Omfattende kontrol af lejligheden ved køb - er det værd at være så omhyggelig?
Fortsat. Begyndelse: Del 1. Saga om at vælge en lejlighed 1. Typer af huse og lejlighed valg. Huse lavet af skumblokke og andre bygninger - vi begynder at købe en lejlighed med dette kriterium
For lejligheden er det bedste, at der ikke er foreløbige historier. Denne betingelse opfyldes ofte, når man køber en lejlighed i en ny bygning direkte fra bygherren, her er risikoen for at blive bedraget minimal. Men selv i dette tilfælde, under opførelsen af egenkapitalandelen, er der:
- solgt( mere end en gang),
- doneres,
- er arvet.
Og efter at have sat huset i drift og dokumentere dokumenterne, kan lejligheden overføres under en lejekontrakt. I lejligheden af en ny bygning efter registrering af dokumenter kan lejere registreres. En andel af egenkapitaldeltagelsen kan udstedes ikke for henholdsvis én person og medejere i lejligheden kan f.eks. Være en mand og en kone eller tre brødre.
Så lad os se på den generelle sag. At købe en lejlighed fra aktionæren i den nye bygning efter at have sat huset i drift og behandle dokumenterne for denne lejlighed i mange positioner falder netop i den generelle kategori. Forskellen er, at den nye bygning normalt stadig har en "kort historie".
Efter at have indført den nye bygning og behandler dokumenterne til lejligheden( proceduren for at få dem beskrevet nedenfor), kan kun de personer, der er angivet i titelafgiften, fungere som sælger af den lejlighed, du vælger.
Der skal lægges særlig vægt på lejligheder udformet af arv. I så fald kan "scrapped" og unaccounted personer efter salgs- og købstransaktionen "svømme ud" med et flot ønske om at udfordre dine rettigheder.
En ting mere. Tjekke lejligheden historie er bedre at ikke stole på nogen, selv en ejendomsmægler, der har fundet en sådan vidunderlig ejendom for dig( selv om hans støttende deltagelse i verifikationsprocessen er velkommen).Ja, i tilfælde af en tabt uoverensstemmelse over en transaktion kan en ejendomsmægler miste sit ry. Du - umådeligt mere - et tag over hovedet. Og det er meget muligt, og de brugte penge, eller de fleste af dem, så den juridiske kontrol af lejligheden skal finde sted med din nysgerrige tilstedeværelse og aktiv deltagelse.
Modtagelse og kontrol af dokumenter til en lejlighed i en ny bygning
Efter afslutningen af alt arbejde( og konstruktion, og efterbehandling), som projektet vedrører, udvikleren indbyder repræsentanter for BTO for måling og udarbejdelse af teknisk dokumentation til registrering på huset. Efter inspektion af repræsentanter for arkitektonisk tilsyn( oftest i forbindelse med en gruppe af ikke ligeglade interessenter) fjerner bygherren manglerne og modtager en handling om accept af huset.
Sidstnævnte er sendt til den lokale statsforvaltning, som udsteder en tilladelse til at sætte huset i drift. Huset modtager en postadresse og adgang til alle bykommunikationer. Udvikleren indgår en aftale med selskabet, der vil servicere huset før den mulige løsning af lejere til oprettelse af ejerlejligheder. Herefter på mødet med hver ejer af lejligheden er overførslen af lejligheden underskrevet, og ejeren modtager nøglerne.
Så det er gjort! Ejeren tildeles for langmodighed, og med sine nøgler åbner døren til sin lejlighed. Han føler sig selv en heldig ejer af værdsat ejendom. Men følelser, som det ofte sker, bedrager ham. Sammen med nøglerne og overførselshandlingen modtog han, men kun muligheden for at blive en glad ejer.
Han står over for det næste( urolige) stadium af juridisk registrering. Denne proces afhænger ikke kun af det og kan vare i lang tid. Nogle gange lever folk i årevis i de lejligheder, de har betalt for, formelt er de ikke deres ejere.
I denne periode er det umuligt at sælge "din" fast ejendom i en ny bygning.
Åbner vejen til statens registrering af individuelle lejligheder overførsel af bygherren til registreringskammeret kopier af tilladelsen til at sætte huset i drift og en række andre dokumenter. Derefter skal deltageren af delt konstruktion indsende til registreringskammeret:
- en erklæring om statsregistrering på egne vegne;
- dokument ved betaling af statens told
- aftale om deltagelse i delt byggeri + alle yderligere aftaler;
- handling af accept-overførsel, underskrevet af bygherren og personer, der har betalt for opførelsen af lejligheden
- grundplan og plan for din lejlighed( det er nødvendigt at de falder sammen);
- en kopi af dit pas
- -fuldmagt, der er attesteret af en notar, hvis ejeren har tillid til nogen til at foretage alle nødvendige bevægelser for at få dokumenter.
Den periode, der er fastsat ved lov om ejerregistrering, er 30 dage i vores tilfælde. Efter en grundig kontrol af de indleverede dokumenter, foretages en tilsvarende post i Unified State Register of Rights, og ejeren af lejligheden bliver sin juridiske ejer.
Det er klart, at en sådan kompleks procedure sjældent går "uden hitch", nogle gange skal ejerne af lejligheder indgive ejerskab ved domstolsafgørelsen. Sidstnævnte, sammen med dokumenter fra BTI forelægges Companies House, og på tværs af staten 30 dage ejeren af lejlighederne kommer til sin ret, uafhængigt af de afgørelser fra andre "højere" konflikter.
Så kun bevis for ejerskab udstedt af den registrering Afdeling , tillader den første ejer til at sælge lejligheden i det, donere, testamentere eller leje kontrakt. Gør dette kun de personer, der er angivet i ovennævnte certifikat. Herefter skal du overveje de trin, der skal tages, før du køber en lejlighed i en ny bygning.
Verifikation af juridiske renhed af lejligheden og dens ejer
fravær af sidstnævnte og hans repræsentation ved fuldmagt - en grund til meget alvorlig tvivl, og eventuelt annullering. Især hvis fuldmagten for retten til at repræsentere interesser er registreret i udlandet, fordi det på tidspunktet for transaktionen kan annulleres.
Hvis det gør lave en aftale med en repræsentant ved fuldmægtig, skal være meget omhyggelig med at kontrollere, at det er en proxy, kun, om at indgå en aftale eller, for eksempel til at modtage penge i transaktionen, osvDet anbefales at besøge notarens kontor, hvor fuldmagten er udstedt, og at angive, hvordan udleveringsprocessen foregik.
Men selvom ejeren af ejendommen er foran dig, er et håndtryk ikke nok. Sørg for at afhente hans pas og kontrollere( med nøjagtighed for hvert bogstav og nummer) identiteten af pasdataene med de data, der er angivet i titelhandlingen. Selvfølgelig skal titeldokumentet være med "våde" sæler. Ingen kopier på tidspunktet for verifikation er ikke egnede.
Det giver mening og tjekker passet selv. Efter at have skrevet ud af serien, dokumentnummeret, udstedelsesdatoen, ejerens navn, kan du på passtedet sikre, at et sådant dokument faktisk blev udstedt. For at finde ud af, at han blev udstedt nøjagtigt til den person, der repræsenterer lejligheden som ejer, kan du ved at besøge passkortet og med dokumentet og med sin ejer.
Det er sværere at vide, om ejeren af lejligheden er lovlig. For at gøre dette er det nødvendigt at tjekke sælgeren i de psyko-neurologiske og narkotiske dispensater og få relevante henvendelser der. Hvis dette ikke sker, og det viser sig, at ejeren af lejligheden - kunden af disse institutioner eller blot på tidspunktet for underskrivelsen af kontrakten var under indflydelse af narkotika( sådanne certifikater giver også kyndige "repræsentanter for sælgeren"), kan en kontrakt af salg lejligheder til ophør.
Vores bureaukratiske system er ufuldstændigt. Derfor, hvis ejeren af lejligheden har ændret sin bopæl, skal han omgå dispensarerne for alle tidligere adresser. Kundens data om disse virksomheder kan trods alt gå tabt under transmission eller endda "forældet" på en af adresserne.
Men hvis lejligheden er meget ønsket, er det muligt under transaktionen( notar) undersøge Sælger kvalificerede læger. Hvis der er en officiel værge( trustee), vil det være tilstrækkeligt at opnå sit samtykke, der er certificeret af værnemyndigheden.
Selvfølgelig, hvis udlejeren er ikke en, så du har brug for tilstedeværelsen af alle medejere i transaktionen( med deres "anden halvdel") eller en notarized samtykke at sælge lejligheden alle de ovennævnte enheder.
Således er det umuligt at gennemføre en aftale med ejeren( e) lejlighed, der træffer afgørelse med fuldmagt, inkompetente vært( hosts) med den person( er), et pas, der vækker mistanke.
Bekræftelse af dokumenter ved køb af lejlighed - Sommetider ligger der på overfladen af
Normalt er et titel dokument enten en titel eller en kontrakt:
- af et salg;
- gaver, udveksling;
- til højre for at arve;
- retsafgørelse;
- livrenter.
Som vi allerede har bemærket, efter at have modtaget et ejerskabserklæring, kan en lejlighed i en ny bygning blive fremmedgjort ved alle ovennævnte metoder. Generelle regler for alle kontrakter - de bør ikke indeholde en hint om sletning og forfalskning. Eventuelle rettelser skal bekræftes af parternes underskrifter, certificeret og forseglet med notarens underskrift og forsegling. Udskrifter kan ses tydeligt, præsentationsstilen tillader ikke dobbelte fortolkninger.
Det er næsten umuligt at skelne et falsk dokument fra en uerfaren borger. Nå, som en person, der optager dokumentet for første gang i de sidste tyve år, vil man bestemme pressens grad af klarhed eller rigtigheden af traktatformen og stedet for "mulig dobbeltfortolkning"?
Eksperimenter med definitionen af "forfalskning" af dokumenter blev udført mere end én gang. Og det absolutte flertal af de almindelige borgere "fløj" selv på et gennemsnitligt niveau af forfalskning. Derfor skal der i tillæg til køberen( og endda ejendomsmægler) kontrolleres, når man køber en lejlighed af en specialist på dette område - en notar, som du har tillid til, og som vil udføre din transaktion i fremtiden.(Vi snakker om valget af notar.)
Efter at have undersøgt dokumenterne for forfalskning, er det fornuftigt at kontrollere, det er bedre med en notar, at dokumenterne er registreret hos de statslige organer på den rigtige måde.
Vi har allerede talt om donationsaftalerne. Vi tilføjer følgende eksempel: Den person, der sælger dig en lejlighed, modtog den som gave eller ved arv, ikke fra en nærtstående, og det skete lige for nylig.Ønsket om at slippe af med den nyligt tilføjede "lykke" og til og med til en lav pris - en lejlighed til at tænke godt og i det mindste at foretage en mere grundig kontrol af gave / viljeforholdene.
Få ord om lejekontrakten. I henhold til denne aftale overfører ejeren af lejligheden det til en anden person, betaleren af lejen. Den nye ejer betaler periodisk det forrige beløb i henhold til kontrakten. Lejekontrakten anses for ugyldig, hvis den ikke er certificeret af en notar. Derudover kræver loven obligatorisk statsregistrering af en sådan aftale, når lejligheden er fremmedgjort.
To varianter af lejeaftalen er mulige:
- med betaling af lejlighedsprisen;
- uden betaling.
I det første tilfælde betragtes lejekontrakten som en slags salgskontrakt. Forskellen er, at summen af værdien af en lejlighed i tilfælde af en annuitet ikke betales en gang, men inden for en bestemt periode. Periodiske "udlejning" betalinger foretages uanset betaling af omkostningerne ved lejligheden.
Den anden mulighed kræver ikke betaling af en lejlighed. En sådan kontrakt betragtes som en variant af gaveaftalen. Leje kan være af tre typer:
- konstant;
- for livet;
- en kontrakt for livslang vedligeholdelse med pårørende.
Uden at gå ind i yderligere detaljer og finesser af lejekontrakten( og der er mange af dem), lad os vende tilbage til spørgsmålet om køb og salg af en lejlighed, som sælgeren modtog under en sådan kontrakt. Når alt kommer til alt, kan en lejlighed i en ny bygning også overføres til din nuværende sælger under en lejekontrakt.
Lejeaftale - "bundet" kontrakt.dvs.du køber en lejlighed med en byrde af visse forpligtelser. På den måde antager du alle forpligtelser fra sælgeren af denne lejlighed. Bliver den næste ejer, skal du betale lejebetalinger, fortsæt med at betale lejligheden til lejligheden til ejeren, der overførte den under lejekontrakten - for at gøre alt, hvad der foreskrives i lejekontrakten. Så før du køber en sådan lejlighed, er det godt at finde ud af, om en aftale er rentabel for dig.
En omhyggelig undersøgelse af titelafgiften inkluderer, om der er nogen betingelser for at opsige din fremtidige kontrakt. For eksempel i salgskontrakten, som du kontrollerer, blev der udbetalt en udskudt betaling. Hvis den person, der sælger dig en lejlighed, ikke betaler prisen for lejligheden i tide, så er det en lejlighed til at anerkende din( fremtidige) kontrakt som ugyldig. Og hvis fristen for den endelige betaling endnu ikke er kommet, og betalingen ikke er foretaget - er sælgeren endnu ikke blevet ejer af ejendommen fuldt ud og har derfor ikke ret til at sælge den.
Hvis det pludselig viser sig, at der er modstrid mellem de dokumenter, der er indsamlet til salg af dokumenter, er det nødvendigt at gennemgå den kæde, hvorfra disse modsætninger er født, og at modtage kopier af manglende eller fejlagtige dokumenter.
Yderligere betingelser for transaktionen( belægninger eller begrænsninger) kan forekomme. Folk med rettighederne til denne lejlighed kan "svømme".Og hvis det giver anledning til at anerkende en fremtidig transaktion som ugyldig, skal du søge efter anden ejendom.
Det er nødvendigt at kontrollere dokumenterne for lejligheden fra BTI med den faktiske enhed af sit område. Eventuelle skift i væggene, deres ødelæggelse eller færdiggørelse, selv bortskaffelsen af lejligheden fra et unødigt spisekammer, betragtes som en administrativ lovovertrædelse. Alt dette kan kun ske efter aftale med den lokale regering. Alle producerede( tilladte) ændringer skal afspejles i planen for den lejlighed, der er modtaget på BTI.
Der skal lægges særlig vægt på adressen på den lejlighed, der sælges. Efter alt kan kontrakten angive en bygning adresse, som ikke har noget at gøre med posthuset, ifølge hvilket huset og dermed lejligheden er registreret. Det er klart, at køberen i denne version har betalt penge i værste fald ikke modtager nogen fast ejendom. I den bedste af hans "load" hjørne eller lejlighed på første / sidste etage, selvom han så den mest prestigefyldte mulighed.
Svindlere skal erstatte navnepladerne med adresser på huse. For eksempel i nærheden af den nye bygning klæbte en forfalsket struktur til den. Køberen efter at have inspiceret den vidunderlige nybyggede lejlighed tegner faktisk kontrakten og betaler penge, for det er uklart, hvad der er i den nærliggende "slum".
Meget vigtigt punkt .Når du modtager alle dokumenter( certifikater og erklæringer) af sælgeren, skal du være til stede personligt. Så det er meget vigtigt at omhyggeligt kontrollere lejligheden ved køb, lavet sammen med eksperter på dette område.
Læs videre: Del 3. Saga at vælge en lejlighed 3. En aftale om salg af en lejlighed eller hvordan man håndterer penge korrekt?
Juridisk kontrol af lejligheden og søgning efter medejere i lejligheden
Alle medejere bør kontrolleres så omhyggeligt og på alle punkter. Tænkeligvis for en eventuel opsigelse af aftalen er lige så vægtige for alle medejerne. Oftest, ny bygning på salgstidspunktet ikke har tid til at få registreret og bor i det står, men nogle gange sker det, og for en sådan eventualitet skal udarbejdes køberen. Ifølge
udvidet uddrag fra huset kan du finde ud af, hvem beboere registreret i det øjeblik i lejligheden, du er interesseret i, og en af dem til salgsstedet, bevarer retten til ophold i det. Få en uddrag kan ejeren af lejligheden helt gratis i boligkontoret på bopælsstedet. For at gøre dette på hænderne bør være:
- certifikat fra BTO eller bevis for ejerskab af denne ejendom fra Unified State Register( Unified State Register over rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det);
- er en titel handling, en aftale, hvilke typer er anført nedenfor;
- pas og fødselsattester for alle personer registreret i lejligheden.
Uden et komplet sæt af dokumenter ZhEKom udsagn er ikke givet - det er nødvendigt at beskytte privatlivets fred for de oplysninger, hvis nogen erklæring vil være klar på én dag. Det kan være, at en af de personer, der er registreret i lejligheden, er fraværende. Og ingen ved, hvor denne person er under udarbejdelsen af dokumenter til salg af lejligheden. En sådan person kaldes "missing".
Fraværende person kan af forskellige grunde: for at være i en lang tur( på en hemmelig mission eller i fængsel), for at være på langtidsbehandling mvDet er helt muligt, at den "manglende person" efter at have solgt lejligheden( selv efter et par år) bliver rigtig til stede og begynder at udfordre transaktionen.
Selv samtykke til at sælge en lejlighed, der er opnået fra indeslutningsstederne, garanterer ikke "renheden" af transaktionen. Ofte erklærer den "udtømte sigt" og den frigivne person, at det samtykke, han har skrevet, blev givet under pres og kræver en gennemgang af aftalen. Derfor er tilstedeværelsen af en sådan person - en undskyldning for at finde en anden lejlighed til at købe.
Vores juridiske kontrol af lejligheden før købet er lige begyndt! Hvis den nye bygning allerede er beboet( i det mindste delvist), skal du tale med naboerne. Forresten beskriver i samtalen den person, som du talte til, som med ejeren af din fremtidige lejlighed. På dette stadium kan meget interessante oplysninger vises.
Sørg for at angive, om sælgeren har en civil hustru( borgerlig mand).Lovligt kan hun( han) ikke være involveret i transaktionen, men faktisk efter at den kan kræve annullering. Og sådanne tilfælde var desværre "et sted at være" - med vedtagelse af en retsafgørelse til fordel for sagsøgeren.
Det giver mening og appel til boligkontoret( hvis ejerne lykkedes at registrere), støttet af materielle forsikringer om venskab. I ZhEKe kan du ikke kun få en liste over alle tidligere ejere af lejligheden. En masse ekstra, nogle gange meget interessant og nyttig information, du kan fortælle passet. Låsesmede og elektrikere i servicevirksomheden kan også "give ud" vigtige detaljer om huset og dets indbyggere.
Ifølge uddrag af Unified State Register, vil du lære historien om lejligheden - hvad enten ejere, og hvem de ændres, hvis lejligheden allerede besøgt tilbageholdelse og forbudt til salg. Hvis ejerne af den nye bygning allerede har ændret sig( især flere gange), er det meget sandsynligt, at du, den bona fide køber, forsøger at "erstatte".Og du giver bedre op på denne "rentable" aftale. Den samme konklusion bør ske i tilfælde af tvister, anholdelser og forbud mod salg af fast ejendom, som du har passet på.Under alle omstændigheder gøre en indsats for at blive bekendt med den næstsidste ejer.
Det ville være overflødigt at søge et enkelt register over retsafgørelser. Hvis det viser sig, at højhus allerede er blevet genstand for retssager, skal du sørge for at kontrollere( med hjælp fra en advokat i profil) kan ikke genoptages, hvis omstændighederne i den konkrete sag, at( pludselig) vil åbne, når du har købet af lejligheden.
Børn, som altid, særlig opmærksomhed. Hvis et underårsbarn( børn) er registreret i lejligheden, skal der på transaktionstidspunktet opnås en tilladelse til salg af lejligheden fra værgerådet. Så find ud af alt muligt om hver medejer og hans umiddelbare miljø, for hvilke henvende sig til alle mulige tilfælde og snakke med naboer.
