Deal om at købe en lejlighed - proceduren for
fortsættelse. Begyndelsen, Del 2: Sagaen om at vælge en lejlighed 2. Kontrollér de juridiske renhed lejligheder - forsikre sig mod overraskelser
Her er en virkelige liv begivenhed. Sælgeren - en solid flot WWII veteran, deltager, æret, og så videre og så videre. Efter transaktionen ønsker han ikke at forlade den solgte lejlighed. Politiet inviterede dig tilbage til hans forsikringer om bedrag, støttet af et sæt regaliaer, ordrer, breve. Opfordring overføres til retshuset.
Forespørgsler om sygdommen, papiret med oplysninger fra en privat klinik, der spor af narkotika i blodet af en veteran, "vidner" sikkerhed for, at sælger accepterer afgørelsen i en utilstrækkelig tilstand, under pres. .. sagsøger i mødet er ikke. Hans interesser er hårde unge fyre med en ikke meget veletableret diktion. Retten bestemmer til fordel for. .. sagsøgeren!
På trods af at det notarized salgskontrakt i sort og hvid indikerede, at den kontrakt, som parterne efter sælgeren af pengene til lejligheden, skal retten Sælgers forsikringer om, at de penge, han havde modtaget. .. Kort sagt - "Længe leve vores banehalvdel, den mest retfærdige domstol i verden "!
Der er flere konklusioner fra denne historie. Først - du har brug for at blive enige om det faktum, at i løbet af "modtagelse af depositum - transaktionen" alle personer i lejligheden skal udskrevet fra det. Kontroller implementeringen af denne aftale!
Den anden. Når du overfører penge skal indhentes fra sælgeren og nøglerne til lejligheden( i et ekstremt tilfælde, med ham) straks gik til at have deres lejligheder. Det er bedre, at sælgeren af lejligheden er færdig, da sælgeren forlod lejligheden. Hvis dette ikke er tilfældet, skal du sørge for, at de sendes efter ankomsten til ham.at
umiddelbart efter transaktionen har du faktisk vise sig at være i lejligheden, ændre låsene, og bedre - for at ændre dem med de indgangsdøre, hvis de ikke tillidsvækkende.
Gøre køb og salg af lejligheden - nøjagtigheden af ordlyden
Men afskedige alle andre end de "billige ost", du har brugt alle de ovennævnte tests og er klar til at håndtere og overføre pengene til sælger. Men du skal forstå din modstykke. Det er ikke så sjældent, at sælgeren samler de nødvendige dokumenter( mens de bruger både tid og penge), og køberen ændrer sig( uanset hvilke grunde) og nægter det planlagte køb.
Derudover er der reelle situationer, hvor penge til sælgeren virkelig er nødvendig for at ledsage lejlighedens salgstransaktion. For eksempel at betale gæld på forsyningsregninger - uden dette vil han ikke få del af dokumenterne. Dette problem reguleres af sælgeren, der foretager en indbetaling eller forskudsbetaling. Det er nødvendigt at forstå forskellen mellem disse begreber og klart foreskrive dette øjeblik i den foreløbige aftale.
-indbetaling er en måde at garantere en transaktion fra både sælger og køber. I vores tilfælde tager køberen et bestemt beløb som et løfte. Ved fælles aftale kan en tredjepart tage penge, for eksempel et ejendomsmæglerbureau. Hvis omstændighederne stadig varierer og:
- køber nægter at fra transaktionen, mængden af sikkerhedsstillelse forbliver hos sælgeren( sælger overføres af tredjemand),
- sælger nægter handlen, dobbelt så meget obligationen kompenserer køberen urealiserede forventninger.
Med deltagelse af en tredjepart som en "zalogohranitelya" sikkerhed og "otvetku" i lige store mængder bør forlade hende begge sider - både køber og sælger. Denne fortolkning af begrebet "pant" er foreskrevet ved lov. Ved den endelige beregning reduceres betalingen for en lejlighed med beløbet for pantet.
Advance er en forudbetaling for en lejlighed. Forskudsbeløbet indgår automatisk i den fremtidige betaling. Hvordan parter skal opføre sig i transaktionens tidlige afslutning bestemmes udelukkende af kontrakten mellem dem. Det er f.eks. Muligt at give et 10-gangs forskud på forskuddet eller dets "returnering" under ingen omstændigheder nogen betaling fra forudbetaling af agenturets ydelser.
Hvis den foreløbige aftale ikke afspejler dette punkt, er det usandsynligt, at det vil være muligt at undgå problemer og "showdowns" i tilfælde af en ufuldstændig transaktion. En særskilt post i den foreløbige kontrakt skal angive tilfældet, hvor enhver force majeure( brand, jordskred eller oversvømmelser) Lejlighed miste en del af eller hele deres værdi.
Og vigtigst: at indgå en foreløbig aftale, er det nødvendigt, og sørg for at underskrive den med en gennemtestet udlejeren .Med angivelsen af pasdata fra ejeren og alle krav til titeldokumenter for lejligheden. Desværre er svindlere ofte "begrænsede" ved at indsamle sikkerhedsstillelse / forskud og gemmer sig med dem.
Faktisk vil 10 gange i 1000-2000 ikke gøre $ slyngler rige mennesker i en menneskealder, men du specifikt tabet af deres "grønne" permanent ødelægge stemningen. I dette tilfælde skal du pas på både "billig" og "dyr ost".Sådan en fidus tyder på:
- Overstiger forskudsbeløbet.dvs. Hvis du i stedet for at tage en på markedet, skal du maksimalt $ 2.000 kræve to eller tre gange mere, husk denne "sagsøger".Det er meget muligt, at du vil genkende det på standen "politiet leder efter dem".
- Væsentlig underdrivelse af omkostningerne ved lejligheden.
- Forsinkelse i den endelige afviklingsperiode. Dette er gjort for at indsamle så meget som muligt af ofrenes virksomhed.
Muligheden for en simpel "scrolling" af forskud er ikke udelukket."Selskabet" inden for et par måneders brug penge modtaget som forudbetalinger( i form af forudbetaling), og derefter under dække af fiktive force majeure annullerer transaktionen og returnerer antallet af tabte mod inflation deres "vægt" af pengene.
For at udelukke denne mulighed( i det mindste lovligt), forudbetaling er nødvendig for at registrere sig som sikkerhedsstillelse og være sikker på at duplikere loven punkt afkast( i tilfælde af afslag fra sælgeren af transaktionen) af den dobbelte beløb. Samtidig kræver overførsel af force majeure, hvor pengene er returneret uden "fordobling".
Scammers tilbøjelige til teatralske effekter arrangerer hele forestillinger. Den lejet for et par timer, "de rige" kontor tage penge for transaktionen. Selvfølgelig uden kasseapparater. Selvom skiltet "Regnskab" på et af værelserne i dette tilfælde kan hænge.
Penge sendes gennem en forberedt "detektor" af pengesedler, som med stor kraft signalerer tilstedeværelsen af falske pengesedler."Outraged" repræsentanter for sælgeren kræver hjælp. Vises "sikkerhedstjeneste" eller "politiet" og "trækker bevis" - dine( selvfølgelig rigtige) penge. Sandsynligheden for igen at se svindlere og dine penge ligger meget tæt på nul.
Et andet vigtigt punkt. Det er ingen hemmelighed, at det reelle beløb ofte adskiller sig fra det, der er angivet i kontrakten - omkostningerne til parterne i transaktionen reduceres i forhold til nedsættelsen af beløbet. Denne omstændighed anvendes af skrupelløse sælgere, under nogen påskønnelse, udfordrer transaktionen og endda vender tilbage, men betydeligt mindre, beløbet til køberen. Derfor, selvom sælgeren beslutter at angive i kontrakten et undervurderet beløb, når der er registrering af transaktionen til salg af en lejlighed, skal han simpelthen forsikre sig selv - at tage fra køberen en kvittering for modtagelse af et reelt beløb.
Det er nødvendigt, at kvitteringen er skrevet af sælgeren personligt. Kvitteringen skal indeholde sælgerens fulde navn, hans pasdata, transaktionsbeløbet i ord og hvad præcis dette beløb vil blive returneret til køberen ved afslutningen af transaktionen.
At vide, at parternes kvittering( og dens kopi) til opnåelse af rigtige penge ikke vil føre til, at ingen sane borger( herunder både sælger og køber) ikke påbegynder en retssag til at gennemgå transaktionen. Når alt kommer til alt, hvis en sådan kvittering er "floated", vil der ikke være nok af nogen af parterne - staten har svært ved at undertrykke forsøg på at bedrage det. Og denne byrde falder på både sælger og køber - ondsindede bedragere.
Ingen af os er imidlertid immun fra utilstrækkelig adfærd hos mennesker. Derfor er det værd at tænke forsigtigt, når lejlighedssalgstransaktionen udføres, dokumenterne med de undervurderede tal sætter dig i en ustabil position. Et meget stærkt argument for den faktiske overførsel af penge er afregningen med køberen gennem banken. Oplyser om formålet med betalingen - betaling for en lejlighed på en sådan adresse, kontrakt nummer så og så på sådan en dato. At kende den reelle værdi af lejligheden, indgå en detaljeret foreløbig kontrakt og foretage overførsel af penge gennem banken, kan du undgå mange problemer. Dette er beskrevet mere detaljeret nedenfor.
Proceduren for beregning, når du køber en lejlighed - hvordan man ikke overbetaler det overskydende beløb?
Det er meget vigtigt, at køberen er opmærksom på de gældende priser på fast ejendom, ligner den, han selv valgte. Dette er vigtigt ikke at overpay og ikke falde i nettet af svindlere. Prisen skal være tosidet. Først skal du bare ringe op tilbud svarende til din, og også ringe agenturer spørger, om der er en mulighed for at købe med deres hjælp, hvad du allerede har købt for dig selv.
Det er muligt, at agenturerne vil tilbyde noget, der er værdigt at overveje. Hvis de ikke har specifikke forslag, vil de rådgive dig mere objektivt, fordii dette tilfælde behøver de ikke "skubbe" deres varer. Den anden del af revisionen består også i at anvende på agenturerne, men allerede med spørgsmålet om at sælge "din" lejlighed.
Det er klart, at det er bedre ikke at ringe til de agenturer, du lige har ringet til, eller du kan instruere en "ring" til en anden person. Som følge heraf får du en "gaffel" af priser. I midten vil den ønskede værdi blive fundet. Nu kan du tydeligt spore mistænkelige tilfælde af undervurderede( eller oppustede) priser og "rentable" tilbud.
Selvfølgelig ved svindlere at den undervurderede pris forårsager mistanker. Men de ved også, at der skal være en "klient", der vil blive tegnet for "billig ost" og komme ind i en "musefælde".Og dette vil ske meget hurtigere end udseendet af en køber til en lejlighed til en gennemsnitlig pris. Nedenfor er to eksempler på "rentable" forslag, som der kan indgå aftale om at købe en lejlighed.
Du tilbydes at bidrage med en del af pengene til lejligheden, normalt halvdelen af det krævede beløb, og den resterende betaling for at installere til meget lav rente. Mæglerfirmaet( oftest kooperativet) tager også en lav betaling for sine ydelser - 2-3% og forpligter sig til at finde boliger i en ny bygning efter dine krav.
Undertiden tilbyder "repræsentanter for kooperativet" straks at underskrive en kontrakt for en af de præsenterede lejligheder, oftest uden at vise denne lejlighed. I tilfælde af en "pyramide" de første par medlemmer modtager lån til køb af lejligheder,( den anvendte del af de penge, der er modtaget fra disse "kunder"), hvad informerer alle klar til at blive snydt af de næste kandidater.
Det viser sig dog meget hurtigt, at renten på lån til de første deltagere er flere gange højere end aftalt med mellemmændene. Og( her taler vi om svindlere af en anden type - mere beskedne), svindlere enten roligt opløses eller konkurs deres kooperative uden at opfylde nogen forpligtelser.
En eller anden måde, ingen af de bedraget:
- forstår, at betaling, når de køber lejligheder til den foreslåede 5-7-10% i rente pa på lånet er ikke realistisk i forhold til banken til 15%;
- ikke er opmærksomme på, at når de foretager de penge, han fik et stykke papir( kredit rækkefølge) fyldes manuelt, og kasseapparater eller konti i "kontor" af mellemmanden ikke eksisterer;
- er ikke foruroliget over, at næsten ingen referencer og oplysninger om dig selv som fremtidig låntager ikke behøver at blive præsenteret.
Det er muligt og direkte modsat, i forhold til dokumentindsamling, mulighed. Køberen tilbydes at købe en lejlighed i rater, igen under urealistisk lav rente. På sekundærmarkedet - 8-9%, i tilfælde af nybyggeri - endnu mere behageligt - 6-7% om året, uden forsikring og provisioner. Samtidig tvinge de ansøgeren til at indsamle en masse dokumenter, der skifter hans opmærksomhed på selve processen med at indsamle de "nødvendige" papirer.
Kontrakten er at levere "juridiske tjenester" - forbereder dokumenter til banken, kontrollerer "renheden" af lejligheden mv. Penge i størrelsen 20-30% af den værdi, som køberen selv har( eller den lejlighed, der tilbydes her), skal som i det foregående tilfælde betales direkte til formidlingsfirmaet. Sidstnævnte "forpligter sig" til at overføre disse penge til banken som en første rate.
Dette øjeblik er gået glip af i den underskrevne kontrakt. Fremgangsmåden for overførsel af penge fra "køberen" til virksomheden er forenklet til grænsen. Naturligvis afregner pengene sig i virksomheden, og det er næsten umuligt at få dem tilbage til "køberen".Efter at alle kontrakten er indgået om levering af "juridiske tjenester", og de efter mening af "firma" er gjort fuldt ud.
køb og salg af lejligheden - en regel for beregning af den optimale
Der er nok enkel og effektiv måde at generere kontantløse betalinger, når de køber en lejlighed , som ikke "arbejde" de fleste svigagtige ordninger. Vi bruger bankbetegnelsen "uigenkaldeligt kreditkort".Beregningen gennemføres via en betroet bank( en bank, der er tillid til både sælger og køber).en del penge reserve i form af en uigenkaldelig remburs for en periode tilstrækkelig til udarbejdelse af dokumenter og transaktionen i sin helhed. Den tredelte remburs aftale registreres som betingelserne for videregivelse det:
- registreret i Unified State Register af ejendomsrettigheder til lejligheden til køberen,
- udtrække alle ordineret af sælgeren af personer( hvis nogen),
- retfærdiggjort af en tredjepart frigivelse af lejligheden af sælger( i dåsen som en tredjepartat fungere som et ejendomsmæglerbureau).
Depositum / forskud i dette tilfælde må ikke overføres til sælgerens hænder. Hvis det er nødvendigt at foretage udgifter, kan sælgeren tage et kortfristet lån i samme bank for sikkerheden i sin lejlighed. Hvis aftalen brydes ned, får sælgeren i slutningen af kreditkortet sine penge uden unødvendige problemer. Det er klart, at "fryse" en betydelig mængde penge for et par måneder, ingen ønsker, men med denne beregningsmetode sælgeren garanteret ikke at miste hele beløbet. Forresten kan du reservere penge efter at sælgeren har udarbejdet alle nødvendige dokumenter til transaktionen.
Hvis sælgeren nægter at netop en sådan beregning ordning, mest sandsynligt, det er simpelthen bange for handling er ikke helt klart for ham. Men hvis han begynder at argumentere for, at en sådan procedure for beregning, når de køber en lejlighed er dårlig, og andre varianter har en fordel - det er meget sandsynligt, at foran dig "smuldrer lille dæmon" snyder.
Læs fortsættelse: Del 4. Saga om lejlighed valg 4. At indgå en aftale med notarius
