עסקה על קניית דירה - הליך המשך
.בהתחלה, חלק 2: הסגה של בחירה בדוק דירת 2. הדירות הטוהרות המשפטיות - לבטח את עצמם מפני הפתעות
הנה אירוע בחיים אמיתי.המוכר הוא ותיק מכובד של המלחמה הפטריוטית הגדולה, משתתף, דמות ראויה היטב, וכו ', וכן הלאה.לאחר העסקה, הוא לא רוצה לעזוב את הדירה נמכרה.המשטרה הזמינה אותך בחזרה להבטחות ההונאה שלו, מגובה במערך של צווים, פקודות, מכתבים.תחקיר מועבר לבית המשפט.פניות
על המחלה, הנייר עם מידע ממרפאה פרטית כי עקבות של סמים שנמצאו בדם של הוותיקים, "עדים" הבטחות כי המוכר מקבל את ההחלטה במצב לקוי, תחת לחץ. .. התובע בפגישה הוא לא.האינטרסים שלו הם צעירים צעירים עם דיקציה לא מבוססת היטב.בית המשפט מחליט לטובת. .. התובע!
למרות העובדה כי בחוזה המכר נוטריוני בשחור לבן עולה כי החוזה שנחתם בין הצדדים לאחר קבלת למוכר את הכסף עבור הדירה, בית המשפט יהיה הבטחות של המוכר שהכסף שקיבל. .. בקיצור - "יחי בית המשפט שלנו, בית המשפט הצודק ביותר בעולם "!
יש כמה מסקנות מהסיפור הזה.ראשית, אתה צריך להסכים כי במהלך "מקבל פיקדון - העסקה" כל האנשים הרשומים בדירה חייב לצאת ממנו.בדוק את יישום הסכם זה!
השני.בעת העברת כסף, אתה צריך לקבל את המפתחות לדירה מן המוכר( לכל הפחות, איתו) מיד ללכת לדירה שלך.עדיף כי עד מועד המכירה של הדירה הושלמה, המוכר עזב את הדירה.אם זה לא המקרה, אז לאחר שהגיע איתו, ודא כי הם נשלחו.
מיד לאחר העסקה אתה צריך להתברר דווקא להיות בדירה, לשנות את המנעולים, וטוב יותר - כדי לשנות אותם עם דלתות כניסה, אם הם לא לעורר אמון.
ביצוע רכישה ומכירה של דירה - הדיוק של הניסוח
אבל, לפטר את כל אבל "גבינה זולה", בילית את כל הבדיקות הנ"ל ומוכנים להתמודד ולהעביר את הכסף למוכר.עם זאת, אתה צריך להבין את עמיתו.זה לא כל כך נדיר כי המוכר אוספת את המסמכים הדרושים( תוך ההוצאות הן זמן וכסף), והקונה משנה את דעתו( לא משנה מה הסיבות) ומסרב הרכישה המתוכננת.
בנוסף, ישנם מצבים אמיתיים שבהם כסף למוכר הוא באמת צריך ללוות את העסקה מכירה דירה.לדוגמה, כדי לשלם חובות על שטרות השירות - ללא זה, הוא לא יינתן חלק המסמכים.בעיה זו מוסדרת על ידי המפיץ המפקיד פיקדון או תשלום מראש.יש להבין את ההבדל בין מושגים אלה ולרשום בבירור את הרגע הזה בהסכם הראשוני.
הפקדה היא דרך להבטיח את העסקה הן המוכר והן את הקונה.במקרה שלנו, כהתחייבות, הרוכש לוקח כמות מסוימת של כסף.בהסכמה הדדית, צד שלישי רשאי לקחת את הכסף, למשל, סוכנות נדל"ן.אם נסיבות עדיין להשתנות: קונה
- מסרב מהעסקה, בסך של בטחונות נותר עם המוכר( המוכר מועבר על ידי צד שלישי), המוכר
- מסרב לעסקה, הכמות כפולה של האג"ח מפצה ציפיות שלא התממשו הקונה.
בהשתתפות צד שלישי כ"מאבטח ", יש להשאיר התחייבות ו"תשובה" בגדלים שווים לשני הצדדים - הן לקונה והן למוכר.פרשנות זו של מושג "ההתחייבות" נקבעת בחוק.בחישוב הסופי, התשלום עבור דירה מופחת על ידי סכום המשכנתא.
מראש הוא תשלום ראשוני עבור דירה.הסכום מראש נכלל באופן אוטומטי בתשלום העתידי.איך הצדדים צריכים להתנהג בסיום מוקדם של העסקה נקבעת אך ורק על ידי החוזה ביניהם.ניתן לספק, למשל, מראש פי 10 מראש, או שלה "לא לחזור" בשום פנים ואופן, חלק תשלום מראש תשלום של שירותי הסוכנות.
אם ההסכם הראשוני אינו משקף את הנקודה הזו, אין זה סביר כי ניתן יהיה למנוע צרות ו "עיכובים" במקרה של עסקה שלא הושלמה.נקודה נפרדת בחוזה הראשוני צריכה להיות נקבעת על ידי המקרה כאשר, עבור כל כוח עליון( אש, מפולת או הצפה), הדירה מאבדת חלק או את כל ערכו.
והכי חשוב: לחתום על הסכם ראשוני זה הכרחי, ואל תשכח לחתום עליו עם המשכיר נבדק ביסודיות.עם אינדיקציה של נתוני הדרכון של הבעלים וכל requisites של כותרת המסמכים עבור הדירה.למרבה הצער, הרמאים הם לעתים קרובות "מוגבל" על ידי איסוף הבטחות / ההתקדמות מסתתרים איתם.
למעשה, 10 פעמים ב 1000-2000 לא תגרומנה נבלי $ אנשים עשירים למשך כל חיים, אבל אתה דווקא האובדן "הירוק" שלהם לצמיתות לקלקל את מצב הרוח.במקרה זה, אתה צריך להיזהר הן "זול" ו "גבינה יקרה".כזה תרמית מציע:
- להגזמה של כמות תשלום מראש.כלומר.אם במקום לקחת אחד על השוק, מקסימום של אלפיים $ אתה נדרש פעמיים או שלוש פעמים יותר, זוכר את זה "התובע".ייתכן מאוד שתזהו אותו על הדוכן "המשטרה מחפשת אותם".
- לשון המעטה של העלות של הדירה.
- עיכוב בתקופת ההתיישבות הסופית.זה נעשה כדי לאסוף ככל האפשר של חברת הקורבנות.
האפשרות של "גלילה" פשוטה של ההתקדמות אינו נכלל."חברה" תוך כמה חודשים של כסף לשימוש קבל כמו-תשלומים מראש( בצורה של תשלום מראש), ואז במסווה של כוח עליון פיקטיווי מבטלת את העסקה ומחזירה את המספר אבד נגד אינפלציה "המשקל" שלהם מהכסף.
כדי לשלול אפשרות זו( לפחות באופן חוקי), תשלום מראש יש צורך להירשם כחבר בטחונה ואל תשכח לשכפל את נקודת חוק השבות( במקרה של סירוב ממוכר העסקה) של הסכום הכפול.במקביל, הוא נדרש למנות את הנסיבות כוח עליון שבו הכסף מוחזר ללא "הכפלה".
הרמאים נוטה להשפעות תיאטרליות לארגן הופעות שלמות.במשרד "עשיר" שכור במשך מספר שעות, הם לוקחים כסף לעסקה.כמובן, ללא קופות רושמות.אמנם במקרה זה סימן "חשבונאות" מעל אחד החדרים יכולים לתלות.
הכסף מועבר דרך "גלאי" מראש של שטרות, אשר אות לבביות נוכחות של שטרות מזויפים."זועמים" נציגי המוכר קוראים לעזרה.מופיע "שירות הביטחון" או "המשטרה" ו "מסירה ראיות" - שלך( כמובן, אמיתי) כסף.הסבירות של שוב לראות scammers ואת הכסף שלך הוא קרוב מאוד לאפס.
נקודה חשובה נוספת.אין זה סוד כי הסכום האמיתי לעתים קרובות שונה מזו המפורטת בחוזה - עלויות הצדדים לעסקה מופחתות ביחס לירידה בכמותו.מצב זה משמש את המוכרים חסרי מצפון, תחת כל תירוצים, מאתגרת את העסקה ואפילו חוזרים, אבל באופן משמעותי, הסכום לקונה.לכן, גם אם המוכר מחליט לציין בחוזה סכום מאופק, כאשר יש רישום של העסקה למכירת דירה, הוא פשוט צריך לבטח את עצמו - לקחת מן הקונה קבלה לקבלת סכום אמיתי.
יש צורך כי הקבלה נכתבת על ידי המוכר באופן אישי.הקבלה צריכה לכלול את שמו המלא של המוכר, נתוני הדרכון שלו, סכום העסקה במילים ומה בדיוק הסכום הזה יוחזר לרוכש עם סיום העסקה.
בידיעה כי בידי הצדדים את הקבלה( ואת העותק) שלה להשיג כסף אמיתי, לא אזרח שפוי( כולל הן המוכר והקונה) לא יתחיל התדיינות לבדיקת העסקה.אחרי הכל, אם קבלה כזו היא "צף", לא יהיה מספיק של אף אחד מהצדדים - המדינה קשה לדכא ניסיונות לרמות אותו.וזה נטל נופל על המוכר והן את הקונה - זדוני זדון.
עם זאת, אף אחד מאיתנו אינו חסין מפני התנהגות לקויה של אנשים.לכן, כדאי לשקול בזהירות כאשר העסקה מכירה דירה, המסמכים עם הנתונים underestimated לשים אותך במצב יציב.טיעון חזק מאוד עבור העברת בפועל של כסף היא ההתנחלות עם הקונה דרך הבנק.עם אינדיקציה של מטרת התשלום - תשלום דירה בכתובת כזו וכזאת, על פי חוזה מספר כזה וכזה ממספר כזה וכזה.לדעת את הערך האמיתי של הדירה, סיום חוזה ראשוני מפורט וביצוע העברת כסף באמצעות הבנק, אתה יכול למנוע בעיות רבות.זה מתואר בפירוט רב יותר להלן.
הנוהל לחישוב בעת רכישת דירה - איך לא לשלם יותר מדי את עודף?
חשוב מאוד כי הקונה מודע המחירים השוררים עבור הנדל"ן, בדומה לזה שהוא בחר לעצמו.זה חשוב לא לשלם יותר מדי ולא ליפול לתוך האינטרנט של הרמאים.המחיר חייב להיות דו צדדי.ראשית אתה פשוט לצלצל הצעות דומה לשלך, וגם להתקשר לסוכנויות לשאול אם יש הזדמנות לרכוש עם העזרה שלהם מה שאתה כבר הרים בעצמך.
ייתכן כי סוכנויות יציע משהו ראוי לשקול.אם אין להם הצעות ספציפיות, הם יעצו לך בצורה אובייקטיבית יותר, כיבמקרה זה הם לא צריכים "לדחוף" את הסחורה שלהם.החלק השני של הביקורת גם מורכב יצירת קשר עם סוכנויות, אבל כבר עם השאלה של מכירת דירה "שלך".
ברור כי עדיף לא להתקשר לסוכנויות כי אתה פשוט התקשר, או שאתה יכול לחייב "טבעת" לאדם אחר.כתוצאה מכך, אתה מקבל "מזלג" של המחירים.באמצע, הערך הרצוי יימצא.עכשיו אתה יכול בבירור לעקוב אחר מקרים חשודים של מחירי מאופק( או מנופח) ו "רווחית" מציעה.
כמובן, הרמאים יודעים כי המחיר המאופק גורם חשד.אבל הם גם יודעים כי חייב להיות "לקוח" מי יהיה נמשך עבור "גבינה זולה" ולהיכנס "מלכודת עכברים".וזה יקרה הרבה יותר מהר מאשר את המראה של קונה דירה במחיר ממוצע.להלן שתי דוגמאות להצעות "רווחיות" שעליהן ניתן לבצע עסקה לרכישת דירה.
אתה מוצע לתרום חלק מהכסף עבור הדירה, בדרך כלל מחצית הסכום הנדרש, ואת יתרת התשלום להתקנה בריבית נמוכה מאוד.חברת מתווך( לרוב הקואופרטיב) גם לוקח תשלום נמוך עבור השירותים שלה - 2-3% מתחייב למצוא דיור בבניין חדש על פי הדרישות שלך.
לפעמים "נציגי הקואופרטיב" מציעים מיד לחתום על חוזה עבור אחת הדירות המוצגות, לרוב מבלי להציג את הדירה.במקרה של "הפירמידה", המשתתפים הראשונים למעשה מקבלים הלוואות לרכישת דירה( תוך שימוש בחלק מהכסף מהלקוחות הבאים), אשר מדווחים לכל מוכן להונות על ידי המתמודדים הבאים.
עם זאת, מהר מאוד מתברר כי למעשה הריבית על הלוואות שניתנו המשתתפים הראשונה היא גבוהה פי כמה מאשר הסכים עם המתווכים.ו( כאן אנחנו מדברים על הרמאים מסוג אחר, צנועים יותר), הרמאים או להמיס בשקט או לפשוט את הקואופרטיב שלהם מבלי למלא את כל החובות.
מסיבה כלשהי אף אחד לא שולל:
- לא מבין כי התשלום בעת רכישת דירה על 5-7-10% הציע לשנה עבור הלוואה אינו מציאותי בסביבת הבנק של 15%;
- לא שם לב לעובדה כי בעת הפקדת כסף, פיסת נייר( קבלה) מלא ביד הוא הוציא לו, אבל אין קופות רושמות או הנהלת חשבונות במשרד "של" החברה המתווך;
- אינו נבהל מהעובדה כי כמעט אין הפניות ומידע על עצמך, כמו המשלם העתידי של ההלוואה, לא צריך להיות מוצג.
זה אפשרי ישירות מול, מנקודת מבט של אוסף מסמכים, אפשרות.הרוכש מוצע לרכוש דירה בתשלומים, שוב תחת ריבית נמוכה באופן לא מציאותי.בשוק המשני - 8-9%, במקרה של בנייה חדשה - אפילו יותר pleasantly - 6-7% בשנה, ללא ביטוח ועמלות.במקביל הם מכריחים את המבקש לאסוף הרבה מסמכים, אשר מפנה את תשומת לבו מאוד בתהליך של איסוף ניירות "הכרחי".
החוזה הוא לספק "שירותים משפטיים" - הכנת מסמכים לבנק, בדיקת "ניקיון" של הדירה, וכו 'כסף בסכום של 20-30% מהערך שנמצא על ידי הרוכש עצמו( או הדירה המוצעת כאן) ישולם, כמו במקרה הקודם, ישירות למשרד הביניים.האחרון "מתחייב" להעביר את הכסף הזה לבנק כמקדמה.
ברגע זה הוא החמיץ את החוזה שנחתם.ההליך להעברת כסף מן "הקונה" לחברה הוא פשוט עד קצה גבול היכולת.מטבע הדברים, הכסף מתיישב בחברה, וזה כמעט בלתי אפשרי להחזיר אותם "הקונה".לאחר כל החוזה הוא סיכם על טיוח של "שירותים משפטיים", והם, לדעתו של "המשרד", ניתנים במלואו.
רכישה ומכירה של הדירה - כלל לחישוב
האופטימלי ישנם מספיק בדרך פשוטה ויעילה כדי ליצור תשלומי cashless בעת רכישת דירה, אשר אינו "עבודה" מזימות ההונאה ביותר.אנו משתמשים במונח בנקאי "מכתב אשראי בלתי הפיך".החישוב מתבצע באמצעות בנק מהימן( בנק מהימן על ידי המוכר והקונה).אנו שומרים כסף עבור העסקה בצורה של מכתב אשראי בלתי הפיך לתקופה מספיק כדי להכין את המסמכים לנהל את העסקה במלואה.המכתב המשולש של סכם אשראי נזקף תנאי גילוי זה:
- הרשום בפנקס המדינה Unified של זכויות קניין של הדירה לקונה,
- לחלץ את כל שנקבע על ידי המוכר של אנשים( אם בכלל),
- ונבחר על ידי שחרור צד שלישי של הדירה על ידי המוכר( בפחית כצד שלישילפעול כסוכנות נדל"ן).
הפיקדון / המקדמה במקרה זה לא יועברו לידיו של המוכר.אם יש צורך לבצע כל הוצאה, המוכר יכול לקחת הלוואה לטווח קצר באותו בנק על האבטחה של הדירה שלו.אם העסקה נשברת, המוכר בסוף מכתב האשראי מקבל את הכסף שלו ללא בעיות מיותרות.ברור כי "להקפיא" סכום ניכר של כסף במשך כמה חודשים, אף אחד לא רוצה, אבל עם שיטת חישוב זו המוכר מובטח שלא לאבד את כל הסכום.אגב, אתה יכול להזמין את הכסף לאחר שהמוכר יכין את כל המסמכים הדרושים לעסקה.
אם המוכר מסרב רק מזימה כזאת חישוב, ככל הנראה, הוא פשוט מפחד פעולה אינה ברורה לו לחלוטין.אם, לעומת זאת, הוא מתחיל לטעון כי הליך כזה לחישוב בעת רכישת דירה היא רעה, ובגרסאות אחרות יש יתרון - סביר מאוד כי מולך "מתפורר שד קטן" רמאי.
המשך קריאה: חלק 4. סאגה על בחירת דירה 4. ביצוע עסקה עם נוטריון