Omfattende verifisering av leiligheten når du kjøper - er det verdt det å være så omhyggelig?
Fortsatt. Begynnelse: Del 1. Saga for å velge en leilighet 1. Typer av hus og leilighet valg. House of skum blokker og andre bygninger - begynner å kjøpe en leilighet med denne
kriterier for leilighet beste fravær av noen tidligere historie. Denne tilstanden oppfylles ofte når man kjøper en leilighet i en ny bygning direkte fra bygherren, her er risikoen for å bli lurt minimal. Men selv i dette tilfellet, for byggingen av aksjeandel er:
- solgt( ikke en gang),
- presentert,
- arvet.
Og etter at huset ble satt i drift og dokumentert dokumentene, kan leiligheten overføres under en leieavtale. I leiligheten til en ny bygning etter registrering av dokumenter kan leietakere bli registrert. Pai egenkapital kan ikke utstedes til henholdsvis en person, og co-eiere av en leilighet kan være, for eksempel, en mann og kone og tre brødre.
Så la oss se på det generelle tilfellet.Å kjøpe en leilighet fra aksjonæren til den nye bygningen etter at huset ble satt i drift og behandlet dokumentene for denne leiligheten i mange stillinger faller nettopp i den generelle kategorien. Forskjellen er at den nye bygningen vanligvis fortsatt har en "kort historie".
Etter å sette i drift av nybygg og pynt til leiligheten dokumentasjon( rekkefølgen av deres kvittering vil bli beskrevet nedenfor) i det eneste foretaket nevnt i dokumenter av tittelen kan fungere som selgere av den valgte leiligheten.
Spesiell oppmerksomhet bør gis til leiligheter, designet av arv. I dette tilfellet, etter salgstransaksjonen kan "svømme" minst å starte og uforklart personer med et brennende ønske om å bestride dine rettigheter.
En ting til. Sjekk historien av leiligheten er det bedre å ikke stole på noen, selv en verden finder for deg slik fantastisk eiendom( selv om hans støtte deltakelse i prosessen med verifisering er velkommen).Ja, i tilfelle en tapt tvist over en transaksjon, kan en eiendomsmegler miste sitt rykte. Du - umåtelig mer - et tak over hodet ditt. Og det er veldig mulig, og pengene brukt, eller de fleste av dem, slik at den juridiske kontrollen av leiligheten skal finne sted med din nysgjerrige tilstedeværelse og aktiv deltakelse.
Motta og sjekke dokumenter for en leilighet i en ny bygning
Etter ferdigstillelse av alt arbeid( og bygging, og etterbehandling) forutsett av prosjektet, utvikleren inviterer representanter for BTI for måling og utarbeide teknisk dokumentasjon for staten registrering av huset. Etter inspeksjon av tilsyn av representanter( som oftest med en gruppe av eiendoms investorer som bryr seg om) utvikleren fjerner ujevnheter og får et sertifikat av aksept hjemme.
Sistnevnte er sendt til den lokale statlige administrasjonen, som utsteder tillatelse til å sette huset i drift. Huset mottar en postadresse og tilgang til all bykommunikasjon. Utvikleren inngår en avtale med selskapet som skal betjene huset før den mulige løsningen av leietakere for etablering av condominiums. Etter det, på møtet med hver eier av leiligheten, er overføringen av leiligheten signert, og eieren mottar nøklene.
Så, det er gjort! Eieren er tildelt for lider, og med nøklene åpner døren til leiligheten sin. Han føler seg en heldig eier av verdsatte eiendommer. Men følelser, som det ofte skjer, lurer på ham. Sammen med nøklene og overføringsloven mottok han, men bare muligheten til å bli en lykkelig eier.
Han vil møte neste( urolig) stadium av juridisk registrering. Denne prosessen avhenger ikke bare av den og kan vare i lang tid. Noen ganger bor folk i mange år i leilighetene de har betalt for, de er ikke deres eiere.
I denne perioden er det umulig å selge "din" eiendom i en ny bygning.
baner vei for staten registrering av individuelle leiligheter utbygger overføring til Companies House en kopi av tillatelse til å gå inn i huset i drift og en rekke andre dokumenter. Etter det må deltakeren av delt konstruksjon sende inn registreringskammeret:
- en søknad om statlig registrering på egne vegne;
- dokument ved betaling av statlig plikt;
- -avtale om deltakelse i delt bygging + alle tilleggsavtaler;
- handling av akseptoverføring, signert av utvikleren og personer som betalte for bygging av leiligheten;
- planløsning og plan for leiligheten din( det er nødvendig at de sammenfaller);
- en kopi av passet ditt
- en fullmakt sertifisert av en notar hvis eieren stoler på noen til å gjøre alle nødvendige bevegelser for å skaffe dokumenter.
Perioden som er gitt ved lov for registrering av eierskap er 30 dager i vårt tilfelle. Etter en grundig kontroll av de innleverte dokumentene, blir det inngått en tilsvarende oppføring i Unified State Register of Rights, og eieren av leiligheten blir dens juridiske eier.
Det er klart at en slik kompleks prosedyre sjelden går "uten hitch", noen ganger må eiere av leiligheter inngå eierskap ved domstolsavgjørelsen. Sistnevnte, sammen med dokumenter fra BTI sendes til Companies House, og på tvers av staten 30 dager eieren av leilighetene kommer til sin rett, uavhengig av vedtak av andre "høyere" konflikter.
Så bare sertifikat av eierskap utstedt av Registrering Chamber , gjør den første eieren til å selge leiligheten i det, donere, testamentere eller leie kontrakt. Gjør dette bare de personene som er angitt i ovennevnte sertifikat. Følg deretter trinnene som må tas før du kjøper en leilighet i en ny bygning.
Verifisering av juridiske renhet av leiligheten og dens eier
fravær av sistnevnte og hans representasjon ved fullmektig - en grunn til svært alvorlig tvil, og muligens avlysningen. Spesielt dersom fullmakten for retten til å representere interesser er registrert i utlandet, fordi ved transaksjonstidspunktet kan det kanselleres.
Hvis det gjør en avtale med en representant ved fullmektig, må være veldig nøye med å sjekke at det er en proxy, bare om å inngå en avtale eller for eksempel å motta penger i transaksjonen, etc. Det er ønskelig at notarius kontor besøk der fullmakten ble gitt, og for å klargjøre hvordan utdelingsprosessen.
Men selv når eieren av eiendommen er foran deg, er et håndtrykk ikke nok. Sørg for å ta i hendene på passet sitt og en sjekk( opp til hver av bokstaver og tall) identiteten til pass data med data oppgitt i registreringsdokumentene. Selvfølgelig må titteldokumentet være med "våte" sel. Ingen kopier på tidspunktet for verifisering er ikke egnet.
Det er fornuftig og sjekker passet selv. Etter å ha skrevet en rekke, dokumentnummer, utstedelsesdato, navn på eier, kan du bekrefte passkontoret, at et slikt dokument virkelig stod ut. Finn ut hva det er utstedt til den personen som presenterer leiligheten som eier, kan du gå til passkontoret, og med dokumentet og dens eier.
Det er vanskeligere å vite om eieren av leiligheten er lovlig. For å gjøre dette, er det nødvendig å sjekke selgeren i de psyko-neurologiske og narkotiske dispensarene og få relevante henvendelser der. Hvis dette ikke er gjort, og det viser seg at eieren av leiligheten - klienten av disse institusjonene eller bare på tidspunktet for kontraktsinngåelse var under påvirkning av narkotika( slike sertifikater også gi kunnskapsrike "representanter for Selger"), kan en kontrakt for salg leiligheter avsluttes.
Vårt bureaukratiske system er ufullkommen. Derfor, hvis eieren av leiligheten har endret sin bosted, må han omgå dispensarene for alle tidligere adresser. Tross alt kan kundedata på disse etablissementene gå seg vill under overføring eller til og med "foreldet" på en av adressene.
Men hvis leiligheten er veldig mye likt, er det mulig i løpet av transaksjonen( notarius publicus) undersøke Selger kvalifiserte leger. Hvis det er en offisiell verge( forvalter), vil det være tilstrekkelig å få sitt samtykke, sertifisert av verneautoriteten.
Selvfølgelig, hvis utleier er ikke bare én, så du trenger tilstedeværelse av alle medeiere i transaksjonen( med sine "andre halvdel") eller en attestert samtykke til å selge leiligheten alle de ovennevnte enheter.
Dermed er det umulig å gjennomføre en avtale med eieren( e) leilighet, som opptrer ved fullmektig, inkompetent verts( verter) med personen( e), et pass som vekker mistanke.
Sjekk dokumenter når du kjøper en flat - noen ganger bedrag ligger på overflaten vanligvis
tittelen dokument - dette er et sertifikat av eierskap eller kontrakt:
- salgs;
- gaver, utveksling;
- på høyre side for å arve;
- rettsavgjørelse;
- livrenter.
Som vi allerede har nevnt, etter å ha mottatt et eierskapsertifikat, kan en leilighet i en ny bygning bli fremmedgjort ved alle de ovennevnte metodene. Generelle regler for alle kontrakter - de bør ikke inneholde enda et snev av sletting og forfalskning. Korrigeringer, hvis noen, må sertifiseres av partens signaturer, sertifisert og forseglet med notarius signatur og segl. Utskrifter kan ses tydelig, og presentasjonsstilen tillater ikke dobbelte tolkninger.
Det er nesten umulig å skille et falsk dokument fra en uerfaren statsborger. Vel, som noen som plukker opp et dokument for første gang i de siste årene dtsat vil bestemme graden av print definisjon og riktig form av bygge- og "mulig dobbel tolkning"?
Eksperimenter med definisjonen av "forfalskning" av dokumenter ble gjennomført mer enn en gang. Og det absolutte flertallet av vanlige borgere "fløy" selv på et gjennomsnittlig nivå av forfalskning. Derfor, i tillegg til kjøperen( eller en verden) sjekker dokumenter når du kjøper en leilighet bør utføres spesialist på dette området - notar, som du stoler på, og som vil gjennomføre transaksjonen i fremtiden.(På valg av en notarius vil diskutere nedenfor.)
Etter å ha inspisert dokumentene for dokumentfalsk er fornuftig å sikre bedre ved hjelp av en notarius, at dokumentene er registrert i statlige etater på riktig måte.
Vi har allerede snakket om donasjonsavtalen. Vi legger til følgende eksempel: personen som solgte deg en leilighet, mottok den som gave eller ved arv, ikke fra en nær slektning, og det skjedde for nylig.Ønsket om å kvitte seg med bare rullet en "lykke", og selv til en lavere pris - en god anledning til å reflektere og som et minimum, en grundigere kontroll av omstendighetene gi / testamenter.
Noen ord om leiekontrakten. Under denne avtalen overfører eieren av leiligheten til en annen person, betaleren av leien. Den nye eieren betaler jevnlig forrige beløp, i henhold til kontrakten. Leiekontrakten anses å være ugyldig dersom den ikke er sertifisert av en notarius publicus. I tillegg krever loven obligatorisk statlig registrering av en slik avtale når leiligheten er fremmedgjort.
To varianter av leieavtalen er mulige:
- med betaling av leilighetsprisen;
- uten betaling.
I det første tilfellet anses leiekontrakten som en slags salgskontrakt. Forskjellen er at summen av verdien av en leilighet i tilfelle av en livrente ikke betales en gang, men innen en viss tidsperiode. Periodiske "utleie" betalinger gjøres uavhengig av betalingen av kostnaden av leiligheten.
Det andre alternativet krever ikke betaling av en leilighet. En slik kontrakt anses som en variant av gaveavtalen. Leie kan være av tre typer:
- konstant;
- for livet;
- en kontrakt for livslangt vedlikehold med etterlatte.
Uten å gå i ytterligere detaljer og nyanser av livrente kontrakt( og det er ganske mye), komme tilbake til spørsmålet om kjøp og salg av leiligheten mottatt av selgeren av en slik avtale. Tross alt kan en leilighet i en ny bygning også overføres til din nåværende selger under en leieavtale.
Leieavtale - "besværlig" kontrakt.dvs.du kjøper en leilighet med en byrde av visse forpliktelser. Ved å gjøre det antar du alle forpliktelsene til selgeren av denne leiligheten. Bli den neste vert, må du gjøre leie betalinger, fortsette å betale prisen på leiligheten til eieren som ga det på leie kontrakt - å gjøre alt som er skrevet i kontrakten for leie. Så før du kjøper en slik leilighet, er det godt å finne ut om en avtale er lønnsom for deg.
En grundig undersøkelse av tittelgodtgjørelsen inkluderer å sjekke om det er noen vilkår for å avslutte din fremtidige kontrakt. For eksempel, i kontrakten for salg, som du sjekker, ble en utsatt betaling gitt. Hvis personen som selger deg en leilighet, ikke blir betalt i tide verdien av leiligheten, er det en sjanse til å kjenne igjen( fremtiden) kontrakten ugyldig. Og hvis den endelige betalingsfristen ennå ikke er kommet, og betalingen er ikke gjort - selgeren har ennå ikke blitt en eiendom eier i sin helhet, og følgelig har ingen rett til å selge den.
Hvis det viser seg at mellom samlet for transaksjonen, er det motsetninger salgsdokumenter, er det obligatorisk å gå gjennom en kjede som ble "født" disse motsetningene og å få kopier av manglende eller feilaktige dokumentet.
Tilleggsbetingelser for transaksjonen( beløp eller restriksjoner) kan vises. Personer med rettighetene til denne leiligheten kan "svømme".Og hvis dette gir grunn til å anerkjenne en fremtidig transaksjon som ugyldig, må du se etter annen eiendom.
Det er nødvendig å sjekke dokumentene for leiligheten fra BTI med den faktiske enheten av sitt område. Enhver forskyvning av veggene, deres ødeleggelse eller ferdigstillelse, selv bli kvitt unødvendig lagring av leiligheten, regnes det som en administrativ krenkelser. Alt dette kan kun gjøres etter avtale med kommunen. Alle produserte( tillatte) endringer må gjenspeiles i planen for leiligheten mottatt på BTI.
Spesiell oppmerksomhet bør gis til adressen til leiligheten som selges. Tross alt, kan avtalen bli inngått bygningen adresse har ingenting å gjøre med posten som huset er registrert og følgelig leiligheten. Det er klart at i denne versjonen, vil kjøperen ha betalt penger, i verste fall ikke motta eiendomsmegling. I det beste av hans "last" hjørne eller leilighet på første / andre etasje, selv om han så på det mest prestisjefylte alternativet.
Svindlere går for å erstatte navneskiltene med husadresser. For eksempel i nærheten av den nye bygningen klamret en forfalsket struktur til den. Kjøper skal se flott, nybygd leilighet, faktisk signere kontrakten og betale penger for det er ikke klart at i en rekke verdt "slum".
Svært viktig punkt .Når du mottar alle dokumenter( sertifikater og erklæringer) av selgeren, må du være til stede personlig. Så det er veldig viktig å sjekke leiligheten nøye når du kjøper, laget sammen med eksperter på dette området.
Les videre: Del 3. Saga for å velge en leilighet 3. En avtale for salg av en leilighet eller hvordan du håndterer penger riktig?
Juridisk kontroll av leiligheten og søk etter medeiere av leiligheten
Alle medeiere bør kontrolleres så nøye og på alle punkter. Tross alt er årsakene til en mulig oppsigelse av avtalen like viktige for alle medeiere. Ofte har den nye bygningen ikke tid til å kjøpe de registrerte og levende personene i den på salgstidspunktet, men noen ganger skjer det, og kjøperen skal være klar for en slik begivenhet.
Ifølge det utvidede utdrag fra husboken er det mulig å finne ut hvilken av leietakerne som er registrert for øyeblikket i leiligheten av interesse for deg, og hvilken av dem, på salgstidspunktet, beholder oppholdsretten i den. Få et utdrag kan eieren av leiligheten helt gratis i boligkontoret på bosted. For å gjøre dette må han ha:
- et sertifikat fra BTI eller et sertifikat om eierskap av eiendommen fra Unified State Register over eiendomsrettigheter og transaksjoner med det;
- er et tittel dokument - en avtale, hvilke typer er listet opp nedenfor;
- pass og fødselsattest av alle personer registrert i leiligheten.
Uten et komplett sett med dokumenter, er GEKs erklæring ikke gitt - det er nødvendig å beskytte personvernet til privat informasjon, hvis tilgjengelig, vil uttalelsen være klar innen en dag. Det kan være at en av personene som er registrert i leiligheten er fraværende. Og ingen vet hvor denne personen er under utarbeidelsen av dokumenter for salg av leiligheten. En slik person kalles "missing".
En person kan være fraværende av ulike grunner: være på en lang tur( med hemmelig oppgave eller på steder for frihetsberøvelse), være på langvarig pleie, etc. Det er ganske mulig at den "savnede personen" etter salg av leiligheten( selv etter noen år) blir virkelig til stede og begynner å utfordre transaksjonen.
Selv samtykke til å selge en leilighet hentet fra inneslutningsstedene, garanterer ikke "renheten" av transaksjonen. Ofte sier "uttømt sikt" og den frigjorte personen at samtykket han har skrevet ble gitt under press og krever en gjennomgang av avtalen. Derfor er tilstedeværelsen av en slik person - en unnskyldning for å finne en annen leilighet å kjøpe.
Vår lovlige kontroll av leiligheten før kjøpet har nettopp begynt! Hvis den nye bygningen allerede er bebodd( i hvert fall delvis), snakk med naboene. Forresten, i samtalen beskrive personen du talte til, som med eieren av din fremtidige leilighet. På dette stadiet kan meget interessant informasjon vises.
Sørg for å spesifisere om selgeren har en sivil kone( sivil mann).Lovlig kan hun( han) ikke være involvert i transaksjonen, men faktisk etter at det kan kreve avbestilling. Og slike saker, dessverre, "hadde et sted å være" - med vedtak av en rettsavgjørelse til fordel for saksøker.
Det er fornuftig og appellere til boligkontoret( hvis eierne klarte å registrere seg), støttet av materielle forsikringer om vennskap. I ZhEKe kan du ikke bare få en liste over alle tidligere eiere av leiligheten. Mange ekstra, noen ganger svært interessant og nyttig informasjon, kan du fortelle passet. Låsesmedene og elektrikere av servicevirksomheten kan også "gi ut" viktige detaljer om huset og dets innbyggere.
Ved et utdrag fra USRD vil du lære hele historien til leiligheten - om eierne har endret seg og hvem de er, om leiligheten klarte å bli arrestert og under en interdiction for salg. Hvis eierne av den nye bygningen allerede har endret seg( spesielt flere ganger), er det svært sannsynlig at du, den bona fide kjøperen, prøver å "erstatte".Og du gir bedre opp denne "lønnsomme" avtalen. Den samme konklusjonen bør gjøres i tilfelle tvister, arrestasjoner og forbud mot salg av fast eiendom, som du har tatt vare på.Under alle omstendigheter, gjør en innsats for å bli kjent med den nest siste eieren.
Det ville være overflødig å søke om det enkle registeret for rettslige avgjørelser. Hvis det viser seg at leiligheten i den nye bygningen klarte å bli gjenstand for rettssaker, må du kontrollere( med deltagelse av en spesialisert advokat) om saken kan gjenoppta på grunn av omstendigheter som( plutselig) vil åpne etter at du har kjøpt denne leiligheten.
Barn, som alltid, spesiell oppmerksomhet. Hvis et barn i undergrunnen( barn) er registrert i leiligheten, må transaksjonstidspunktet få en tillatelse til salg av leiligheten fra vaktstyret. Så finn ut alt som er mulig om hver medeier og hans nærmeste miljø, for hvilke slå til alle mulige tilfeller og snakk med naboer.
