אימות מקיף של הדירה בעת הקנייה - האם זה שווה את זה כדי להיות כל כך קפדני?
נמשך.התחלה: חלק 1. סאגה של בחירת דירה 1. סוגי בתים ודירה הבחירה.בתים עשויים קצף בלוקים ומבנים אחרים - אנחנו מתחילים לקנות דירה עם קריטריון זה
עבור הדירה, הטוב ביותר הוא היעדר של סיפורים ראשוניים.מצב זה מתממש לעתים קרובות בעת רכישת דירה בבניין חדש ישירות מן היזם, כאן הסיכון להיות שולל הוא מינימלי.עם זאת, גם במקרה זה, במהלך בניית המניות המניות, יש:
- נמכר( יותר מפעם אחת),
- הוא תרם,
- הוא בירושה.
ואחרי לשים את הבית לפעולה ותיעוד המסמכים, הדירה יכולה להיות מועברת תחת חוזה שכירות.בדירה של בניין חדש לאחר רישום של הדיירים מסמכים ניתן לרשום.חלק מההון העצמי לא ניתן להנפיק לא לאדם אחד, בהתאמה, והשותפים לדירה עשויים להיות, למשל, בעל ואישה או שלושה אחים.
אז בואו נסתכל על המקרה הכללי.רכישת דירה מבעל המניות של הבניין החדש לאחר לשים את הבית לפעולה ועיבוד המסמכים עבור דירה זו בתפקידים רבים נופל דווקא בקטגוריה הכללית.ההבדל הוא כי הבניין החדש בדרך כלל עדיין יש "היסטוריה קצרה".
לאחר המזמין של הבניין החדש ואת רישום המסמכים עבור הדירה( הליך להשגתם יתואר להלן), רק את האנשים המצוינים בשטר שטר יכול לפעול כמו המוכרים של הדירה שבחרת על ידי לך.
יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לדירות, המיועדות בזכות ירושה.במקרה זה, לאחר המכירה ואת העסקה הרכישה, "scrapped" ו unaccounted אנשים יכולים "לשחות" עם רצון נלהב לאתגר את הזכויות שלך.
עוד דבר אחד.בדיקת ההיסטוריה דירה עדיף לא לסמוך על אף אחד, אפילו המתווך אשר מצא לך נכס כזה נפלא( אם כי השתתפותו תומכת בתהליך האימות מתקבל בברכה).כן, במקרה של מחלוקת אבודה על עסקה, המתווך עלול לאבד את המוניטין שלו.אתה - לאין שיעור יותר - גג מעל הראש שלך.וזה אפשרי מאוד, ואת הכסף בילה, או רובם, כך בדיקה משפטית של הדירה צריכה להתרחש עם נוכחות מוזרה שלך השתתפות פעילה.
קבלת ובדיקת מסמכים עבור דירה
הבניין החדש לאחר השלמת כל העבודה( בנייה, גימור) לאור חזונם של הפרויקט, היזם מזמין נציגי BTI למדידה והכנת תיעוד טכני עבור רישום המדינה של הבית.לאחר הבדיקה של הפיקוח האדריכלי של נציגים( לרוב עם קבוצה של משקיעים בנדל"ן שאכפת) היזם מסיר פגמים ומקבל תעודת הקבלה בבית.
האחרון נשלח הממשל הממשלתי המקומי, אשר מנפק היתר להכניס את הבית לפעולה.הבית מקבל כתובת דואר וגישה לכל תקשורת העיר.היזם נכנס להסכם עם החברה כי שירות הבית לפני הפתרון האפשרי של הדיירים ליצירת בתים משותפים.לאחר מכן, בפגישה עם כל בעל הדירה, את המעבר של הדירה נחתם, הבעלים מקבל את המפתחות.
אז, זה נעשה!הבעלים מוענק לסבל ארוך, ומפתחותיו פותחים את הדלת לדירתו.הוא מרגיש עצמו בעל מזל של נדל"ן יקר.עם זאת, רגשות, כפי שקורה לעתים קרובות, לרמות אותו.יחד עם המפתחות ומעשה ההעברה, הוא קיבל, אבל רק את ההזדמנות להיות בעל מאושר.
הוא יעמוד בפני הבא( לא נוח) שלב של רישום משפטי.תהליך זה תלוי לא רק על זה והוא יכול להימשך זמן רב.לפעמים אנשים חיים שנים בדירות ששילמו עבורם, רשמית הם לא הבעלים שלהם.
בתקופה זו אי אפשר למכור את "הנדל"ן" שלך בבניין חדש.
סוללת את הדרך עבור רישום המדינה של דירות בודדות העברת מפתחי חברות House עותק של הרשות להיכנס לבית במבצע ומספר מסמכים אחרים.לאחר מכן המשתתף של הבנייה המשותפת להגיש לתא ההרשמה:
- בקשה לרישום המדינה בשמו;
- מסמך על תשלום של המדינה חובה;הסכם
- על השתתפות בבנייה משותפת + כל הסכמים נוספים;
- מעשה קבלה קבלה, חתום על ידי היזם ואנשים ששילמו על בניית הדירה;
- תוכנית קומה תוכנית הדירה שלך( יש צורך שהם חופפים);
- עותק של הדרכון שלך;
- ייפוי כוח מאושר על ידי נוטריון אם הבעלים סומך על מישהו לעשות את כל המחוות הדרושות לקבלת מסמכים.
התקופה שנקבעה בחוק לרישום הבעלות היא 30 יום במקרה שלנו.לאחר בדיקה יסודית של המסמכים שהוגשו, ערך המקביל נעשה רישום המדינה המאוחדת של זכויות, הבעלים של הדירה הופך לבעלים המשפטי שלה.
ברור כי הליך מורכב כזה לעתים נדירות מתרחש "ללא תקלות", לפעמים בעלי הדירות צריכים להיכנס לבעלות על ידי בית המשפט.זה אחרון, יחד עם מסמכים מן BTI מוגש House חברות, וברחבי המדינה 30 ימי הבעלים של הדירות נכנסו משלה, ללא תלות בהחלטות של קונפליקטים "גבוהים" אחרים.
אז רק תעודת הבעלות שהוציאה רישום הלשכה , מאפשרת לבעל הראשון למכור את הדירה בה, לתרום, להוריש או לשכור חוזה.לעשות את זה רק את האנשים אשר מצוינים בתעודה הנ"ל.לאחר מכן, לשקול את הצעדים שצריכים להילקח לפני רכישת דירה בבניין חדש.
בדיקת הניקיון המשפטי של הדירה ובעליה
היעדר האחרונים וייצוג האינטרסים שלו על ידי נאמן הוא הזדמנות לספקות חמורים מאוד, ואולי, דחיית העסקה.במיוחד אם ייפוי כוח על הזכות לייצג אינטרסים רשום בחו"ל, כי עד למועד העסקה ניתן לבטל.
אם אתה עדיין הולך על עסקה עם נציג על ידי proxy, אתה צריך לבדוק היטב מה בדיוק אדם מהימן יכול לעשות, אם רק כדי להתקשר בחוזה או, למשל, כדי לקבל כסף עבור עסקה, וכו 'רצוי לבקר במשרדו של הנוטריון שבו הוצא ייפוי הכוח, ולציין כיצד מתנהל הליך ההסגרה.
אבל גם כאשר הבעלים של הנכס לפניך, לחיצת יד אחת אינה מספיקה.הקפד להרים את הדרכון שלו לבדוק( עם דיוק לכל אות ומספר) את זהותו של נתוני הדרכון עם הנתונים המפורטים בשטר הכותרת.כמובן, כותרת המסמך חייב להיות עם חותמות "רטובות". אין עותקים בזמן האימות אינם מתאימים.
זה הגיוני לבדוק את הדרכון עצמו.לאחר שכתב את הסדרה, את מספר המסמך, תאריך ההנפקה, שם הבעלים שלה, אתה יכול לוודא במשרד הדרכון כי מסמך כזה הוצא בפועל.כדי לגלות כי הוא הונפק לאדם המייצג את הדירה כבעלים, זה אפשרי, לאחר ביקר בדלפק דרכון עם המסמך, עם הבעלים שלה.
קשה יותר לדעת אם בעל הדירה הוא חוקי.לשם כך, יש לבדוק את המוכר במרפאות הפסיכו-נוירולוגיות והנרקולוגיות ולקבל פניות רלוונטיות.אם זה לא נעשה מתברר כי הבעלים של הדירה - הלקוח של מפעלים אלה או רק בזמן החתימה על החוזה היה תחת השפעת סמים( אישורים כאלה מסופקים גם על ידי ערמומי "נציגי המוכר"), את חוזה המכירה של הדירה ניתן לבטל.
המערכת הביורוקרטית שלנו אינה מושלמת.לכן, אם בעל הדירה שינה את מקום מגוריו, הוא יצטרך לעקוף את המרפאות עבור כל הכתובות הקודמות.אחרי הכל, נתוני לקוחות על מפעלים אלה עשויים ללכת לאיבוד במהלך שידור או אפילו "מעופש" באחת הכתובות.
עם זאת, אם הדירה היא מאוד מחבב, אתה יכול לבדוק את המוכר על ידי רופאים מוסמכים בעת ביצוע עסקה( בנוכחות נוטריון).אם יש אפוטרופוס רשמי( נאמן), יהיה די כדי לקבל את הסכמתו, שאושרה על ידי רשות האפוטרופוס.
כמובן, אם הבעלים של הדירה אינו לבד, אז נוכחות של כל בעלי שיתוף על העסקה( עם "החצי השני שלהם") או הסכמה נוטריוני למכירת הדירה על ידי כל האנשים הנ"ל הוא הכרחי.
לפיכך, לא ניתן לבצע עסקה עם הבעלים( הבעלים) של דירה הפועל באמצעות נאמן, מאסטר פסול( בעלים), עם אדם( אנשים) אשר דרכון מעורר חשד.
אימות מסמכים בעת רכישת דירה - לפעמים שוכב על פני השטח של
בדרך כלל כותרת הכותרת היא גם שטר קנין או חוזה:
- של מכירה;
- מתנות, חילופי;
- על הזכות לרשת;החלטת בית המשפט
- ;קצבאות
- .
כפי שכבר ציינו, לאחר קבלת תעודת הבעלות, דירה בבניין חדש יכול להיות מנוכר על ידי כל השיטות לעיל.כללי כללי עבור כל החוזים - הם לא צריכים להכיל אפילו רמז של מחיקה זיוף.תיקונים, אם בכלל, חייבים להיות מוסמכים על ידי חתימות הצדדים, מאושרים וחתומים בחתימת החותמת ובאטימתה.הדפסים ניתן לראות בבירור, את סגנון ההצגה אינו מאפשר פרשנויות כפולות.
זה כמעט בלתי אפשרי להבחין מסמך מזויף של אזרח חסרי ניסיון.ובכן, כמי שלוקח את המסמך בפעם הראשונה בעשרים השנים האחרונות, יקבע את מידת הבהירות של העיתונות או את נכונות צורת האמנה ואת מקומה של "פרשנות כפולה אפשרית"?
ניסויים עם הגדרת "זיוף" של מסמכים בוצעו יותר מפעם אחת.ואת הרוב המוחלט של אזרחים מן השורה "טס" אפילו ברמה ממוצעת של זיוף.לכן, בנוסף לקונה( ואפילו המתווך), המסמכים חייבים להיבדק בעת רכישת דירה על ידי מומחה בתחום זה - נוטריון שאתה בוטח ומי ינהל את העסקה שלך בעתיד.(נדבר על בחירה של נוטריון.)
לאחר בחינת המסמכים זיוף, זה הגיוני לבדוק, עדיף, בעזרת נוטריון, כי המסמכים רשומים עם גופים המדינה בצורה הנכונה.
כבר דיברנו על הסכמי התרומות.אנו מוסיפים את הדוגמה הבאה: האדם שמכר לך דירה, קיבל אותה במתנה או בירושה לא מקרוב משפחה, וזה קרה רק לאחרונה.הרצון להיפטר לאחרונה הוסיף "אושר", ואפילו במחיר נמוך - הזדמנות לחשוב היטב, לפחות, כדי לבצע בדיקה יסודית יותר של הנסיבות של מתנה / עדות.
כמה מילים על חוזה השכירות.על פי הסכם זה, בעל הדירה מעביר אותו לאדם אחר, המשלם את שכר הדירה.הבעלים החדש מעת לעת משלמת את הסכום הקודם, על פי החוזה.חוזה השכירות נחשב לא חוקי אם הוא אינו מאושר על ידי נוטריון.בנוסף, החוק מחייב מדינה חובה רישום של הסכם כזה כאשר הדירה מנוכרת.
שני וריאנטים של הסכם השכירות אפשרי:
- עם תשלום של מחיר הדירה;
- ללא תשלום.
במקרה הראשון, חוזה השכירות נחשב כסוג של חוזה מכירה.ההבדל הוא שסכום שווי הדירה במקרה של קצבה אינו משולם פעם אחת אלא תוך פרק זמן מסוים.תשלומים "שכירות" תקופתיות נעשים ללא קשר לתשלום העלות של הדירה.
האפשרות השנייה אינה דורשת תשלום של דירה.חוזה כזה נחשב כגרסה של הסכם מתנה.השכרה יכולה להיות משלושה סוגים:
- קבוע;
- לכל החיים;
- חוזה עבור תחזוקה לכל החיים עם תלויים.
מבלי להיכנס לפרטים נוספים דקויות של חוזה השכירות( ויש רבים מהם), בואו נחזור לנושא של קנייה ומכירה של דירה כי המוכר קיבל תחת חוזה כזה.אחרי הכל, דירה בבניין חדש יכול גם להיות מועבר המוכר הנוכחי שלך תחת חוזה שכירות.חוזה השכרה - חוזה "משועבד".כלומר.אתה קונה דירה עם נטל של התחייבויות מסוימות.בעשותך כך, אתה מניח את כל החובות של המוכר של דירה זו.להיות הבעלים הבא, תצטרך לעשות תשלומי השכירות, להמשיך לשלם את עלות הדירה לבעלים שהעביר אותו על פי חוזה השכירות - לעשות כל מה שנקבע בחוזה השכירות.אז, לפני רכישת דירה כזו, זה טוב כדי לברר אם עסקה היא רווחית בשבילך.
בדיקה זהירה של שטר הבעלות כוללת בדיקה אם יש תנאים כלשהם כדי לסיים את החוזה העתידי שלך.לדוגמה, בחוזה המכירה, שבו אתה בודק, סופק תשלום נדחה.אם אדם מוכר לך דירה לא לשלם את העלות של הדירה בזמן, אז זה הזדמנות להכיר את החוזה( בעתיד) שלך לא חוקי.ואם המועד האחרון לתשלום הסופי טרם הגיע, והתשלום לא נעשה - המוכר עדיין לא הפך לבעלים של הנכס במלואו, ולכן אין זכות למכור אותו.
אם פתאום מתברר כי יש סתירות בין המסמכים שנאספו עבור מכירת מסמכים, יש צורך לעבור את שרשרת שממנו נולדו סתירות אלה ולקבל עותקים של מסמכים חסרים או שגויים.
תנאים נוספים לעסקה( שעבודים או מגבלות) עשויים להופיע.אנשים עם זכויות דירה זו יכולה "לשחות".ואם זה נותן סיבה להכיר בעסקה בעתיד כבלתי חוקית, אתה צריך לחפש אחר הנדל"ן.
יש צורך לבדוק את המסמכים עבור הדירה מן BTI עם המכשיר בפועל של האזור שלה.כל שינוי בחומות, השמדתם או השלמתם, אפילו סילוק הדירה ממזווה מיותר, נחשב לעבירה מינהלית.כל זה יכול להיעשות רק בהסכמה עם השלטון המקומי.כל השינויים המיוצרים( המותרים) חייבים לבוא לידי ביטוי בתוכנית הדירה שהתקבלה ב- BTI.
יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לכתובת הדירה הנמכרת.אחרי הכל, החוזה יכול לציין כתובת בניין, אשר אין מה לעשות עם הדואר, לפיו הבית, ובהתאם, הדירה רשום.ברור כי בגרסה זו, הקונה, לאחר ששילמו כסף, במקרה הגרוע ביותר לא יקבלו כל הנדל"ן.במקרה הטוב ביותר שלו "לטעון" בפינה או דירה בקומה הראשונה / האחרונה, למרות שהוא צפה באפשרות היוקרתי ביותר.
הרמאים ללכת להחליף את השמות עם כתובות של בתים.לדוגמה, ליד הבניין החדש, מבנה דפוק נצמד אליו.הקונה, לאחר בדיקת הדירה הנפלאה, שנבנתה מחדש, למעשה חותמת על החוזה ומשלמת כסף עבורו, לא ברור מה נמצא ב"שכונת העוני "הסמוכה.
נקודה חשובה מאוד .כאשר אתה מקבל את כל המסמכים( אישורים והצהרות) על ידי המוכר, עליך להיות נוכח באופן אישי. לכן, חשוב מאוד לבדוק בקפידה את הדירה בעת רכישת, עשה יחד עם מומחים בתחום זה.
המשך קריאה: חלק 3. סאגה של בחירת דירה 3. עסקה למכירת דירה או איך לטפל בכסף כראוי?
בדיקה משפטית של הדירה ולחפש את הבעלים של הבעלים של הדירה
כל הבעלים שיתוף צריך להיבדק בזהירות על כל הנקודות.אחרי הכל, הסיבות לסיום אפשרי של העסקה הם כבדים באותה מידה עבור כל הבעלים.לעתים קרובות, הבניין החדש אין זמן לרכוש את האנשים הרשומים החיים בו בזמן המכירה, אבל לפעמים זה קורה, והקונה צריך להיות מוכן כזה התור של האירועים.
על פי התמצית המורחבת שבספר הבית ניתן לברר איזה מן הדיירים נרשם כרגע בדירה המעניינת אותך, ומי מהם, בזמן המכירה, שומר על זכות המגורים בה.קבל תמצית יכול הבעלים של הדירה ללא תשלום לחלוטין במשרד השיכון במקום המגורים.לשם כך, הוא חייב להיות:
- תעודה מן BTI או תעודת הבעלות על הנכס מן המדינה המאוחדת לרשום זכויות במקרקעין ועסקאות עם זה;
- הוא מסמך כותרת - הסכם, אשר סוגי המפורטים להלן;
- דרכונים ותעודת לידה של כל האנשים הרשומים בדירה.
ללא סדרה מלאה של מסמכים, הצהרה של GEK לא ניתנת - יש צורך להגן על הפרטיות של מידע פרטי, אם זמין, ההצהרה תהיה מוכנה בתוך יום אחד.ייתכן כי אחד האנשים הרשומים בדירה נעדר.ואף אחד לא יודע איפה זה אדם במהלך הכנת מסמכים למכירת הדירה.אדם כזה נקרא "חסר".
אדם יכול להיעדר מסיבות שונות: להיות בטיול ארוך( עם שליחות סודית או במקומות מעצר), להיות על סיעודי וכו '.זה בהחלט אפשרי כי "אדם חסר" לאחר מכירת הדירה( גם לאחר כמה שנים) הופך להיות ממש נוכח ומתחיל לאתגר את העסקה.
אפילו הסכמת מכירת דירה המתקבלת ממקומות הכליאה אינה מבטיחה את "ניקיון" העסקה.לעתים קרובות, "המונח המותש" והאדם המשוחרר, מצהירים כי ההסכמה שכתב ניתנה בלחץ ודורשת בדיקה חוזרת של העסקה.לכן, נוכחותו של אדם כזה - תירוץ למצוא דירה אחרת לקנות.
בדיקה משפטית שלנו הדירה לפני הרכישה רק החלה!אם הבניין החדש כבר מאוכלס( לפחות חלקית), לדבר עם השכנים.אגב, בשיחה לתאר את האדם שאיתו דיברת, כמו עם הבעלים של הדירה העתידי שלך.בשלב זה, מידע מעניין מאוד יכול להופיע.
הקפד לציין אם המוכר בעל אזרחית אזרחית( בעל אזרח).מבחינה חוקית, היא( הוא) לא יכול להיות מעורב בעסקה, אבל למעשה אחרי זה יכול לדרוש ביטול שלה.במקרים כאלה, אבוי, "היה מקום להיות" - עם קבלת החלטה בית המשפט לטובת התובע.
זה הגיוני לפנות למשרד השיכון( אם הבעלים הצליחו להירשם), מגובה על ידי הבטחות חומר של ידידות.ב ZhEKe אתה לא רק יכול לקבל רשימה של כל הבעלים לשעבר של הדירה.הרבה מידע נוסף, לפעמים מעניין מאוד שימושי, אתה יכול לספר את הדרכונים.מנעולים וחשמלאים של חברת השירות יכולים גם "למסור" פרטים חשובים על הבית ועל יושביו.
על תמצית של USRD תלמד את כל ההיסטוריה של הדירה - אם הבעלים השתנו ומי הם, אם הדירה הצליחה להיות במעצר תחת מאסר למכירה.אם הבעלים של הבניין החדש כבר השתנו( במיוחד כמה פעמים), סביר מאוד שאתה, הקונה בתום לב, מנסים "תחליף".ואתה יותר טוב לוותר על זה "רווחי" העסקה.אותה מסקנה צריכה להיעשות במקרה של סכסוכים, מעצרים ואסורים על מכירת נדל"ן, אשר יש לך נראה.בכל מקרה, לעשות מאמץ כדי להכיר את הבעלים לפני הלפני אחרון.
זה יהיה מיותר לפנות למרשם יחיד של החלטות שיפוטיות.אם מתברר כי הדירה בבניין החדש הצליח להיות הנושא של הליכים משפטיים, הקפד לבדוק( בהשתתפות עורך דין מתמחה) אם המקרה יכול לחדש בשל הנסיבות כי( פתאום) ייפתח לאחר רכישת דירה זו.
ילדים, כמו תמיד, תשומת לב מיוחדת.אם רשום ילד בדירה( ילדים) בדירה, עד למועד העסקה יש לקבל היתר למכירת הדירה ממועצת האפוטרופוס.אז, לברר כל דבר אפשרי על כל בעל שיתוף הסביבה הקרובה שלו, אשר לפנות לכל המופעים האפשריים ולדבר עם השכנים.