Verificarea completă a apartamentului la cumpărare - merită să fie atât de scrupuloasă?
Continuare.Început: Partea 1. Saga de alegerea unui apartament 1. Tipuri de case și alegerea apartamentului. Case din blocuri de spumă și alte clădiri - începem să cumpărăm un apartament cu acest criteriu
Pentru apartament, cel mai bine este absența oricăror povești preliminare. Această condiție este adesea îndeplinită atunci când cumperi un apartament într-o clădire nouă direct de la dezvoltator, aici riscul de a fi înșelat este minim. Cu toate acestea, chiar și în acest caz, pentru construcția cotei de capital este:
- vândut( nu o dată),
- prezentat,
- moștenit.
După punerea în funcțiune și documentarea documentelor, apartamentul poate fi transferat în baza unui contract de chirie.În apartamentul unei clădiri noi după înregistrarea documentelor, chiriașii pot fi înregistrați. Pai de capital nu a putut fi eliberată o singură persoană, respectiv, și co-proprietarii unui apartament poate fi, de exemplu, un soț și soție și trei frați.
Deci, să ne uităm la cazul general. Cumpărarea unui apartament de la acționarul clădirii noi după punerea în funcțiune a casei și prelucrarea documentelor pentru acest apartament în multe poziții se încadrează tocmai în categoria generală.Diferența constă în faptul că clădirea nouă are, de obicei, o "scurtă istorie".
După punerea în funcțiune a clădirii noi și decorațiuni interioare la documentația apartament( ordinea de primire a acestora va fi descrisă mai jos), în singura entitate menționată în documentele de titlu poate acționa în calitate de vânzători de apartamentul ales.
O atenție deosebită ar trebui acordată apartamentelor, proiectate prin dreptul de moștenire.În acest caz, după ce tranzacția de vânzare poate „înota“ cel mai puțin pentru a începe și persoanele nebugetate cu o dorință arzătoare de a contesta drepturile.
Un lucru mai mult. Verificați istoria apartamentului este mai bine să nu încredere în nimeni, chiar și un agent imobiliar Finder pentru tine de proprietate atât de minunat( deși participarea sa sprijin în procesul de verificare este binevenit).Da, în cazul unei dispute dispuse asupra unei tranzacții, un agent imobiliar își poate pierde reputația. Tu - mai mult decât atât - un acoperiș deasupra capului.Și este foarte posibil, și banii cheltuiți, sau majoritatea, astfel încât verificarea legală a apartamentului ar trebui să aibă loc cu prezența curioasă și participarea activă.
Primirea si verificarea documentelor pentru un apartament într-un nou
clădire După finalizarea tuturor lucrărilor( și de construcție și de finisare) preconizate de proiect, dezvoltatorul invită reprezentanții ITO pentru măsurarea și pregătirea documentației tehnice pentru înregistrarea de stat a casei. După inspecția reprezentanților supravegherii arhitecturale( cel mai adesea împreună cu un grup de părți interesate indiferentă), dezvoltatorul elimină deficiențele și primește un act privind acceptarea casei.
Acesta din urmă este trimis la administrația de stat locală, care emite un permis de punere în funcțiune a casei. Casa primește o adresă de poștă și acces la toate comunicațiile din oraș.Dezvoltatorul încheie un acord cu compania care va deservi casa înainte de soluționarea posibilă a chiriașilor pentru crearea de condominium-uri. După aceea, la întâlnirea cu fiecare proprietar al apartamentului, actul de transfer al apartamentului este semnat, iar proprietarul primește cheile.
Deci, sa terminat! Proprietarul este acordat pentru îndelungă suferință, iar cu cheile sale deschide ușa spre apartamentul său. El se simte un proprietar norocos de bunuri imobiliare prețuite. Cu toate acestea, sentimentele, așa cum se întâmplă adesea, îl înșeală.Împreună cu cheile și actul de transfer, el a primit, dar numai posibilitatea de a deveni un fericit proprietar.
Se va confrunta cu următoarea( incomodă) etapă a înregistrării legale. Acest proces depinde nu numai de el și poate dura mult timp. Uneori oamenii trăiesc de ani de zile în apartamentele pentru care plăteau, în mod oficial nu sunt proprietarii lor.
În această perioadă este imposibil să vinzi proprietatea imobiliară într-o clădire nouă.
Deschide calea către înregistrarea de stat a apartamentelor individuale transfer de dezvoltator la camera de înregistrare copii ale permisului de punere în funcțiune în casa și un număr de alte documente. După aceea, participantul la construcția comună trebuie să depună la camera de înregistrare:
- o cerere de înregistrare de stat în nume propriu;Documentul
- privind plata taxelor de stat;Acordul
- privind participarea la construcții comune + toate acordurile adiționale;
- act de acceptare-transfer, semnat de către dezvoltator și persoanele care au plătit pentru construirea apartamentului;Planul
- și planul apartamentului dvs.( este necesar ca acestea să coincidă);
- o copie a pașaportului;
- o procură certificată de un notar dacă proprietarul are încredere în cineva să efectueze toate gesturile necesare pentru obținerea documentelor.
Perioada prevăzută de lege pentru înregistrarea proprietății este de 30 de zile în cazul nostru. După o verificare aprofundată a documentelor prezentate, se face o intrare corespunzătoare în Registrul Unic al Drepturilor, iar proprietarul apartamentului devine proprietarul său legal.
Este clar că o astfel de procedură complexă se întâmplă rar "fără agitație", uneori proprietarii de apartamente trebuie să intre în proprietate prin decizia instanței. Acesta din urmă, împreună cu documentele din ITO, este înaintat camerei de înregistrare, iar în 30 de zile proprietarul apartamentului își ia drepturile, indiferent de decizia altor conflicte "din amonte".
Deci, numai certificatul de proprietate eliberat de Camera Înregistrării , permite primul proprietar de a vinde apartamentul în ea, dona, sau chirie contract de a lăsa moștenire. Faceți acest lucru numai acele persoane care sunt indicate în certificatul menționat mai sus. Apoi, ia în considerare pașii care trebuie luați înainte de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă.
Verificarea purității juridice a apartamentului și proprietarul său
absența acestuia și reprezentarea lui prin procură - un motiv de îndoială foarte gravă, și, eventual, anularea. Mai ales dacă împuternicirea pentru dreptul de a reprezenta interesele este înregistrată în străinătate, deoarece în momentul tranzacției poate fi anulată.
Dacă nu face o înțelegere cu un reprezentant prin procură, trebuie să fie foarte atent pentru a verifica dacă acesta este un proxy, numai dacă să încheie un acord sau, de exemplu, pentru a primi bani în tranzacție, etc. Este recomandabil să vizitați biroul notarului unde a fost emisă procuratura și să specificați modul în care se desfășura procesul de extrădare.
Dar chiar și atunci când proprietarul proprietății este în fața dvs., o strângere de mână nu este suficientă.Asigurați-vă că vă ridicați pașaportul și verificați( cu precizie la fiecare literă și număr) identitatea datelor pașaportului cu datele specificate în actul de titlu. Bineînțeles, documentul titular trebuie să aibă sigiliile "umede". Nu sunt necesare copii la momentul verificării.
Are sens și verifică pașaportul însuși. După ce ați scris seria, numărul documentului, data eliberării, numele proprietarului, puteți să vă asigurați că la biroul de pașapoarte acest document a fost efectiv eliberat. Pentru a afla că el a fost eliberat exact persoanei care reprezintă apartamentul ca proprietar, puteți să vizitați biroul de pașapoarte, documentul și proprietarul acestuia.
Este mai greu să știi dacă proprietarul apartamentului este legal. Pentru a face acest lucru, este necesar să verificați vânzătorul în dispensarele psiho-neurologice și narcotice și să obțineți cereri relevante acolo. Dacă acest lucru nu se face, și se pare că proprietarul apartamentului - clientul acestor instituții sau doar la momentul semnării contractului a fost sub influența drogurilor( astfel de certificate, de asemenea, „reprezentanți ai Vânzătorului“ savvy), un contract de vânzare de apartamente poate fi reziliat.
Sistemul nostru birocratic este imperfect. Prin urmare, dacă proprietarul apartamentului și-a schimbat locul de reședință, va trebui să ocupe dispensarul pentru toate adresele anterioare. La urma urmei, datele despre clienți despre aceste unități se pot pierde în timpul transmiterii sau chiar "stale" la una dintre adrese.
Cu toate acestea, în cazul în care apartamentul este plăcut foarte mult, este posibil în timpul tranzacției( notarului public) examinează Vanzator medici calificați. Dacă există un tutore oficial( mandatar), va fi suficient să se obțină consimțământul acestuia, certificat de autoritatea tutelară.
Desigur, în cazul în care proprietarul nu este una, atunci ai nevoie de prezența tuturor coproprietarilor în tranzacție( cu lor „a doua jumătate“) sau un acord notarial de a vinde apartamentul toate entitățile de mai sus.
Astfel, este imposibil să se realizeze o înțelegere cu( e) apartamentul proprietarului, în calitate de gazdă proxy incompetent( gazde) cu persoana( e), un pașaport care trezește suspiciuni.
Verifică documente atunci când cumpără un apartament - uneori înșelăciune se află pe suprafața de obicei
titlul documentului - acesta este un certificat de proprietate sau contract:
- de vânzare;Cadouri
- , schimb;
- privind dreptul de a moșteni;Decizia instanței
- ;Anuități
- .
După cum am menționat deja, după primirea unui certificat de proprietate, un apartament într-o clădire nouă poate fi înstrăinat de toate metodele de mai sus. Reguli generale pentru toate contractele - acestea nu trebuie să conțină nici un indiciu de ștergere și falsificare. Corecțiile, dacă există, trebuie să fie certificate prin semnături ale părților, certificate și sigilate cu semnătura și sigiliul notarului. Printul poate fi văzut în mod clar, stilul de prezentare nu permite interpretări duble.
Este aproape imposibil să distingem un document fals de un cetățean neexperimentat. Ei bine, ca cineva care preia un document pentru prima dată în ultimii ani dtsat va determina gradul de definire a imprimării și forma corectă a contractului și locul „interpretare posibilă dublă“?
Experimentele cu definiția "falsificării" documentelor au fost efectuate mai mult decât o dată.Și majoritatea absolută a cetățenilor obișnuiți "a zburat" chiar și la un nivel mediu de falsificare. Prin urmare, în plus față de cumpărător( sau chiar un agent imobiliar) verificarea documentelor atunci când cumpără un apartament ar trebui să fie efectuate de specialitate în acest domeniu - notar, pe care aveți încredere și care va efectua tranzacția în viitor.(La alegerea unui notar se va discuta mai jos.)
După inspectarea documentelor de fals are sens pentru a asigura o mai bună cu ajutorul unui notar, că documentele sunt înregistrate în agențiile de stat în mod corespunzător.
Am vorbit deja despre acordurile de donare. Se adaugă următorul exemplu: persoana care vă vinde un apartament, a primit-o drept cadou sau prin moștenire nu de la o rudă apropiată și sa întâmplat recent. Dorința de a scăpa de doar laminate o „fericire“, și chiar și la un preț mai mic - un bun prilej de a reflecta și, cel puțin, o verificare mai amănunțită a împrejurărilor care / voințe.
Câteva cuvinte despre contractul de chirie. Conform acestui acord, proprietarul apartamentului îl transferă unei alte persoane, plătitorului chiriei. Noul proprietar plătește periodic suma anterioară, conform contractului. Contractul de inchiriere este considerat invalid dacă nu este certificat de un notar.În plus, legea impune înregistrarea obligatorie de stat a unui astfel de acord atunci când apartamentul este înstrăinat.
Sunt posibile două variante ale contractului de închiriere:
- cu plata prețului apartamentului;
- fără plată.
În primul caz, contractul de închiriere este considerat un tip de contract de vânzare. Diferența este că suma valorii unui apartament în cazul unei anuități nu este plătită o singură dată, dar într-o anumită perioadă de timp. Plățile periodice de "închiriere" se efectuează indiferent de plata costului apartamentului.
A doua opțiune nu necesită plata unui apartament. Un astfel de contract este considerat o variantă a acordului de cadouri.Închirierea poate fi de trei tipuri:
- constantă;
- pentru viață;
- un contract de întreținere pe întreaga durată a vieții cu persoane dependente.
Fără a intra în detalii și subtilități ale contractului anuitate( și există destul de multe), pentru a primi înapoi la problema de cumpărare și vânzare a apartamentului primit de către vânzător a unui astfel de tratat. La urma urmei, un apartament într-o clădire nouă poate fi, de asemenea, transferat vânzătorului dvs. curent, în cadrul unui contract de închiriere.
Contract de închiriere - contract "împovărat".Iecumpărați un apartament cu o povară de anumite obligații. Procedând astfel, vă asumați toate obligațiile vânzătorului acestui apartament. Devenind gazdă următoare, va trebui să facă plăți chirie, continuă să plătească prețul apartamentului proprietarului care a dat pe chirie de contract - de a face tot ceea ce este scris în contractul de închiriere. Deci, înainte de a cumpăra un astfel de apartament, este bine să aflați dacă o afacere este profitabilă pentru dvs.
O examinare atentă a actului de titlu include verificarea dacă există anumite condiții pentru a încheia viitorul contract. De exemplu, în contractul de vânzare, pe care îl verificați, a fost oferită o plată amânată.Dacă persoana care vă vinde un apartament nu a plătit costul apartamentului în timp, atunci aceasta este o ocazie pentru a vă recunoaște contractul( viitor) ca nevalabil.Și dacă termenul pentru plata finală nu a venit încă, iar plata nu a fost făcută - vânzătorul nu a devenit încă proprietarul integral al proprietății și, prin urmare, nu are dreptul să o vândă.
Dacă dintr-o dată se dovedește că există contradicții între documentele colectate pentru vânzarea de documente, este necesar să se treacă prin lanțul de la care s-au născut aceste contradicții și să se primească copii ale documentelor lipsă sau eronate.
Pot apărea condiții suplimentare pentru tranzacție( împovărări sau restricții).Persoanele care au dreptul la acest apartament pot "înota".Și dacă acest lucru dă motive pentru a recunoaște o tranzacție viitoare ca fiind nevalidă, trebuie să căutați alte proprietăți imobiliare.
Este necesar să verificați documentele pentru apartament din ITO cu dispozitivul propriu al zonei. Orice schimbări în pereți, distrugerea sau finalizarea lor, chiar și dispunerea apartamentului dintr-un cămară inutilă, este considerată o infracțiune administrativă.Toate acestea se pot face numai cu acordul autorităților locale. Toate modificările produse( permise) trebuie să se reflecte în planul apartamentului primit la ITO.
Ar trebui acordată o atenție deosebită adresei apartamentului care se vinde. La urma urmei, contractul poate indica o adresă a clădirii, care nu are nimic de-a face cu casa poștală, potrivit căreia casa și, prin urmare, apartamentul este înregistrat. Este clar că în această versiune, cumpărătorul, care a plătit bani, nu va primi, în cel mai rău caz, proprietăți imobiliare.În cel mai bun colț al lui "încărcare" sau apartament de la primul / ultimul etaj, deși el a urmărit cea mai prestigioasă opțiune.
Scammerii merg să înlocuiască plăcuțele cu adrese ale casei. De exemplu, în apropierea clădirii noi, o structură dărăpănată se agață de ea. Cumpărătorul, după ce a inspectat minunatul apartament nou construit, semnează de fapt contractul și plătește bani pentru că nu este clar ce se întâmplă în "mahala" din apropiere.
Punct foarte important .Când primiți toate documentele( certificate și declarații) de către vânzător, trebuie să vă prezentați personal. Deci, este foarte important să verificați cu atenție apartamentul atunci când cumpărați, realizat împreună cu experți în acest domeniu.
Continuarea citirii: Partea 3. Saga alegerii unui apartament 3. O afacere pentru vânzarea unui apartament sau cum să gestionați corect banii?
Verificarea juridică a apartamentului și căutarea coproprietarilor apartamentului
Toți co-proprietarii trebuie verificați cu atenție și în toate punctele. La urma urmei, motivele pentru o eventuală reziliere a acordului sunt la fel de importante pentru toți coproprietarii. Cel mai adesea, noua clădire nu are timp să achiziționeze persoanele înregistrate și vii în ea la momentul vânzării, dar uneori se întâmplă și cumpărătorul ar trebui să fie gata pentru o astfel de schimbare de evenimente. Potrivit
extras din casă puteți afla cine rezidenți înregistrat în momentul în apartament vă interesează extinse, iar unul dintre ei la punctul de vânzare își păstrează dreptul de ședere în ea. Ia un extras poate proprietarul apartamentului complet gratuit în biroul de locuințe de la locul de reședință.Pentru a face acest lucru, el trebuie să aibă:
- un certificat de la ITO sau un certificat de proprietate asupra proprietății din registrul de stat unificat al drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu acesta;
- este un document de titlu - un acord, ale cărui tipuri sunt enumerate mai jos;
- pașapoarte și certificatele de naștere ale tuturor persoanelor înregistrate în apartament.
Fără un set complet de documente, declarația GEK nu este dată - este necesar să se protejeze confidențialitatea informațiilor private, dacă este disponibil, declarația va fi gata într-o zi. Poate că una dintre persoanele înregistrate în apartament este absentă.Și nimeni nu știe unde este această persoană în timpul pregătirii documentelor pentru vânzarea apartamentului. O astfel de persoană este numită "lipsă".
O persoană poate fi absentă din diverse motive: să se afle într-o călătorie lungă( cu o misiune secretă sau în locuri de detenție), să fie îngrijită pe termen lung etc. Este foarte posibil ca "persoana dispărută" după ce a vândut apartamentul( chiar și după câțiva ani) să devină cu adevărat prezentă și să înceapă să provoace tranzacția.
Chiar și consimțământul de a vinde un apartament obținut din locurile de detenție nu garantează "curățenia" tranzacției. Adesea, "termenul epuizat" și persoana eliberată declară că consimțământul pe care la scris a fost dat sub presiune și necesită o revizuire a afacerii. Prin urmare, prezența unei astfel de persoane - o scuză pentru a găsi un alt apartament pentru a cumpara.
Verificarea noastră legală a apartamentului înainte de cumpărare tocmai a început! Dacă noua clădire este deja locuită( cel puțin parțial), discutați cu vecinii. Apropo, în conversație descrie persoana cu care ai vorbit, ca și cu proprietarul viitorului tău apartament.În această etapă, pot apărea informații foarte interesante.
Asigurați-vă că specificați dacă vânzătorul are o soție civilă( soț civil).În mod legal, ea( el) nu poate fi implicată în tranzacție, dar, de fapt, după ce poate cere anularea acesteia.Și astfel de cazuri, din păcate, "aveau un loc de a fi" - prin adoptarea unei hotărâri judecătorești în favoarea reclamantului.
Are sens și apel la biroul de locuințe( în cazul în care proprietarii au reușit să se înregistreze), susținută de asigurări materiale de prietenie.În ZhEKe nu numai că puteți obține o listă cu toți foștii proprietari ai apartamentului. O mulțime de informații suplimentare, uneori foarte interesante și utile, puteți spune pașapoartele. Lăcătușii și electriciștii companiei de servicii pot, de asemenea, "să ofere" detalii importante despre casă și locuitorii săi.
După un extras din USRD, veți afla întreaga istorie a apartamentului - dacă proprietarii s-au schimbat și cine sunt, dacă apartamentul a reușit să fie arestat și sub o interdicție de vânzare. Dacă proprietarii noii clădiri s-au schimbat deja( mai ales de câteva ori), este foarte probabil că voi, cumpărătorul de bună credință, încercați să "înlocuiți".Și mai bine renunți la această afacere "profitabilă".Aceeași concluzie trebuie făcută și în caz de litigii, arestări și interdicții privind vânzarea de bunuri imobiliare, pe care le-ați avut în vedere.În orice caz, faceți un efort să cunoașteți proprietarul penultim.
Ar fi inutil să se aplice Registrul unic al deciziilor judecătorești. Dacă se dovedește că clădirea de apartamente a devenit deja obiectul unui litigiu, asigurați-vă că pentru a verifica( cu ajutorul unui avocat al profilului) nu poate fi reluat în cazul în care circumstanțele cauzei care( brusc) se va deschide după achiziționarea apartamentului.
Copiii, ca întotdeauna, o atenție deosebită.Dacă în apartament este înregistrat un copil minor( copii), în momentul tranzacției trebuie obținută o autorizație pentru vânzarea apartamentului de la consiliul de pază.Deci, aflați tot ce este posibil cu privire la fiecare coproprietar și la mediul său imediat, pentru care apelați la toate situațiile posibile și discutați cu vecinii.
