Visaptveroša dzīvokļa pārbaude pērkot - vai tā ir tā vērta tik rūpīgi?
turpinājās. Sākums: 1.daļa. Dzīvokļa izvēle. 1. Mājas un dzīvokļu izvēles veidi. Mājas no putuplasta blokiem un citām ēkām - mēs sākam iegādāties dzīvokli ar šo kritēriju
Par dzīvokli vislabāk ir tas, ka nav iepriekšēju stāstu.Šis nosacījums bieži tiek izpildīts, pērkot dzīvokli jaunā ēkā tieši no izstrādātāja, šeit risks tikt sagrābtam ir minimāls. Tomēr pat šajā gadījumā akciju kapitāla veidošanas laikā ir:
- pārdots( vairāk nekā vienu reizi),
- tiek ziedots,
- tiek mantots.
Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā un dokumentu dokumentēšanas, dzīvokli var nodot saskaņā ar īres līgumu. Jaunās ēkas dzīvoklī pēc dokumentu reģistrācijas var reģistrēt īrniekus. Daļu no līdzdalības pašu kapitālā var piešķirt nevis attiecīgi vienai personai, bet dzīvokļa līdzīpašnieki var būt, piemēram, vīrs un sieva vai trīs brāļi.
Tātad aplūkosim vispārīgo gadījumu. Iegādājoties dzīvokli jaunās ēkas akcionāram pēc māju nodošanas ekspluatācijā un dokumentu apstrādei par šo dzīvokli daudzās pozīcijās, tas ir tieši vispārējā kategorijā.Atšķirība ir tāda, ka jaunajā ēkā parasti ir "īsa vēsture".
Pēc jaunās ēkas nodošanas ekspluatācijā un dokumentu reģistrācijas par dzīvokli( to saņemšanas kārtība tiks aprakstīta turpmāk), jūs varat izvēlēties tikai personas, kuras norādītas nosaukuma dokumentā, kā pārdevēji.
Īpaša uzmanība jāpievērš dzīvokļiem, kas paredzēti mantojuma tiesībām.Šajā gadījumā pēc pārdošanas un pirkšanas darījuma "norakstīti" un nekonkrēti cilvēki var "peldēt" ar dedzīgu vēlmi apstrīdēt savas tiesības.
Vēl viena lieta. Pārbaudot dzīvokļu vēsturi, labāk neuzticēties nevienam, pat nekustamo īpašumu, kurš ir atradis jums tik lielisku īpašumu( lai gan viņa atbalstošā līdzdalība verifikācijas procesā ir apsveicama).Jā, ja zaudēta strīds par darījumu, nekustamais īpašums var zaudēt savu reputāciju. Tu - neaizmirstami vairāk - jumts virs galvas. Un tas ir ļoti iespējams, un nauda iztērēta vai lielākā daļa no viņiem, tāpēc dzīvokļa juridiskā pārbaude būtu jānotiek ar jūsu ziņkārīgo klātbūtni un aktīvu līdzdalību.
saņemšana un pārbaudot dokumentus dzīvokli jaunā ēkā
pēc visu darbu( un būvniecībā, un apdare) projektā paredzēto, izstrādātājs uzaicina pārstāvjus BTI mērīšanai un sagatavojot tehnisko dokumentāciju valsts reģistrācijas mājā.Pēc pārbaudes par pārstāvju arhitektūras uzraudzību( visbiežāk ar grupu nekustamā īpašuma investoriem, kuriem rūp) attīstītājs novērš nepilnības un saņem sertifikātu pieņemšanas mājās.
Pēdējais tiek nosūtīts uz vietējo valsts pārvaldes iestādi, kas izsniedz atļauju mājas ekspluatācijā.Māja saņem pasta adresi un piekļuvi visiem pilsētas komunikācijām. Izstrādātājs noslēdz līgumu ar uzņēmumu, kas apkalpos māju pirms iespējamā īrnieku risinājuma, lai izveidotu condominiums. Pēc tam sanāksmē ar katru dzīvokļa īpašnieku tiek parakstīts dzīvokļa nodošanas akts, un īpašnieks saņem atslēgas.
Tātad, tas ir izdarīts!Īpašnieks tiek apbalvots par ilgām ciešanām, un ar viņa taustiņiem atver durvis uz viņa dzīvokli. Viņš jūtas kā laimīgs nekustamā īpašuma īpašnieks. Tomēr sajūtas, kā tas bieži notiek, maldina viņu. Kopā ar atslēgas un pārsūtīšanas akta viņš saņēma, bet tikai iespēju kļūt par laimīgu īpašnieku.
Viņš saskarsies ar nākamo( nepatīkamo) juridiskās reģistrācijas posmu.Šis process ir atkarīgs ne tikai no tā un var ilgt ilgu laiku. Dažreiz cilvēki dzīvo daudzus gadus dzīvokļos, par kuriem viņi maksā, oficiāli viņi nav viņu īpašnieki.
Šajā periodā nav iespējams pārdot "savu" nekustamo īpašumu jaunā ēkā.
bruģē ceļu valsts reģistrācijas atsevišķu dzīvokļu attīstītājs pārvedumu uz Companies House kopiju atļauja, lai iebrauktu māju ekspluatācijā un vairāku citu dokumentu. Pēc tam dalītās būvniecības dalībniekam savā reģistrācijas kamerā jāiesniedz:
- pieteikums valsts reģistrācijai savā vārdā;
- dokuments par valsts nodevas samaksu;
- vienošanās par dalību kopējā celtniecībā + visi papildu līgumi;
- pieņemšanas-nodošanas akts, ko parakstījis attīstītājs un personas, kas samaksāja par dzīvokļa celtniecību;
- stāva plāns un dzīvokļa plāns( tas ir nepieciešams, lai tie sakristu);
- jūsu pases kopiju;
- ir notariāta apliecināta pilnvara, ja īpašnieks uzticas kādam, lai veiktu visus nepieciešamos žestus dokumentu saņemšanai.
Likumā paredzētais termiņš īpašuma tiesību reģistrēšanai mūsu lietā ir 30 dienas. Pēc iesniegto dokumentu rūpīgas pārbaudes atbilstošajā ierakstā tiek veikts vienotais valsts tiesību reģistrs, un dzīvokļa īpašnieks kļūst par tā likumīgo īpašnieku.
Ir skaidrs, ka šāds sarežģīts process reti sastopams "bez sasaistes", dažreiz dzīvokļu īpašniekiem tiesas lēmumā jāuzsāk īpašumtiesības. Pēdējais, kopā ar dokumentiem, no BTI tiek iesniegts Companies House, un visā valsts 30 dienu laikā īpašnieks dzīvokļu nonāk pati, neatkarīgi no lēmumiem citu "augstāku" konfliktu.
Tātad tikai apliecību īpašumtiesību pēc reģistrācijas palātas izdots ļauj pirmo īpašniekam pārdot dzīvokli tajā, ziedot, atstāt mantojumā vai īres līgumu. Dariet to tikai tām personām, kas norādītas iepriekš minētajā apliecībā.Tālāk apsveriet pasākumus, kas jāveic, pirms dzīvokļa iegādes jaunā ēkā.
pārbaude juridisko tīrību dzīvokļa un tā īpašnieks
prombūtnē un viņa pārstāvību proxy - iemesls ļoti nopietnas šaubas, un, iespējams, atcelšana. Jo īpaši, ja tiesības pārstāvēt tiesības tiek reģistrētas ārvalstīs, jo līdz darījuma brīdim to var atcelt.
Ja tas veikt darījumu ar pārstāvi uz pilnvaras pamata, ir jābūt ļoti uzmanīgiem, lai pārbaudītu, vai tā ir proxy, tikai to, vai slēgt līgumu, vai, piemēram, lai saņemtu naudu darījumā, ucIr ieteicams apmeklēt notāra biroju, kurā tika izsniegta pilnvara, un norādīt, kā notiek izdošanas process.
Bet pat tad, ja īpašuma īpašnieks ir pirms jums, viens rokasspiediens nav pietiekami. Pārliecinieties, ka esat iegādājies pasi un pārbaudījis( ar precizitāti uz katru burtu un numuru) pases datu identitāti ar nosaukumā norādītajiem datiem. Protams, virsrakstā jābūt ar "mitriem" zīmogiem. Verifikācijas laikā kopijas nav piemērotas.
Tas ir jēga un jāpārbauda pati pase. Izrakstījis sēriju, dokumenta numuru, izdošanas datumu, tā īpašnieka vārdu, pases birojā varat pārliecināties, ka šāds dokuments tika faktiski izsniegts. Lai uzzinātu, ka viņš tika izsniegts tieši personai, kura pārstāv dzīvokli kā īpašnieku, jūs varat, apmeklējot pases galdu, ar dokumentu un tā īpašnieku.
Ir grūtāk zināt, vai dzīvokļa īpašnieks ir likumīgs. Lai to paveiktu, ir jāpārbauda pārdevējs psihoneiroloģiskajās un narkoloģiskajās ambulancēs un jāmeklē attiecīgas izmeklēšanas. Ja tas netiek darīts, un izrādās, ka dzīvokļa īpašnieks - klients no šīm iestādēm vai vienkārši brīdī parakstot līgumu, bija reibumā narkotiku( šādi sertifikāti arī sniegt gudriem "pārstāvji Pārdevēja"), līgums par pārdošanas dzīvokļi var tikt pārtraukta.
Mūsu birokrātiskā sistēma ir nepilnīga. Tāpēc, ja dzīvokļa īpašnieks ir mainījis dzīvesvietu, viņam būs jāapstājas ar ambulantiem par visām iepriekšējām adresēm. Galu galā klientu dati par šiem uzņēmumiem var pazust pārvades laikā vai pat "novecojuši" vienā no adresēm.
Taču, ja dzīvoklis ir ļoti patika, tas ir iespējams, ka darījuma( notāra) laikā pārbaudīt Pārdevēja kvalificētus ārstus. Ja ir oficiāls aizbildnis( pilnvarnieks), pietiek ar viņa piekrišanu, ko apliecina aizbildnības iestāde.
Protams, ja saimnieks nav viens, tad jums ir nepieciešams klātbūtni visu kopīpašnieku Darījumā( ar savu "otro pusi") vai notariāli piekrišanas pārdot dzīvokli visus iepriekš minētos vienībām.
Tādējādi ir iespējams veikt darījumu ar īpašnieku( -iem) dzīvokli, kas darbojas uz pilnvaras pamata, nekompetents uzņēmējas( hosts) ar personu( -ām), pase kas modina aizdomas.
Dokumentu pārbaude, pērkot dzīvokli - dažkārt atrodas
virsmā. Parasti titullapijas dokuments ir vai nu īpašuma tiesību akts vai līgums:
- ;
- dāvanas, apmaiņa;
- par tiesībām mantot;
- tiesas lēmums;
- mūža rentes.
Kā jau mēs jau minējām, pēc īpašumtiesību apliecības saņemšanas visu jauno ēku dzīvokli var atsavināt ar visām iepriekš minētajām metodēm. Visu līgumu vispārējie noteikumi - tiem nevajadzētu ietvert pat dzēšanu un viltošanu. Labojumi, ja tādi ir, jāapstiprina ar pušu parakstiem, jāapstiprina un jāaizpilda notāra paraksts un zīmogs. Zīmējumi ir skaidri redzami, prezentācijas stils neļauj dubultās interpretācijas.
Ir gandrīz neiespējami atšķirt viltotu dokumentu no nepieredzējuša pilsoņa. Nu, kā persona, kura pirmo reizi iekļāvusi dokumentu pēdējo divdesmit gadu laikā, noteiks preses skaidrības pakāpi vai līguma formas pareizību un "iespējamās dubultās interpretācijas" vietu?
Eksperimenti ar dokumentu "falsifikācijas" definīciju tika veikti vairāk nekā vienu reizi. Un absolūtais vairākums parasto iedzīvotāju "lidoja" pat pie vidējā līmeņa viltošanas. Tādēļ, papildus pircējam( un pat nekustamo īpašumu), dokumenti jāpārbauda, pērkot dzīvokli speciālists šajā jomā - notārs, kuram uzticaties un kurš veiks darījumu nākotnē.(Mēs runājam par notāra izvēli.)
Pēc dokumentu izskatīšanas par viltošanu ir lietderīgi pārbaudīt, vai ar notāra palīdzību ir labāk, ka dokumenti ir pienācīgi reģistrēti valsts iestādēs.
Mēs jau runājām par ziedojumu līgumiem. Mēs pievienojam šādu piemēru: persona, kas pārdod jums dzīvokli, saņēmusi to kā dāvanu vai mantojumu nevis no tuvā radinieka, un tā notika pavisam nesen. Vēlme atbrīvoties no nesen pievienotās "laimes" un pat par zemu cenu - izdevība labi domāt un vismaz veikt padziļinātu dāvanas / gribas apstākļu pārbaudi.
Dažus vārdus par īres līgumu. Saskaņā ar šo līgumu dzīvokļa īpašnieks nodod to citai personai, nomas maksātājam. Jaunais īpašnieks periodiski maksā iepriekšējo summu saskaņā ar līgumu. Nomas līgums tiek uzskatīts par spēkā neesošu, ja notariāli nav apliecinājis. Turklāt likums paredz obligātu valsts līguma reģistrāciju, ja dzīvoklis ir atsavināts.
Ir iespējami nomas līguma divi varianti:
- ar dzīvokļa cenas samaksu;
- bez maksas.
Pirmajā gadījumā nomas līgums tiek uzskatīts par pārdošanas līguma veidu. Atšķirība ir tāda, ka dzīvokļa vērtības summu ikgadējā atlīdzība netiek izmaksāta vienu reizi, bet noteiktā laika periodā.Periodiski "nomas" maksājumi tiek veikti neatkarīgi no dzīvokļa izmaksu samaksas.
Otrajā variantā nav jāmaksā dzīvoklis.Šāds līgums tiek uzskatīts par dāvinājuma līguma variantu. Rent var būt trīs veidu:
- konstante;
- uz mūžu;
- līgums par mūža uzturēšanu ar apgādājamiem.
Neskatoties uz īres līguma sīkām detaļām un smalkumiem( un daudzi no tiem ir), atgriezīsimies jautājumā par dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu, ko pārdevējs saņēma saskaņā ar šādu līgumu. Galu galā jaunajā ēkā esošu dzīvokli var arī pārcelt uz jūsu pašreizējo pārdevēju saskaņā ar īres līgumu.
Nomas līgums - "apgrūtināts" līgums. Ti.jūs pērkat dzīvokli ar noteiktu pienākumu slogu. To darot, jūs uzņemties visus šī dzīvokļa pārdevēja pienākumus. Kļūstot par nākamo īpašnieku, jums būs jāmaksā īres maksājumi, turpina maksāt dzīvokļa izmaksas īpašniekam, kurš nodevis to saskaņā ar īres līgumu - darīt visu, kas ir noteikts īres līgumā.Tātad, pirms iegādāties šādu dzīvokli, ir labi noskaidrot, vai darījums jums ir izdevīgs.
Rūpīga īpašuma tiesību pārbaude ietver pārbaudi, vai ir kādi nosacījumi, lai tā varētu izbeigt jūsu turpmāko līgumu. Piemēram, pārdošanas līgumā, kuru jūs pārbaudāt, tika sniegts atliktais maksājums. Ja persona, kas jūs pārdod, dzīvokli nav samaksājis dzīvokļa izmaksas laikā, tad tas ir iemesls atzīt savu( nākotnes) līgumu par spēkā neesošu. Un, ja pēdējā maksājuma termiņš vēl nav pienācis un maksājums nav izdarīts - pārdevējs vēl nav kļuvis par īpašuma īpašnieku pilnīgi un tādējādi tam nav tiesību to pārdot.
Ja pēkšņi izrādās, ka dokumentiem, kas iegūti dokumentu pārdošanai, pastāv pretrunas, ir jāiziet cauri ķēdei, no kuras ir radušās pretrunas, un tiek saņemti trūkstošo vai kļūdaino dokumentu kopijas.
Var rasties darījuma papildu nosacījumi( apgrūtinājumi vai ierobežojumi).Cilvēki ar tiesībām uz šo dzīvokli var "peldēt".Un, ja tas dod pamatu nākotnes darījuma atzīšanai par spēkā neesošu, jums ir jāmeklē citi nekustamie īpašumi.
Ir nepieciešams pārbaudīt dzīvokļa dokumentus no BTI ar faktisko tās teritorijas ierīci. Jebkura sienu maiņa, to iznīcināšana vai pabeigšana, pat dzīvokļa atsavināšanās no nevajadzīga pieliekama, tiek uzskatīta par administratīvu pārkāpumu. To visu var izdarīt tikai pēc vienošanās ar pašvaldību. Visas ražotās( atļautas) izmaiņas jāatspoguļo dzīvokļa plānā, kas saņemts PTI.
Īpaša uzmanība jāpievērš pārdotās dzīvokļa adresei. Galu galā līgumā var norādīt ēkas adresi, kurai nav nekāda sakara ar pasta ēku, saskaņā ar kuru reģistrēta māja un attiecīgi arī dzīvoklis. Ir skaidrs, ka šajā versijā pircējs, samaksājot naudu, sliktākajā gadījumā nesaņem nekādu nekustamo īpašumu. Labākajā savā slodzes stūrī vai dzīvoklī pirmajā / pēdējā stāvā, lai gan viņš skatījās prestižāko variantu.
Scammers iet, lai aizstātu nosaukumu plāksnes ar adresēm māju. Piemēram, jaunās ēkas tuvumā pieķērās novecojusi struktūra. Pircējs, pārbaudījis brīnišķīgo jaunuzcelto dzīvokli, faktiski paraksta līgumu un maksā naudu, jo nav skaidrs, kas atrodas tuvākajā "slamnīcā".
Ļoti svarīgs punkts .Saņemot visus pārdevēja dokumentus( sertifikātus un paziņojumus), jums ir jāpiedalās personīgi. Tātad, ir ļoti svarīgi rūpīgi pārbaudīt dzīvokli, kad to pērk, ko veic kopā ar ekspertiem šajā jomā.
Lasīt turpinājumu: 3.daļa. Dzīvokļa izvēles seja 3. Vienošanās par dzīvokļa pārdošanu vai kā pareizi rīkoties ar naudu?
Dzīvokļa juridiskā pārbaude un dzīvokļa
līdzīpašnieku meklēšana. Visi kopīpašnieki jāpārbauda uzmanīgi un visos punktos. Galu galā darījumu iespējamās izbeigšanas iemesli ir vienlīdz svarīgi visiem kopīpašniekiem. Visbiežāk jaunajā ēkā nav laika iegādāties reģistrētās un dzīvās personas tajā pārdošanas brīdī, bet dažkārt tas notiek, un pircējam vajadzētu būt gatavam šādam notikumu kārtai.
Saskaņā ar paplašināto izrakstu no mājas grāmatas ir iespējams noskaidrot, kurš no īrniekiem tiek reģistrēts jūsu interesējošā dzīvokļa brīdī un kurš no viņiem pārdošanas brīdī saglabā uzturēšanās tiesības tajā.Dzīvokļa birojā dzīvesvietā iegūt dzīvokļa īpašnieka eksemplāru pilnīgi bez maksas. Lai to izdarītu, viņam jābūt:
- no BTI sertifikāta vai īpašumtiesību sertifikāta no vienotās valsts nekustamā īpašuma tiesību reģistra un darījumiem ar to;
- ir nosaukuma akts, nolīgums, kura veidi ir uzskaitīti zemāk;
- pases un dzimšanas apliecības visām dzīvoklī reģistrētajām personām.
Bez pilnīga dokumentu komplekta GEK paziņojums netiek sniegts - ir nepieciešams aizsargāt privātās informācijas privātumu, ja tas ir pieejams, paziņojums būs gatavs vienas dienas laikā.Iespējams, ka kāda no dzīvoklī reģistrētajām personām nav. Un neviens nezina, kur šī persona ir, sagatavojot dokumentus par dzīvokļa pārdošanu.Šādu personu sauc par "pazudušo".
Cilvēku var prombūtnē dažādu iemeslu dēļ: būt garajā ceļojumā( ar slepeno misiju vai aizturēšanas vietās), ilgstoši aprūpēt utt. Pilnīgi iespējams, ka "pazudušais cilvēks" pēc dzīvokļa pārdošanas( pat pēc dažiem gadiem) kļūst patiesi klāt un sāk apstrīdēt darījumu.
Pat piekrišana pārdot dzīvokli, kas iegūts no dzemdībām, negarantē darījuma "tīrību".Bieži vien "izsmelts termins" un atbrīvotā persona paziņo, ka viņa uzrakstītā piekrišana tika pakļauta spiedienam un ka ir jāpārskata darījums. Tāpēc šādas personas klātbūtne - attaisnojums, lai atrastu citu dzīvokli, lai to nopirktu.
Mūsu dzīvokļa juridiskā pārbaude pirms pirkuma ir tikko sākusies! Ja jaunā ēka jau ir apdzīvota( vismaz daļēji), runājiet ar kaimiņiem. Starp citu, sarunā raksturojiet personu, ar kuru jūs runājāt, kā ar jūsu nākamā dzīvokļa īpašnieku.Šajā posmā var parādīties ļoti interesanta informācija.
Noteikti norādiet, vai pārdevējam ir civilā sieva( civilais vīrs).Juridiski, viņa( viņa) nevar iesaistīties darījumā, bet faktiski pēc tam, kad tā var pieprasīt tā atcelšanu. Un šādos gadījumos, diemžēl, "bija vieta, kur būt" - pieņemot tiesas lēmumu par labu prasītājam.
Ir jēga un apelācija mājokļu birojā( ja īpašniekiem izdevies reģistrēties), kuru pamato materiāli draudzības apliecinājumi. In ZhEKe jūs ne tikai varēsiet saņemt sarakstu ar visiem bijušajiem dzīvokļa īpašniekiem. Daudz papildu, dažreiz ļoti interesantas un noderīgas informācijas, jūs varat pateikt pasēm. Pakalpojumu slēdzenes un elektriķi var arī "izdalīt" svarīgas ziņas par māju un tās iedzīvotājiem.
Pēc USRD izraksta jūs uzzināsit visu dzīvokļa vēsturi - neatkarīgi no tā, vai īpašnieki ir mainījušies un kuri ir, neatkarīgi no tā, vai dzīvoklim izdevās apcietināt un ar aizliegumu pārdot. Ja jaunās ēkas īpašnieki jau ir mainījušies( it īpaši vairākas reizes), ļoti iespējams, ka jūs, bona fide pircējs, mēģina "aizvietot".Un jūs labāk atmest šo "ienesīgo" darījumu. Tas pats secinājums jāpieņem, ja rodas domstarpības, aresti un aizliegumi pārdot nekustamo īpašumu, par kuru jūs esat aizgādājis. Jebkurā gadījumā jāpieliek pūles, lai iepazītos ar priekšpēdējo īpašnieku.
Nevajadzētu pieteikties Tiesnešu lēmumu vienotajam reģistram. Ja izrādās, ka dzīvoklī jaunajā ēkā izdevās kļūt par tiesvedības priekšmetu, noteikti pārbaudiet( ar kāda specializēta jurista piedalīšanos), vai lietu var atsākt sakarā ar apstākļiem, kas( pēkšņi) tiks atvērti pēc šī dzīvokļa iegādes.
Bērniem, kā vienmēr, īpaša uzmanība. Ja dzīvoklī ir reģistrēts nepilngadīgais bērns( bērni), darījuma veikšanas brīdī ir jāiegūst atļauja, lai pārdotu dzīvokli no aizbildņu padomes. Tātad, uzziniet visu iespējamo par katru līdzīpašnieku un viņa tuvāko vidi, par kuru vērsties pie visiem iespējamiem gadījumiem un runāt ar kaimiņiem.