenie na zastupovanie záujmov registrované v zahraničí, pretože v čase transakcie môže byť zrušené.
Ak stále pokračujete v zmluve s zástupcom prostredníctvom splnomocnenca, musíte starostlivo skontrolovať, čo presne môže dôveryhodná osoba urobiť, či už len uzavrieť zmluvu, alebo napríklad prijať peniaze na transakciu atď.Odporúča sa navštíviť notársku kanceláriu, kde bolo vydané splnomocnenie, a špecifikovať, ako sa proces extradície deje.
Ale aj keď je vlastník nehnuteľnosti pred vami, jedno podanie nie je postačujúce. Nezabudnite vyzdvihnúť svoj pas a skontrolovať( s presnosťou na každé písmeno a číslo) totožnosť údajov o pasoch s údajmi uvedenými v názve listu. Samozrejme, titulný dokument musí mať "mokré" pečate. Žiadne kópie v čase overovania nie sú vhodné.
Dáva zmysel a kontrolu pasu sám. Po napísaní série, čísla dokladu, dátumu vydania a mena jeho majiteľa sa môžete u pasového úradu ubezpečiť, že takýto doklad bol skutočne vydaný.Ak chcete zistiť, že bol vydaný presne osobe, ktorá zastupuje byt ako majiteľ, môžete navštíviť cestovný pasy a dokument s vlastným majiteľom.
Je ťažšie vedieť, či majiteľ bytu je legálny. K tomu je potrebné skontrolovať predávajúceho v psycho-neurologických a narko- logických zariadeniach a získať tam príslušné otázky. Ak sa tak nestane, a ukázalo sa, že majiteľ bytu - klient z týchto inštitúcií, alebo len v čase podpisu zmluvy bola pod vplyvom drog( tieto osvedčenia tiež zdatných "zástupca predávajúceho"), môže byť zmluva o predaji bytov ukončený.
Náš byrokratický systém je nedokonalý.Preto, ak majiteľ bytu zmenil svoje bydlisko, bude musieť obísť dispenzáre pre všetky predchádzajúce adresy. Koniec koncov, údaje o zákazníkoch v týchto zariadeniach sa môžu stratiť počas prenosu alebo dokonca "stale" na jednej z adries.
Avšak, ak je byt veľmi rád, môžete prezrieť predajcu kvalifikovaných lekárov pri vykonávaní transakcie( v prítomnosti notára).Ak existuje úradný opatrovník( dôstojník), stačí získať jeho súhlas, potvrdený orgánom poručníctva.
Samozrejme, že v prípade, že prenajímateľ nie je jeden, potom je treba prítomnosť všetkých spoluvlastníkov v transakcii( s ich "druhú polovicu") alebo notársky overený súhlas na predaj byt všetky vyššie uvedené subjekty.
Preto je možné vykonať dohodu s vlastníkom( y) bytu, konajúca na základe plnej moci, nekompetentní hostiteľov( hosts) s osobou( y), cestovný pas, ktorý vzbudzuje podozrenie.
Overenie dokladov pri nákupe bytu - niekedy leží na povrchu
Zvyčajne je dokument o titulu buď zmluva o vlastníctve alebo zmluva:
- o predaji;
- darčeky, výmena;
- o práve dediť;Súdne rozhodnutie
- ;
- anuity.
Ako sme už uviedli, po obdržaní osvedčenia o vlastníctve môže byť byt v novej budove odcudzený všetkými vyššie uvedenými metódami. Všeobecné pravidlá pre všetky zmluvy - nemali by obsahovať ani náznak vymazania a falšovania. Prípadné opravy musia byť potvrdené podpismi strán, overené a zapečatené podpisom a pečiatkou notára. Výtlačky sa dajú jasne vidieť, štýl prezentácie neumožňuje dvojité interpretácie.
Je takmer nemožné odlíšiť falošný dokument od neskúseného občana. No ako osoba, ktorá prvýkrát prijme dokument za posledných dvadsať rokov, určuje stupeň jasnosti tlače alebo správnosť formy zmluvy a miesto "možného dvojitého výkladu"?
Pokusy s definíciou "falšovania" dokumentov boli vykonané viac ako raz. A absolútna väčšina obyčajných občanov "letí" aj pri priemernej úrovni falšovania. Preto, okrem kupujúceho( a dokonca aj realitné kancelárie), dokumenty je potrebné skontrolovať pri nákupe bytu špecialista v tejto oblasti - notárom, koho dôverujete a kto bude vykonávať vaše transakcie v budúcnosti.(Budeme hovoriť o voľbe notára.)
Po preskúmaní dokumentov na falšovanie má zmysel skontrolovať, je lepšie, s pomocou notára, že dokumenty sú registrované so štátnymi orgánmi správnym spôsobom.
Už sme hovorili o darcovských dohodách. Pridajme prípad: osoba, ktorá vám predáva byt, dostala ju ako dar alebo dedičstvom nie od blízkeho príbuzného a stalo sa to nedávno. Túžba zbaviť sa nedávno pridanej "šťastie" a dokonca aj za nízku cenu - príležitosť myslieť dobre a prinajmenšom vykonať dôkladnejšie overenie okolností daru / závetu.
Niekoľko slov o zmluve o prenájme. Podľa tejto dohody majiteľ bytu prevádza nehnuteľnosť na inú osobu, platiteľa nájomného. Nový majiteľ pravidelne platí predchádzajúcu sumu podľa zmluvy. Zmluva o prenájme sa považuje za neplatnú, ak nie je certifikovaná notárom. Okrem toho zákon vyžaduje povinnú štátnu registráciu takejto zmluvy, keď je byt odcudzený.
Dve varianty nájomnej zmluvy sú možné:
- s platbou ceny apartmánu;
- bez platby.
V prvom prípade sa nájomná zmluva považuje za druh zmluvy o predaji. Rozdiel je v tom, že suma hodnoty bytu v prípade anuity nie je vyplatená raz, ale v určitej dobe. Pravidelné platby za prenájom sa vykonávajú bez ohľadu na platbu za byt.
Druhá možnosť nevyžaduje platbu apartmánu. Takáto zmluva sa považuje za variant darovej dohody. Nájom môže mať tri typy:
- konštantný;
- pre život;
- zmluva o celoživotnej údržbe so závislou osobou.
Bez toho, aby sme prešli na ďalšie podrobnosti a jemnosti zmluvy o prenájme( a existuje veľa z nich), vrátime sa k otázke nákupu a predaja bytu, ktorý predajca dostal na základe takejto zmluvy. Koneckonců, byt v novej budove môže byť prevedený na váš súčasný predávajúci na základe nájomnej zmluvy.
Nájomná zmluva - zmluva "zaťažená".tjkúpite si byt s bremenom určitých povinností.Pritom prevezmete všetky povinnosti predajcu tohto bytu. Stať sa ďalším majiteľom, budete musieť zaplatiť nájomné, ďalej platiť náklady na byt majiteľovi, ktorý ju previedol na základe zmluvy o nájme - robiť všetko, čo je predpísané v zmluve o prenájme. Takže pred zakúpením takéhoto bytu je dobré zistiť, či je dohoda pre vás výhodná.
Dôkladné preskúmanie vlastníckeho práva obsahuje kontrolu toho, či existujú nejaké podmienky pre ukončenie vašej budúcej zmluvy. Napríklad v zmluve o predaji, ktorú kontrolujete, bola poskytnutá odložená platba. Ak osoba, ktorá vám predáva byt, nezaplatí náklady na byt včas, potom je to príležitosť uznať vašu( budúcu) zmluvu za neplatnú.A ak termín konečnej platby ešte nenastal a platba nebola uskutočnená - predávajúci sa ešte nestal vlastníkom nehnuteľnosti v plnom rozsahu a preto nemá právo predať.
Ak sa zrazu ukáže, že medzi dokladmi zhromaždenými na predaj dokumentov sú rozporu, je potrebné prekonať reťazec, z ktorého sa tieto rozpory vyskytli, a dostať kópie chýbajúcich alebo chybných dokumentov.
Môžu sa zobraziť dodatočné podmienky pre transakciu( bremená alebo obmedzenia).Ľudia s právami tohto bytu môžu "plávať".A ak to dáva dôvod uznať budúcu transakciu za neplatnú, musíte sa pozrieť na inú nehnuteľnosť.
Je potrebné skontrolovať doklady o byte z ZINZ s aktuálnym vybavením jeho oblasti. Akékoľvek posuny v stenách, ich zničenie alebo dokončenie, dokonca aj odstránenie bytu z nepotrebnej komory, sa považuje za správny delikt. To všetko sa dá dosiahnuť iba dohodou s miestnou samosprávou. Všetky vyrobené( povolené) zmeny musia byť odzrkadlené v pláne bytu prijatého v ZINZ.
Zvláštna pozornosť by sa mala venovať adrese predávaného bytu. Koniec koncov, v zmluve je možné uviesť adresu budovy, ktorá nemá nič spoločné s poštou, podľa ktorej je dom, a teda byt je registrovaný.Je zrejmé, že v tejto verzii kupujúci, ktorý zaplatil peniaze, v najhoršom prípade nedostane žiadnu nehnuteľnosť.V najlepšom z jeho "zaťaženie" rohu alebo byt na prvom / poslednom poschodí, hoci on sledoval najprestížnejšiu možnosť.
Podvodníci idú na výmenu menoviek s adresami domov. Napríklad v blízkosti novej budovy sa na ňom priľne chátrajúca štruktúra. Kupujúci, po kontrole nádherného novo postaveného bytu, skutočne podpisuje zmluvu a platí peniaze, pretože nie je jasné, čo je v neďalekej "slume".
Veľmi dôležitý bod .Keď dostanete všetky doklady( certifikáty a výpisy) od predávajúceho, musíte byť prítomní osobne. Takže je veľmi dôležité starostlivo skontrolovať byt pri nákupe, spolu s odborníkmi v tejto oblasti.
Prečítajte si pokračovanie: Časť 3. Sága výberu bytu 3. Dohoda o predaji bytu alebo ako správne zaobchádzať s peniazmi?
Právna kontrola bytu a hľadanie spolumajiteľov bytu
Všetci spoluvlastníci by mali byť kontrolovaní tak starostlivo a vo všetkých bodoch. Koniec koncov, dôvody pre možné ukončenie dohody sú rovnako závažné pre všetkých spoluvlastníkov. Najčastejšie nová budova nemá čas na získanie registrovaných a žijúcich osôb v nej v čase predaja, ale niekedy sa to stane a kupujúci by mal byť pripravený na takýto postup.
Podľa rozšíreného výpisu z knihy je možné zistiť, ktorý z nájomcov je momentálne zaregistrovaný v apartmáne, ktorý vás zaujíma, a ktorý z nich v čase predaja si zachováva právo na pobyt. Získať výpis môže majiteľ apartmánu úplne zadarmo v kancelárii bývania v mieste bydliska. K tomu musí mať:
- osvedčenie zo ZINZ alebo osvedčenie o vlastníctve majetku z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam a transakcie s ním;
- je hlavný dokument - dohoda, ktorej typy sú uvedené nižšie;
- pasy a rodné listy všetkých osôb registrovaných v byte.
Bez úplného súboru dokumentov nie je uvedené vyhlásenie spoločnosti GEK - je potrebné chrániť súkromie súkromných informácií, ak sú k dispozícii, vyhlásenie bude pripravené do jedného dňa. Možno, že jedna z osôb registrovaných v byte chýba. A nikto nevie, kde je táto osoba počas prípravy dokumentov na predaj bytu. Takáto osoba sa nazýva "chýba".
Osoba môže byť neprítomná z rôznych dôvodov: byť na dlhej ceste( s tajnou misiou alebo na miestach zadržania), mať dlhodobú starostlivosť atď.Je celkom možné, že "nezvestná osoba" po predaji bytu( aj po niekoľkých rokoch) sa stane naozaj prítomná a začne napadnúť transakciu.
Aj súhlas na predaj bytu získaného z miest väzenia nezaručuje "čistotu" transakcie.Často "vyčerpaný termín" a prepustený človek vyhlasuje, že súhlas, ktorý napísal, bol pod tlakom a vyžaduje preskúmanie dohody. Preto prítomnosť takejto osoby - zámienku nájsť iný byt kúpiť.
Naša právna prehliadka bytu pred zakúpením práve začala! Ak je nová budova už obývaná( aspoň čiastočne), porozprávajte sa so susedmi. Mimochodom, v rozhovore popíšte osobu, s ktorou ste hovorili, rovnako ako s majiteľom vášho budúceho bytu. V tejto fáze sa môžu objaviť veľmi zaujímavé informácie.
Nezabudnite uviesť, či má predávajúci občiansku manželku( občianskeho manžela).Z právneho hľadiska nemôže byť zapojená do transakcie, ale v skutočnosti potom, čo môže požadovať jej zrušenie. A takéto prípady, bohužiaľ, "mali miesto na to byť" - prijatím rozhodnutia súdu v prospech žalobcu.
Dáva zmysel a odvolanie sa na kanceláriu pre bývanie( ak sa majitelia podarilo zaregistrovať), podporované materiálnou zárukou priateľstva. V ZhEKe môžete nielen získať zoznam všetkých bývalých majiteľov bytu. Mnoho ďalších, niekedy veľmi zaujímavých a užitočných informácií, môžete povedať pasom. Zámečníci a elektrikári servisnej spoločnosti môžu tiež "dať" dôležité informácie o dome a jeho obyvateľoch.
Na výpis z USRD sa naučíte celú históriu bytu - či sa majitelia zmenili a kto sú, či byt podarilo byť zatknutý a pod zákazom na predaj. Ak sa majitelia novej budovy už zmenili( najmä niekoľkokrát), je veľmi pravdepodobné, že sa vy, bona fide kupujúci, snažíte "nahradiť".A radšej sa zrieknite tejto "ziskovej" dohody. Rovnaký záver treba urobiť v prípade sporov, zatýkaní a zákazov predaja nehnuteľností, o ktoré ste sa postarali. V každom prípade sa snažte zoznámiť sa s predposledným majiteľom.
Bolo by zbytočné uplatňovať sa na jednotný register súdnych rozhodnutí.Ak sa ukáže, že byt v novej budove sa podarilo stať sa predmetom súdneho konania, nezabudnite skontrolovať( za účasti špecializovaného právnika), či prípad môže pokračovať v dôsledku okolností, ktoré( náhle) sa otvoria po zakúpení tohto bytu.
Deti, ako vždy, osobitnú pozornosť.Ak je v byte registrované neplnoleté dieťa( deti), musí byť v čase transakcie k dispozícii povolenie na predaj bytu zo strany opatrovníckeho zastúpenia. Takže zistite všetko možné o každom spoluvlastníkovi a jeho bezprostrednom okolí, pre ktorý sa obrátite na všetky možné prípady a hovorte so susedmi.